임대인의 권리금의반환여부.

 

대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 【전세보증금반환등】

[공2002.9.15.(162),2058]

 

【판시사항】

영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급된 권리금의 법적 성질 및 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인의 권리금 반환의무의 범위

【판결요지】

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.

【참조조문】

민법 제105조 , 제618조

【참조판례】

대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176), 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109), 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결(공2002상, 37)

【전 문】

【원고,피상고인】 조순덕

【피고(선정당사자),상고인】 안형근 (소송대리인 변호사 임동언 외 1인)

【원심판결】 수원지법 2002. 4. 4. 선고 200 1나13744 판결

【주문】

원심판결 중 피고(선정당사자) 및 선정자들 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 갑 제6호증(차용증)의 실질에 대하여

원심은, 그 채택 증거에 의하여 원고가 1992. 5.경 소외 망 안용완과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 5,200만 원, 월

임료 90만 원, 임차기간 1992. 5. 30.부터 24개월간으로 한 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포가 철거되고 신축 건물이 완

성되더라도 원고가 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 위 망인에게 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하였는데,

당시 원고의 자금사정상 먼저 300만 원만 지급하고 나머지 1,500만 원은 실제로 지급하지 않고 점포가 신축되어 원고가 그 점

포에 다시 입주하게 되면 이를 지급하기로 하되, 대신 원고가 위 망인에게 위 1,500만 원에 대한 이자로 매월 위 금원의 2%에

해당하는 30만 원씩을 지급하기로 약정하면서 이를 위하여 위 망인에게 갑 제6호증(차용증)을 작성하여 준 사실과 원고가 위

약정에 따라 위 망인 및 그 상속인인 피고(선정당사자, 이하 '피고'라 한다) 및 선정자들(이하 '피고 및 선정자들을 통틀어 피고

들'이라 한다)에게 1995. 5.분까지 3년간의 이자로 합계 1,080만 원을 지급한 사실을 각 인정한 다음, 비록 원고가 위 망인에게

차용증의 형식으로 위 갑 제6호증을 작성하여 주었다 하더라도 그것이 일반적인 차용증의 형식과는 달리 변제기나 이자 등의

기재가 전혀 없는 점 등에 비추어 그 명칭에도 불구하고 위 1,500만 원은 원고가 위 망인에게 이 사건 점포에 대한 임차권을 보

장받는 대가로 지급하기로 한 권리금 1,800만 원 중 미지급된 금원이라고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 기록에 비추어 검토

하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로

인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 권리금반환 의무에 대하여

가. 원심은 나아가, 위 1,800만 원은 원고와 위 망인 및 피고들 사이에 있어 임차권보장의 대가로 수수하기로 한 권리금인데, 피고들이 이 사건 점포를 새로 신축하였으나 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상 피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 위 망인 및 피고들에게 지급하여 온 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 반환하여 줄 의무가 있다고 판단하였다.

나. 그러나 원심의 위와 같은 조치는 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이 점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이다( 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결 등 참조).

그런데 원심이 확정한 사실 및 기록에 의하면, 원고는 위 망인과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차기간을 1992. 5. 30.부터 24개월 간으로 한 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포가 철거되어 신축 건물이 완성되거나, 위 24개월 간의 임차기간이 만료되더라도 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하면서 그 중 300만 원을 먼저 지급하고 나머지 1,500만 원은 나중에 지급하기로 하되, 대신 위 1,500만 원에 대한 이자를 지급하기로 하여 위 망인 및 피고들에게 합계 1,080만 원을 지급하는 일방, 1995. 3. 20.까지 이 사건 점포를 사용하여 오다가 피고들이 건물을 신축하겠다고 하므로 이 사건 점포를 명도한 사실과 그 후 피고들이 1995. 12. 18. 원고에게 위 임대차계약의 해지를 통고하면서 보증금의 잔액으로 11,476,340원을 변제공탁한 사실을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면 원고가 약정한 권리금 1,800만 원 중 1,500만 원의 지급을 유예받는 대신 지급한 이자 상당액은 위 망인이나 피고들이 위 1,500만 원을 즉시 지급받아 활용할 기회를 상실하는 대가에 해당할 뿐 권리금 자체로는 볼 수는 없으므로 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 그것을 반환대상이 되는 권리금액에 포함시킬 수는 없다고 할 것이다.

또한, 기록에 의하면, 원고는 위 망인 사이에 이 사건 점포에 관하여 1992. 5. 30.부터 1996. 5. 30.까지 48월 동안 임대차관계를 유지하기로 하였다고 주장하고 있음을 알 수 있으므로(기록 10쪽), 원심으로서는 위와 같은 원고의 주장 내용이 사실인지, 만일 사실이 아니라면 원고가 보장받은 전체 임차기간은 어느 정도인지의 여부를 심리한 후 위 법리에 따라 원고와 위 망인 사이에 약정된 권리금 1,800만 원을 기준으로 이를 전체 임대기간 중 1992. 5. 30.부터 1995. 3. 20.까지의 경과된 기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 그 중 경과된 기간에 대응하는 부분이 원고가 위 망인에게 실제 지급한 권리금 300만 원을 초과하는지 여부를 따져 보아서 이를 초과하게 되는 경우에는 피고들에게 위 300만 원의 반환의무를 인정하지 말았어야 함이 마땅하다.

그럼에도 불구하고, 원심이 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상 피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 전부 반환하여 줄 의무가 있다고 판단한 것은, 심리를 미진하고 권리금의 반환범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점에 관한 주장이 포함되어 있는 것으로 보이는 이 부분 상고이유의 주장은 이유가 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기

로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 조무제(재판장) 유지담 강신욱(주심) 손지열