근저당설정후주택으로용도변경임차인의대항력

광주지법 2008.6.4. 선고 2007가단92273 판결 【배당이의】: 항소
[각공2008하,1167]

【판시사항】
근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의

우선변제권을 인정한 사례

【판결요지】
근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의

우선변제권을 인정한 사례.

【참조조문】
주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 제1항

【전 문】
【원 고】 서광주농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)
【피 고】 피고 1외 12인 (소송대리인 변호사 박왕규외 7인)
【피고(선정당사자)】 피고 3

【변론종결】 2008. 5. 14.
【주 문】
1. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】 이 법원 2006타경51759 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당

                 액을 금 340,542,882원으로, 피고들 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 제1목록 중 ‘변경배당액’란 각 해당 기재와

                 같이 각 변경한다.
【이 유】
1. 인정 사실
가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 제2목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외 1과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료한 다음, 그 무렵 위 소외 1에게 금 280,000,000원을 대여하였다.
나. 위 근저당권 설정 당시 이 사건 건물의 현황은 별지 제2목록 제2항 기재와 같았고, 그 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다.
다. 그런데 위 소외 1은 위 근저당권설정 등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들에게 별지 제1목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 제3목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.
라. 원고는 위 소외 1에 대한 이 사건 대출원리금을 회수하고자 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였다.
마. 이 법원은 위 경매절차에서 별지 제1목록 ‘배당액’란 기재와 같이, 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구에 대한 판단
가. 원고의 주장
(1) 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권 설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권 설정 후에 주택으로 용도변경된 경우’에는 용도변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다.
(2) 따라서 이 법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 별지 제1목록 ‘변경배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들에 대한 배당액 중 금 74,832,706원을 취소하여 이를 원고에게 추가 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다.
나. 판 단
(1) 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다.
(2) 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”( 제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 피고들 및 선정자들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   최인규