개발제한구역내토지평가

 

                                       ***개발제한구역내토지평가***

 

① 개발제한구역 안의 토지에 대한 평가는 개발제한구역의 지정이 일반적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받는 상태를

   기준으로 한다. (개정2003.2.14)

 

② 개발제한구역 지정당시부터 공부상 지목이 “대”인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시

    부터 당해 토지의 소유자와 이축된 건축물의 소유자가 다른 경우에 한한다)로서 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한

    특별조치법 시행령」제24조의 규정에 의한 개발제한구역의 지정 및 관리에 등재된 건축물(이하 이 조에에서 “건축물”이라

    한다)이 없는 토지(이하 이 조에서 “건축물이 없는 토지” 라 한다)에 대한 평가는 다음과 같이 한다.

    다만, 당해 토지가 같은법 제 17조 제3항의 규정에 의한 매수대상 토지인 경우에는 이 조 제5항의 규정에 따른다.

    (개정2007.2.14)

 

1. 토지의 형질변경허가 절차 등의 이행을 필요로 하지 아니하는 나지상태의 토지는 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의

   표준지 공시지가를 기준으로 평가한다. 다만, 건축물이 없는 토지의 표준지 공시지가가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역에

   있는 건축물이 있는 토지의 표준지 공시지가를 기준으로 하거나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준

   지 공시지가를 기준으로 평가할 수 있다.(신설2002.2.1, 개정2003.2.14)

 

2. 농경지 등 다른 용도로 이용되고 있어 토지의 형질변경절차 등의 이행을 필요로 하는 토지는 제1호의 기준에 의한 평가가격에

   형질변경 등 대지조성에 통상 소요되는 비용 등을 고려한 가격으로 평가한다.

   다만, 주위환경이나 당해 토지의 상황 등에 비추어 “대”로 이용되는 것이 사실상 곤란하다고 인정되는 경우에는 현재의 이용

   상황 등에 비추어 “대”로 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 한다.(신설 2002.2.1, 개정2003.2.14)

 

③ 개발제한구역 안에 있는 건축물이 있는 토지에 대한 평가는 인근지역에 있는 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 인근지역

   에 없는 경우에는 동일수급권 안의 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 하거나 인근지역에 있는 건축물이 없는

   토지의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다.

   다만, 대상토지의 면적이 제 18조제3항에서 규정한 면적기준을 현저히 초과하는 경우에는 그 초과부분에 대하여는 제2항의

   규정을 준용할 수 있다.(개정 2002.2.1)

 

④ 제2항제1호 단서의 규정에 의하여 건축물이 없는 토지를 인근지역 있는 건축물이 있는 토지의 표준지 공시지가를 기준으로

    평가하거나 제3항 단서의 규정에 의하여 건축물이 있는 토지를 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지 공시지가를

    기준으로 평가하는 경우에는 개발제한구역 안에서의 건축물위 규모, 높이, 건폐율, 용적율, 용도변경 등의 제한과 토지의

    분할 및 형질변경 등의 제한 기타 인근지역의 유통. 공급시설(수도. 전기. 가스공급설비. 통신시설. 공동구 등)등 기반시설

    (도시계획시설)의 미비 등에 따른 건축물이 있는 토지와 건축물이 없는 토지의 가격격차율 수준울 조사하고 이를 개별요인의

    비교시에 고려하여야 한다. 

    다만, 주위환경이나 당해 토지의 상황 등에 비추어 인근지역의 건축물이 있는 토지와 건축물이 없는 토지의 가격격차율

    수준이 서로 차이가 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.(개정2003.2.14)

 

⑤「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제17조 제3항의 규정에 의한 매수대상토지에 대한 평가는 같은법 시행령

    제30조의 규정에 의하되 다음 각 호의 기준에 따른다.(신설2002.2.1, 개정2007.2.14)

 

1. 매수청구일 당시에공시되어 있는 표준지 공시지가 중 매수청구일에 가장 근접한 시점의 표준지 공시지가를 기준으로 하되,

   그 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률. 생산자물가상승률 기타 당해 토지의 위치. 형상. 환경. 이용상황 등을 고려한

   적정가격으로 평가한다.(신설2002.2.1, 개정2003.2.14)

 

2. 이용상황의 판단은 개발제한구역의 지정으로 당해 토지의 효용이 현저히 감소되기 전 또는 사용. 수익이 사실상 불가능하게

   되기 전의 토지의 상황(이하 이조에서 “종전토지의 상황‘이라 한다)을 기준으로 하되, 평가의뢰자가 제시한 기준에 따른다.

   다만, 그 제시가 없는 때에는 개발제한구역 지정 이전의 공부상 지목을 기준으로 한다.(신설2002.2.1)

 

3. 비교표준지의 선정은 인근지역에 있는 종전토지의 상황과 유사한 이용상황의 공시지가 표준지로 하되, 공부상 지목이 “대”인

   토지(평가의뢰자가 개발제한구역 지정 이전의 실제용도를 “대”로 본 다른 지목의 토지를 포함한다)는 인근지역에 있는 건축물

   이 없는 토지로서 실제용도가 “대”인 공시지가 표준지를 선정한다.(신설2002.2.1)

 

 

(해설) 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 또는 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 잇다고 인정되는 때에 건설교통부장관이 도시계획으로 결정하여 지정하는 구역으로 이는 다른 용도지역이나 구역에 비하여 규제가 매우 엄격한 편이며 토지이용이 사실상 현상 동결됨으로 인하여 많은 민원이 제기되었다. 따라서 「국토의 계획및 이용에 관한 법률」에서는 개발제한구역을 효율적으로 관리하기 위하여 개발제한구역 지정에 관한 근거만을 두고 기타 개발제한구역의 행위제한 기타 개발제한구역의 관리에 관하여는 따로 법률로 제정하고 있다.

 

 

<관련규정>

 

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제17조 제3항〈매수청구의 절차〉

 

매수대상토지를 매수하는 가격(이하 “매수가격”이라 한다)은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가를 기준으로 당해 토지의 위치. 형상. 환경 및 이용상황 등을 고려하여 평가한 금액으로 한다.

이 경우 매수가격의 산정시기 및 산정방법 등은 대통령령으로 정한다.

 

 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법시행령」제30조 〈매수가격의 산정시기〉

 

① 이법 제17조 제3항 후단의 규정에 의한 매수가격은 매수청구당시의 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시기준일부터 매수

   청구인에게 이의 표준지공시지가를 기준으로 그 공시기준일부터 매수청구인에게 이를 지급하고자 하는 날까지의 기간동안

   다음 각호의 변동사항을 고려하여 산정한 가격으로 한다.

 

1. 당해 토지의 위치. 형상. 환경 및 이용상황

2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제125조 제1항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사한 지가변동률 및 생산자물가

   상승률

 

② 제1항의 규정에 의한 매수가격은 표준지공시지가를 기준으로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조 제9호의

   규정에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균치로 한다.

 

 평가방법]나대지 평가

개발제한구역 안의 실제용도가 “대”인 토지로서 건축물이 없는 토지에 대한 평가는 인근지역의 건축물이 없는 상태로 공시된

표준지의 공시지가를 기준으로 한다.

만약, 건축물이 없는 상태로 공시된 표준지가 없는 경우 건축물이 있는 상태로 공시된 표준지를 기준으로 하되 건축물이 없는

토지와 건부지의 가격격차율을 개별요인 비교시 고려한다.

또한 현장조사일 현재 농경지 등으로 이용되어 형질변경절차 등이 요구되거나 주위환경이나 당해 토지상황 등에 비추어 “대”로 이용되기가 극히 곤란한 경우 이를 확인한 후 그에 따른 영향을 감안하여 평가하여야 한다.

 

 <유의사항> 건부지의 평가

개발제한구역 안의 토지로서 건부지에 대한 평가는 인근지역의 건부지상태로 공시된 표준지 공시지가를 기준으로 하고 건부지상태로 공시된 표준지 공시지가를 기준으로 하고 건부지 상태의 공시지가표준지가 인근지역에 없는 경우에는 동일수급권 유사지역에 있는 건부지 상태로 공시된 표준지의 공시지가를 기준으로 한다.

다만, 대상토지의 면적이 일정한 기준을 초과하는 경우에는 그 초과부분에 관하여는 나대지의 평가기준을 준용할 수 있다.

 

가격격차율은 개발제한구역 안에서듸 건축물의 규모. 높이. 건폐율. 용적율. 용도변경 등의 제한과 토지의 분할 및 형질변경

등의 제한 기타 인근지역의 유통. 공급시설(수도. 전기. 가스공급시설. 통신시설. 공동구 등)등 기반시설(도시계획시설)의

미비 등에 따른 것에 의해 발생된다.//