재개발수익율.

1.구역지정단계

	1)기초조사 및 입안
		재개발의 시급성과 가능성 또는 지역주민의 제안 등을 고려해 구청장이 입안함
		구역지역에 관한 주민동의 (토지, 건물소유자 총수의 각 2/3이상)
	2)구역지정 신청
	ㆍ	일반인의 공람과 구의회 의견 청취 후 해당 구청장이 시장 또는 군수에게 재개발구역지역 신청
	3)구역지역 및 고시
	ㆍ	서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 시장 및 군수가 구청장이 신청한 재개발구역지정안이 관련 규정에 적합 할 경우 재개발 구역을 지정 및 고시

2.조합설립단계

	1)정관작성
	ㆍ	해당 시의 주택재개발조합 정관준칙을 활용해 지역주민이 작성함
	ㆍ	구역 안의 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 2/3 이상에 해당하는 자의 동의를 요함
	2)조합설립인가 신청
	ㆍ	토지 또는 건축물소유자 5인 이상이 정관을 작성하여 위 동의를 받아 구청장에게 신청
	3)조합설립인가
	ㆍ	제출된 조합설립인가신청서가 관련규정에 적합할 경우 구청장은 주택재개발조합설립을 인가함
	ㆍ	조합은 조합설립의 인가가 있는 날부터 30일 이내에 관할 등기소에 법인 등기를 하여야 함

3.사업시행인가단계

	1)사업시행계획 수립
	ㆍ	조합은 재개발구역지정 시 결정된 사업계획을 실현하기 위한 사업시행계획을 수립하여 구청장의 인가를 받아야 함
	ㆍ	토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의
	ㆍ	토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 2/3 이상에 해당 하는 자의 동의를 요함
	2)사업시행인가신청
	ㆍ	조합이 수립하여 구청장에게 인가 신청 진행
	3)공람 및 심사
	ㆍ	조합이 제출한 사업시행계획은 30일 이상 일반공람을 거치며 이해관계인은 공람기간 중에 의견을 제출할 수 있음
	ㆍ	이에 타당한 의견은 사업시행계획에 반영하는 공람심사를 진행
	4)사업시행인가
	ㆍ	조합이 제출한 사업시행계획이 관계법령에 적합할 경우 구청장은 사업시행계획을 인가를 하고 관보 또는 공보에 그 내용을 고시함

4.관리처분단계

	1)분양신청
	ㆍ	조합은 사업시행인가가 있는 날부터 14일 이내 토지 등의 소유자에게 분양 신청기간을 통지하고 일반신문에 공고
	2)관리처분계획 수립
	ㆍ	조합은 분양신청기간이 경과하면 대지 및 건축시설에 대한 관리처분계획을 수립하여 구청장으로부터 인가를 받아야 함
	3)관리처분인가신청
	ㆍ	조합이 수립하여 구청장에게 인가신청을 진행함
	ㆍ	조합이 제출한 관리처분계획은 30일 이상 일반공람을 거치며 이해관계인 공람기간 중에 의견을 제출할 수 있음
	ㆍ	이에 타당한 의견은 관리처분계획에 반영
	4)관리처분인가
	ㆍ	구청장은 조합이 제출한 관리처분계획이 관계법령에 적합할 경우 관리처분계획을 인가하고 관보 또는 공보에 고시함
	ㆍ	조합은 관리처분계획인가 내용을 분양신청을 한 자에게 통지

5.분양처분단계

	1)분양
	ㆍ	2003년 7월 10일 이후 주택재개발사업 추진예정지역에 단독, 다가구주택에서 다세대주택 으로 전환 하는 행위가 제한된다. 10일 이전에 다세대로 쪼갠 소형 지분을 매입한 경우에는 전용면적 18평 이하 또는 임대주택 분양으로 제한됨.
	ㆍ	조합은 사업시행인가 고시가 있는 날부터 30일 이상 60일 이내 조합원분양을 실시함
	ㆍ	입주자 모집 승인 후 일반 분양 진행
	2)철거 및 착공
	ㆍ	조합은 관리처분인가를 받은 후 기존 건축물 철거계획서를 첨부하여 철거 예정일 7일 전까지 철거 및 멸실신고를 한 후 건축물 또는 공작물 등을 철거하게 되며, 건축공사를 착수하기 전에 경계측량을 하고 구청장에게 착공신고를 하여야 함
	3)분양처분
	ㆍ	조합이 인가 받은 사업시행계획에 의거 재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 구청장에게 공사 완료보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 하며 공사완료공고가 있을 때에는 지체 없이 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획대로 분양처분을 함
	4)청산 및 조합해산
	ㆍ	조합은 분양처분 고시 후 대지 및 건축시설 등에 대한 등기절차를 이행하고 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 진행함

	1)「도시및주거환경정비법」이란
	ㆍ	도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경 등이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 하는 법
	2)시행
	ㆍ	2003년 7월
	3)제정이유
	ㆍ	현재 각각 개별법으로 규정돼 있는 재개발ㆍ재건축ㆍ주거환경개선사업을 통합해 일관성있고 체계적인 단일법으로 구성할 필요성 증대
	ㆍ	1970년대 이후 산업화, 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적, 효율적으로 정비할 필요성 증가
	4)주요내용
	ㆍ	현행 도시재개발법(재개발), 주택건설촉진법(재건축), 주민주거환경개선임시조치법(주거환경개선사업)을 통합
	ㆍ	사업시행절차 일원화 - 사업추진위원회→조합설립인가, 사업시행인가→관리처분계획인가→착공→준공검사(입주)→청산
	ㆍ	재건축사업 중 300가구 이상은 정비계획 수립대상에 포함
	ㆍ	사업추진위원회의 구성, 조직, 운영 등에 관해 명확히 규정해 사업추진단계의 분쟁과 비리요인을 미리 제거(추진위원회는 50% 이상의 주민 동의를 받아 신고)
	ㆍ	주거환경개선사업의 시행자를 조합으로 제한
	ㆍ	조합과 건설업체가 공동 시행하면서 일부 조합임원과 건설업체가 유착해 비리가 생기는 것을 방지하기 위해 사업추진상 필요한 전문지식은 ‘전문사업관리자’를 이용하도록 함
	ㆍ	조합의 정관 및 관리처분계획에 사업비와 조합원의 부담 등 사업시행과 관련된 사항을 구체적으로 명시하여 조합과 시공자간 분쟁을 예방함
	ㆍ	사업시행인가 이후 시공사와 설계업체를 선정해야 함 ■ 현행법과 제정법률(도시및주거환경정비법) 비교 구분 현행 개정 법체계 개별법으로 규정 (재개발, 재건축, 주거환경개선사업) 도시 및 주거환경 정비법으로 통합 사업추진위원회 명문규정 없슴 근거,조직,기능을 명문화, 1개 사업장에 1개 주진위원회만 인정(주민동의률50%) 사업시행자 조합과 건설업체 조합 전문사업관리자 규정없슴 신설(사업추진시 조합에 전문지식 제공) 시공사선정방법 조합 총회에서 선정(의무규정 없슴) 사업시행인가 이후 선정 의무화 시공보증 시공보증서 제출 규정 없슴 시공보증서 제출 의무화

1.수익성 예상되는 재개발지분

	재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러 가지 변수가 있다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익, 비례율, 단지규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다.
	1)사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해라
	ㆍ	사업기간이 길어지면 재개발 구역에 투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다.
	2)감정평가액이 높은 곳을 선택해라
	ㆍ	감정평가액에 의해 들어갈 수 있는 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게 나와야 입주 시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다.
	3)비례율이 높은 지역을 선택해라
	ㆍ	개발이익 비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지 보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국공유지 매입에 들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 세입자수가 적으면 일반분양분이 많아지고, 공공임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할 수 있기 때문에 개발이익비례율이 높아진다.
	4)대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입해라.
	ㆍ	통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있기 때문에 아파트 선호도가 높다. 또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.
	5)이주비 금액이 높은 구역을 골라라.
	ㆍ	이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집 마련이 가능하기 때문이다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정 시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 따라서 입주를 목적으로 지분을 사는 경우보다는 적당한 시기에 매각할 요량으로 매입할 때 염두에 두는 것이 좋다.
	6)교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다.
	ㆍ	나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는 계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속 될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다.

2.시공사 선정할 때 이것만 체크하자

	ㆍ	재건축, 재개발 아파트 시공경험 많은 건설사가 좋다
	ㆍ	자금력이 풍부하고 자금 소통이 원활한 곳을 택해야 한다.
	ㆍ	입주 후 프리미엄이 보장되는 브랜드를 선정해야 한다.
	ㆍ	경험, 돈, 명성이 있는 시공사 선택이 사업 방향을 좌우한다.

3.재개발 지분 매매 타이밍

	재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해 매도할 때까지 알고 있어야 할 것이 많다. 적어도 재개발 사업 흐름은 파악하고 있어야 투자에 대한 기본 자세가 갖춰져 있다고 할 수 있다.
	1)투자자는 구역지정 때 매입, 사업시행인가 매도
	ㆍ	투자자는 재개발 구역지정 단계에 매입해서 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전에 파는 것을 고려해 볼 수가 있다. 재개발 기대감이 덜한 초기단계에 싸게 매입해 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 구역지정이나 사업계획결정 단계에서 재개발 사업이 장기화될 경우 그만큼 손해이므로 위험부담이 크다. 또한 전세를 안고 지분을 싸게 매입할 수 있지만 투자 금액이 묶이는 기간이 길기 때문에 금융비용이 만만치 않다. 그러므로 지분을 계속 보유하는 것보다 구역지정 전에 매입했을 경우 사업시행 단계나 관리처분단계에 파는 것이 바람직하다.
	2)실수요자는 추가부담금 확정되는 관리처분인가 때 매입
	ㆍ	실수요자가 재개발 구역을 매입하는 경우 추가부담금이 확정되는 시기인 관리처분인가 단계에 매입해야 한다. 지분 가격이 오른 만큼 수익은 떨어지지만 총 투자비용이 정해지는 시점이기 때문에 그만큼 안전 하다는 것이 이유다. 관리처분인가 전에 매입을 해 동ㆍ호수 추첨을 통해 로열동, 로열층이 당첨될 경우 높은 프리미엄도 기대할 수 있다.
	3)매입 전 구역에 대해 서울시 및 구청에 반드시 문의
	ㆍ	지분은 감정평가액이 높게 나오는 것을 매입해야 재개발 구역을 선정할 때 우선 사업진행이 원활한 구역을 골라야 한다. 이를 파악하기 위해서는 추진위원회나 조합을 방문해 주민동의율, 사업추진사항 등을 점검해 봐야 한다. 또한 현지 실정을 잘 파악하는 중개업소를 들러 해당 추진위원회나 조합 움직임, 향후 발전 가능성 등에 대해 문의해 보는 것이 좋다. 추진위원회나 조합에 잡음이 끼면 사업이 늦춰질 가능성이 높기 때문에 초기시점에 투자할 경우 가장 유의해야 할 부분이다. 재개발 구역지정에 대한 사항과 향후 일정에 대해서는 서울시청과 구청에 문의하면 된다.
	4)지분은 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하다.
	ㆍ	지분을 매입할 때는 감정평가액을 높게 받을 수 있는 지분을 고를 줄 아는 안목이 필요하다. 지분은 물건별로 큰 가격차이 없이 비슷한 시세를 형성하기 때문에 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하다. 또한 매입하려는 지분이 몇 평형을 배정 받을 수 있는지 따져봐야 한다. 일반적으로 대형평형에 입주할 수 있는 지분일수록 수익성이 높기 때문에 메리트가 크다.
	5)매도 타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡아야 한다.
	ㆍ	매도 타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡는 것도 양도세와 관련해 놓치지 말아야 할 중요 부분이다. 인가 이전까지 해당 지분은 종전 토지로 취급되다가 인가시점에 조합원 분양가가 확정되기 때문에 분양권 취급을 받는다. 따라서 인가 전에는 기준시가를 적용해 양도세를 물리는 반면 인가시점 이후부터는 실거래가액 으로 계산돼 인가시점을 전후해 수천 만원의 세액 차이가 나기 때문이다.

4.수익률 계산하기

	ㆍ	재개발 수익률은 평형보다 매입 비용과 비례율, 추가부담금을 살펴보는 것이 좋다. 재개발 수익률 산출을 사례를 통해 알아보자. 우선 김씨라는 사람이 매입가(A) 1억 6,000만 원을 투자해 재개발 대상 주택을 샀다고 하자. 이후 관리처분계획에서 비례율(C) 110%에 자산 평가액(B)이 1억 3,000만 원을 적용 받았다. 이렇게 되면 이후 재개발을 통해 적용된 평가액은 비례율 110%를 곱한 1억 4,300만 원이 된다. 김씨는 재개발 이후 36평형 아파트를 2억 원에 조합원 분양을 받았다. 이렇게 되면 2억 원에서 비례율을 적용 평가액 1억 4,300만 원을 제외한 5,700만 원(E)을 추가 부담하게 된다. 결국 김씨가 재개발 이후 36평을 구입하는데 들어간 비용은 매입비 1억 6,000만 원에 추가부담금 5,700만 원(E)를 합해 총 2억 1,700만 원(H)이다. 현재 36평형의 매매가는 2억 4,000만 원이므로 실제 총수익은 2억 4,000만 원-2억 1,700만 원인 2,300만 원(I)으로 수익률 10.6%가 된다. 물론 여기에 금융비용과 세금을 포함하면 수익률은 다소 낮아진다. ■ 수익률 계산 예 (단위: 만 원) 매입가 A 16,000 자산평가액 B 13,000 비례율 C 110% 입주아파트 조합원 분양가 D 20,000 비례율 적용 평가액 E=BxC 14,300 추가부담금 F 5,700 입주 아파트 일반분양가 G 22,000 현재 매매가 H 24,000 총비용 I=A+F 21,700 총수익 J=H-I 2,300 총수익률 J/1 10,6%