LTV/DTI란.

                                            ***주택담보대출비율과총부채상환비율***

 

 

최근 수도권 지역의 부동산 가격이 심상치 않다는 기사와 함께 자주 등장하는 용어가

 LTV(Loan To Value ratio)와 DTI(Debut To Income ratio)이다.

먼저, LTV는 물건을 대상으로, DTI는 사람을 대상으로 대출 해주는 제도라 이해바라며...

오늘은 부동산 시장 규제에서 금융을 통한 규제수단으로 사용되고 있는 이들 용어들에 대해 알아보기로 한다.

주택담보대출비율(LTV)은 집을 담보로 은행에서 대출을 받을 때 시가의 얼마까지 대출 받을 수 있는지를 나타내 준다.

예를 들어 투기 및 투기과열 지역을 제외한 지역의 LTV는 60%(투기 및 투기과열 지역 40%)이므로 이 지역에서 시가 3억원짜리 아파트를

구입하고자 할 경우 최대 1.8억원(=3억원×60%)까지 담보 대출을 받을 수 있다.

주로 레버리지를 통한 주택을 매입할때 자주 이용하곤 하는 방식이다.

 

이처럼 LTV 규제를 하는 것은 담보물의 가치하락에 대비함으로써 은행의 (대출)자산건전성이 급속히 악화되는 것을 막기 위함으로 실제로 작년 세계를 글로벌리스크로 몰아간 서브프라임 모기지 사태의 진원지인 미국의 경우 LTV가 평균적으로 70∼80%에 달했으며 심지어 100%까지 대출해준 금융기관도 적지 않았다고 하는데, 이와 같은 리스크 관리 미흡으로 미국의 부동산 가격은 폭락하는 양상을 보였다.

 

우리나라는 2002년에 도입된 LTV 규제로 동비율이 40∼60%대의 안정적인 수준을 유지한 덕분에 부동산 가격의 하락 정도가 미국에 비해서는 크지 않았다.

한편 최근 수도권 일부 지역의 부동산 가격이 급등하고 주택담보대출이 급증하는 등 투기 조짐이 나타남에 따라 금융당국은 7일부터 수도권 지역의 투기 및 투기과열 지구를 제외한 지역의 LTV 비율을 50%(투기 및 투기과열 지역은 40% 유지)로 하향하는 조치를 발표하였다.

이처럼 LTV가 부동산 시장 규제의 유용한 수단으로 사용되고 있으나 채무자의 상환능력에 관계없이 담보물의 가치에만 의존한다는 단점이 있는데 채무자는 능력껏 물건으로 대출을 받아 거미줄 이어가듯 대출을 받곤했다. 

따라서 이와 같은 단점을 보완하기 위해 투기 및 투기과열 지구의 6억원 초과 아파트에 대해서는 2006년부터 DTI 40% 규제가 도입되었다.

 

총부채상환비율(DTI)은 연간 총소득에서 주택담보대출 및 기타 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로 차입자의 채무상환능력에 초점을 맞춘 규제라고 할 수 있다.

예를 들어 투기지역에서 7억원짜리 아파트를 사고자 하는 연소득이 5,000만원인 사람의 경우 LTV 규제(투기지역이므로 LTV 40%)만 적용된다면 2.8억원(=7억원×40%)까지 대출을 받을 수 있지만, DTI 40% 규제가 추가적으로 적용될 경우 매년 원리금 상환금액이 2,000만원을 초과할 수 없기 때문에 10년 만기 원리금균등상환(6% 고정금리 가정) 대출이라면 한도가 1.5억원 정도로 줄어들게 된다.//