부동산매도인담보책임

 

담보책임은 우리가 흔히 생각하는 담보와는 아무런 상관이 없습니다.
담보책임은 매매계약에 적용되는(도급계약에도 담보책임이 적용되나 민법에 별도의 규정을 두고 있음) 법정의 무과실 책임으로쉽게 생각하면 매매를 했는데 매매의 목적물 또는 권리등에 하자가 있는 경우

(물건자체의 하자, 수량부족, 일부멸실, 타인권리매매, 권리의 흠결, 제한물권에 의한 권리제한등등) 채무자에게 과실이 없는

경우에도 책임을 물을 수 있는 제도를 말합니다.
담보책임의 본질에 관하여 팽팽한 견해의 대립이 있고 상당히 복잡하여 법학을 전공한 사람이 아니면 이해하기가 쉽지 않습니다.

인용하신 조문은 수량부족, 일부멸실의 경우에 적용되는 것으로서 예를 들어 창고에 있는 귤을 한상자에 만원씩 50상자를 사기로 하고 대금을 지불하였는데 실제로 창고에 가보니 귤이 45상자밖에 없었다든지(수량부족) 집을 사기로 했는데 매매계약체결전에 이미 집이 불에 타 일부 소실된 경우(일부멸실)가 그에 해당합니다.
이 때 채무자에게 아무런 책임이 없을지라도 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고 종류물인 경우 완전물을 급부할 것을 청구할 수 있으며 대금감액을 청구할 수도 있고 계약목적달성 불가능시에는 계약을 해제할 수도 있습니다.

부동산매도인담보책임

1. 매도인의 담보책임

 

(1) 담보책임의 원인

① 권리의 하자 

매매의 목적물인 재산권의 전부 또는 일부가 매도인에게 속하지 않든가, 또는 매도인에게 속하지만 타인의 권리에 의하여 제한

되어 있기 때문에 매수인이 완전한 재산권을 취득할 수 없는 경우이다.

② 물건의 하자(하자담보책임)

매매의 목적물에 하자가 있어서 그 교환가치 또는 사용가치가 충분하지 못한 경우로서 일반적으로 하자담보책임이라고 부른다.

③ 경매의 하자

 

(2) 담보책임의 효과

담보책임으로서 매도인이 부담하여야 할 책임의 내용은 각 경우에 따라서 다소 다르지만, 대체로 매수인에게 일정한 요건 아래 계약해제권·대금감액청구권·손해배상청구권·완전물급부청구권을 인정한다.

 

2. 권리의 하자에 대한 담보책임

 

(1) 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우

 

① 요건

㉠ 타인의 권리도 얼마든지 이를 매매의 목적으로 할 수 있으나, 다만 매도인은 그 권리를 취득해서 매수인에게 이전하여야 할 의무를 지게 된다(제569조).

만일에 매도인이 그 타인의 권리를 취득해서 매수인에게 이전할 수 없는 경우에는 이른바 매도인의 담보책임이 생기게 된다.

(제570조)

예컨대 乙이 甲의 부동산을 매수하여 다시 丙에게 매각하였으나, 乙이 甲으로부터 등기이전을 받기 전에 甲이 丁에게 이중으로 매각하고 이전등기를 하여 丁이 그 부동산소유권을 취득한 경우, 丁은 그 권리를 취득할 수 없게 되므로 제570조가 적용된다.

 

㉡ 권리를 매수인에게 이전할 수 없기 때문에 매도인이 담보책임을 지는 것은 매매의 목적물은 현존(現存)하나 그것이 타인의

권리에 속하기 때문에 이전할 수 없는 경우에 한한다.

목적물 자체가 전혀 존재하지 않거나 또는 매도인이 소유하고 있었으나 매수인에게 이전하기 전에 소멸하였기 때문에 이전할 수 없는 경우 등은 담보책임을 지는 경우에 해당하지 않는다.

이러한 경우에는 원시적 불능의 급부를 목적으로 하는 계약으로서 당연히 무효가 되어 계약체결상의 과실책임이 문제가 되거나, 또는 채무불이행·위험부담 등의 문제가 될 뿐이다.

 

② 책임의 내용

㉠ 매수인은 그의 선의·악의를 묻지 아니하고 계약을 해제할 수 있다(제570조 본문).

㉡ 매수인이 선의인 때에는 계약의 해제외에 손해배상을 청구할 수 있다(제570조 단서).

   다만 매수인의 악의여서 담보책임으로서의 손해배상을 청구할 수 없는 때에도 매도인에게 책임있는 사유로 이행불능이 되었

   다면 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수는 있다(대판 1993.11.23. 93다37328).

㉢ 제570조에 의한 매수인의 해제권과 손해배상청구권의 행사에 관하여는 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우와 달라서 제척

   기간(除斥其間)이 정하여져 있지 않다.

③ 매도인의 계약해제에 관한 특칙 : 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에

   그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상(賠償)하고 계약을 해제할 수 있다.

   다만 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수

   없음을 통지(通知)하고 계약을 해제할 수 있다(제571조). 그러나 이 매도인의 해제권은 이른바 담보책임은 아니며, 편의상

   이곳에 규정한 것에 지나지 않는다.

 

(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우

① 요건

매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 매도인이 그 부분의 권리를 매수인에게 이전할 수 없는 경우이다.

② 책임의 내용

㉠ 매수인은 그의 선의·악의를 묻지 아니하고 그 권리가 타인에게 속하는 부분의 비율에 따라 대금의 감액을 청구할 수 있다

   (제572조 1항).

㉡ 선의의 매수인은 잔존한 부분만이면 이를 매수하지 아니하였을 때에는 계약의 전부를 해제할 수 있다(제572조 2항).

㉢ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다(제572조 3항).

㉣ 대금감액청구권·계약해제권·손해배상청구권은 매수인이 선의인 경우에는 사실(事實)을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약

   (契約)한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다(제573조).

   매수인이 사실을 안 날이라 함은 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라 함은 단순히 권리의 일부가 타인

   에게 속한 사실을 안 날이 아니라 그 때문에 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을

   안 날을 말한다(대판 2002.11.2. 99다58136).

 

(3) 수량부족 또는 일부멸실의 경우

① 요건

당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우에, 목적물의 수량이 부족(不足)되는 때에는 소유권의 수량에 감소가 생기고, 또한 매매의 목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우이다.

여기서 민법은 이러한 경우에 권리의 일부가 타인에게 속하여 이전불능인 경우와 같은 담보책임을 인정하였다(제574조).

㉠ 수량을 지정한 매매라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는데 중점을 두고 대금도 이 수량을

   기준으로 하여 정한 경우이다.

   예컨대 부동산매매계약에 있어서 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적에 있는 것을 명시적 또는 묵시

   적으로 표시하며, 나아가 계약 당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를

   기준으로 가지고 있다는 데 주안을 두고(대금도 면적을 기준으로 하여 정하여지는 아파트분양계약.

   (대판 2002.11.8. 99다58136)은 이른바 수량을 지정한 매매에 해당한다.

㉡ 본조는 특정물(特定物)의 매매(賣買)에 관하여서만 적용이 있다.

    불특정물 특히 종류매매에 있어서 급부된 물건이 부족하더라도 그것은 단순한 채무불이행의 문제에 지나지 않으며,

    본조의 문제는 생기지 않는다.

㉢ 매매의 목적물의 일부가 멸실된 경우에 담보책임이 생기는 것은 계약의 원시적 일부불능(一部不能)의 경우이다.

   원시적 불능에 있어서는 계약체결상의 과실책임이 문제되나, 본조가 적용되는 범위에서 계약체결상의 과실책임은 문제되지

   않는다.

② 책임의 내용

㉠ 이 경우의 책임에 관하여는 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우에 관한 제572조가 준용되므로(제574조) 책임의 내용은 그것

   과 같다. 다만 원시적으로 불능임을 알고 매수한 자는 보호할 필요가 없으므로 악의의 매수인에 대하여는 매도인은 담보책임

   을 지지 않는다.

㉡ 매수인이 가지는 이들 권리는 수량부족 또는 일부 멸실의 사실을 안 날로부터 1년의 제척기간에 걸린다(제574조, 제573조).

 

(4) 용익적(用益的) 권리에 의하여 제한되어 있는 경우

 

① 요건

㉠ 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권 또는 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차권의 목적이 되고 있는

   경우, 목적부동산을 위하여 있어야할 지역권(地役權)이 없거나 목적부동산 위에 등기된 임차권(賃借權)이 있는 경우에는 매도

   인의 담보책임이 생긴다(제575조 1항 및 2항).

   예컨대 乙이 甲소유 건물을 매수하였는데, 이미 丙이 그 건물에 대해 전세권이나 등기된 임차권을 가지고 있어 乙이 그 건물을

   사용하지 못하는 경우가 이에 해당한다.

㉡ 본조에 의한 담보책임은 매수인이 선의인 경우에 한하여 인정된다.

    매수인이 이와 같은 제한이 있음을 알면서 매수한 때에는 그러한 사정을 고려하여 대금액 등을 정하게 될 것이므로 악의의

    매수인은 이를 보호할 필요가 없기 때문이다.

 

② 책임의 내용

㉠ 매매의 목적물이 용익적 권리에 의하여 제한되어 있는 경우에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해제

   (解除)할 수 있다(제575조 1항 전단).

㉡ 손해배상은 언제나 청구할 수 있다. 즉 계약을 해제할 수 있을 때에는 그것과 아울러 손해배상도 청구할 수 있고, 계약을 해제

    할 수 없는 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다(제575조 1항 후단).

㉢ 매수인의 계약의 해제와 손해배상의 청구는 용익적 권리의 존재 또는 지역권의 부존재를 안 날로부터 1년 안에 행사하여야

    한다(제575조 3항).

 

(5) 저당권·전세권의 행사로 인한 담보책임

① 요건

매매의 목적인 부동산 위에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권

을 상실한 때와 매수인이 그의 출재(出財)로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인의 담보책임이 생긴다(제576조).

예컨대 乙이 저당권이 설정된 토지를 甲으로부터 매수하였는데 그 후에 저당권의 실행으로 丙에게 경락이 되고 그로 인해 乙이 건물의 소유권을 잃은 때에는 甲은 乙에게 담보책임을 진다.

가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 된 때에도 매매의 목적부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 매도인은 민법 제576조의 준용에 의해 담보책임을 진다(대판 92다21784).

 

② 책임의 내용

㉠ 매수인은 저당권 또는 전세권의 존재에 관한 그의 선의·악의를 묻지 않고서 소유권을 취득할 수 없거나 이를 상실한 때에는

   계약을 해제하고(제576조 1항), 아울러 손해배상을 청구할 수 있다(제576조 3항).

   저당권이나 전세권이 설정되어 있다고 해서 그것이 항상 실행되는 것은 아니기 때문이다.

㉡ 매수인의 출재(出財)로 소유권을 보존한 때에는 그 출재의 상환을 청구하고(제576저 2항), 아울러 손해배상을 청구할 수 있다

   (제576조 3항).

㉢ 본조의 담보책임에는 제척기간의 규정이 없다. 당사자 사이의 관계를 빨리 처리하여야 할 특별한 이유가 없기 때문이다.

③ 저당권의 목적이 된 지상권·전세권의 매매의 경우 : 지상권·전세권이 저당권의 목적으로 되어 있는 경우에 저당권이 실행되면 

   그 지상권·전세권의 매수인은 그 권리를 취득할 수 없거나 또는 잃게 된다. 여기서 민법은 그 매수인을 보호하기 위하여 이

   경우 제576조를 준용한다(제577조).

 

3. 물건의 하자에 대한 담보책임(하자담보책임)

(1) 요건

① 하자담보책임은 특정물매매의 경우뿐만 아니라 불특정물매매의 경우에도 인정된다(제581조).

② 목적물에 하자(瑕疵)가 있어야 한다.

㉠ 하자가 있다 함은 목적물에 물질적인 결점이 있는 경우를 말한다.

   이 하자의 결정여부는 일반적으로 그 종류의 것으로서 보통 갖고 있어야 할 품질·성능을 표준으로 하여야 하며, 또 견본 또는

   광고로 표시한 때에는 그 견본 또는 광고에 의하여 결정하여야한다.

㉡ 법률적 장해가 있는 경우, 공장부지로서 매수한 토지가 하천법의 적용을 받는지역이어서 공장을 세울 수 없는 경우에 이를

   권리의 하자로 볼 것인지 아니면 물건의 하자로 볼 것인지가 문제된다. 후자로 보게 되면 경매의 경우에 그 적용이 없게 된다.

   (제580조 2항). 종래의 판례는 법률적 하자도 물건의 하자라고 한다.

   (다만 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단. 대판 2000.1.18. 98다18506).

③ 매수인이 선의이고 또한 무과실이어야 한다.

매수인이 선의이고 또한 선의인데 과실이 없어야 한다(제580조 1항 단서). 즉 매수인이 목적물에 하자가 있음을 알지 못하고

알지 못하는데 과실이 없어야 한다. 이 경우 매수인의 악의는 매도인이 입증하여야 한다.

(2) 내용

① 매수인은 목적물의 하자로 인하여 매매의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다

   (제580조 1항 본문, 제575조 1항 참조).

② 매수인은 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아니면 해제할 수 없으며, 이 경우 손해배상만

   을 청구할 수 있다.

③ 매수인의 이들 권리는 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6월의 제척기간 안에 행사하여야 한다(제582조).

④ 불특정물매매 내지 종류매매에 있어서 후에 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 제580조의 규정이 준용된다(제581조 1항). 

    즉 특정물매매의 경우와 같다.

    또한 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구하지 않고 완전한 물건의 급부를 청구할 수 있다(제581조 2항).

⑤ 매수인의 이들 권리는 6월의 제척기간 안에 행사하여야 한다(제582조).

 

4. 채권매매에 있어서의 담보책임

채권의 매매에 있어서 그 채권에 하자가 있는 때에 채권의 매도인의 어떠한 내용의 담보책임을 질 것인지에 대해 민법은 규정을 두고 있지 않다.

그러나 이에 대해서는 담보책임에 관한 제569조 이하의 규정의 취지에 좇아 그 책임을 지는 것으로 해석함이 통설이다.

예컨대 채권의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 경우에는 제570조 내지 573조가 적용되고, 채권의 일부가 계약의 무효·채무의 변제 등의 이유로 존재하지 않는 경우에는 제574조가 적용된다.

 

5. 경매에 있어서의 담보책임

(1) 채권자가 권리의 실행으로서 채무자의 재산을 경매한 경우에 그 경매한 목적물에 하자가 있었던 때에는 경락인을 보호할

    필요가 있다. 여기서 민법은 제578조와 제580조 2항에서 특칙을 두어 경매의 특수성에 따른 담보책임을 인정하고 있다.

    여기서 말하는 경매에는 통상의 강제경매·담보권실행경매·국세징수법에 의한 경매 등의 공경매(公競買)를 말하고 사경매

    (私競買)는 포함되지 않는다(제578조 3항 참조).

(2) 담보책임의 내용으로서는 하자담보책임은 인정하지 않고 권리의 하자에 대한 책임만을 인정하며, 손해배상에 관하여는 다시

    제한을 두고 있다.

    다만, 제578조 1항, 2항의 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리

    의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이

    고, 경매절차가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정되지 않는다(대판 1993.5.25. 92다15574).

① 권리에 하자가 있는 경우 : 경매된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나 그 권리가 보족하거나 또는 제한을 받고 있는

   경우에는 제1차적으로 채무자가, 그리고 제2차적으로는 대금의 배당을 받은 채권자가 각각 경락인에 대하여 담보책임을 진다.

   (제578조, 제570조 내지 577조).

㉠ 담보책임은 1차로 채무자가 경락인에 대하여 진다. 그리고 그 책임은 계약의 해제와 대금감액청구의 둘에 한정된다.

    (제578조 1항).즉 손해배상청구는 원칙적으로 인정되지 않는다. 경매는 채무자의 의사에 의하지 않은 것이기 때문에 손해

    배상까지 부과하는 것은 너무 가혹하기 때문이다.

    다만 채무자가 물건 또는 권리의 흠결(欠缺)을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에 한해, 경락

    인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다(제578조 3항).

㉡ 1차로 책임을 지는 채무자가 자력이 없는 때에는 대금의 배당을 받은 채권자가 2차로 책임을 진다(제578조 2항). 채권자는

    채무자에게 속하지 않는 목적물에 의하여 부당히 배당을 받은 것이 되기 때문에 2차적으로 그 책임을 부과한 것이다.

    즉 경락인은 그러한 채권자에 대하여 대금의 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. 다만 채권자의 책임은 배당받은 금액을

    한도로 한다.

② 물건에 하자가 있는 경우 : 경매의 목적물에 하자가 있더라도 담보책임은 생기지 않는다(제580조 2항). 경매의 결과를 확실히

    하기 위해서이다.

 

매도인의 담보책임의 개관

 

담보 책임의 대상			매수인의 선의·악의	담보책임의 내용			권리행사의 기간제한
				대금감액	해제	손해배상
권 리 의   하 자	타인의 권리	권리의 전부가 타인에게 속한 경우(민법 제570조)	선 의	-	○	○	제한없음
			악 의	-	○	×	〃
		권리의 일부가 타인에게 속한 경우(민법 제572조)	선 의	○	△	○	안 날로부터 1년
			악 의	○	×	×	계약한날로부터년
	수량부족· 일부멸실의 경우 (민법 제574조)		선 의	○	△	○	안 날로부터 1년
			악 의	×	×	×

	용익권에 의한 제한이 있는 경우(민법 제575조)	선 의	-	△	○	안 날로부터 1년
		악 의	-	×	×
	저당권·전세권에 의한 제한이 있는 경우(민법 제576조)	선 의	-	△	△	제한없음
		악 의	-	△	△	〃
물 건 의   하 자	특정물의 하자인 경우(민법 제580조)	선 의	-	△	○	안 날로부터 6월
		악 의	-	×	×
	종류물의 하자인 경우(민법 제581조)	선 의	-	△	○ (완전 물급부 청구권)	안 날로부터 6월
		악 의	-	×	×

△는 일정한 목적을 달성할 수 없는 경우에만 행사 가능