예약완결권

예약완결권

 1. 예약완결권의 성질

① 부동산물권의 이전을 의무로 하는 매매예약의경우 본계약의 완결권은 가등기할수있고가등기하면 제3자에게 대항할 수 있다. 예약완결권의 보전을 위한 가등기는 소유권이전등기청구권의 가등기로 부동산 갑구란에 등기되며, 예고등기와 함께 예비등기라 한다.

 

② 예약완결권은 양도성이 있다. 예약완결권이 가등기되어 있는 경우에는 가등기를 이전등기하면 예약완결권의 양수인은 제3자에 대하여 대항력을 갖는다.

③ 예약완결권이 가등기되어 있지 않은 경우 그 양도는 채권양도에 준하여 의무자에 대한 통지 또는 승낙이 있어야 의무자에게 대항할 수 있다.

 

2.  예약완결권의 행사방법

① 예약완결권자가 예약의무자에 대하여 한다.

② 예약완결권이 양도된 때에는 그 양수인이 완결의 의사표시를 한다.

③ 완결권이 가등기된 목적부동산이 양도된 때에는 그 목적부동산을 양수한 양수인에게 완결권을 행사한다.

 

3. 예약완결권 행사의 효과

① 예약완결의 의사표시로 매매는 성립한다.

② 상대방이 불응하면 본계약의 의무이행을 소구(訴求)할 수 있다.

 

4. 예약완결권의 존속기간

① 당사자가 약정한 때 : 약정기간

② 당사자가 기간을 정하지 않은 때

예약의무자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.

그러나 예약의무자가 그 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 효력을 잃는다(민법 제564조).

 

(5) 예약완결권의 제척기간

예약완결권은 형성권이므로 10년의 기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다.

 

(6) 판례

매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약완결권의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의

완결권은 일종의 형성권(形成權)으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 그러한 약정이 없는 때에는

그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여

소멸한다(대판 2000.10.13, 99다18725).

 

부동산 매매시에도 예약완결권이라는게 사용되는 경우가 있나요 ?

매매의예약이란?  매수인의 또는 매도인의 어떠한 사정에 의해 현제의 거래는 할수 없느나 장래에 본계약 할 것을 약속하는 계약이라 생각하시면 됩니다.

저또한 그러한 거래를 보거나 성사시켜준 적도 없습니다만... 요즘은 채권담보 목적으로 사용한다고 합니다.. 예로 1억을 빌려주면서 1년후 원금을 갚지 못한경우 그 대금으로 채무자의 부동산을 그 대금을 매수가격으로하여 매수하기로 한다라는식으로...

그럼 예약완결권을 성명 드리겠습니다.

위처럼 몇년 후에 매매를 하자는 계약을 하였다는 가정을 해 보겠습니다.

헌데 약속한 기일이 되어 당사자중 일방이 계약을 체결하자고 청약을 하는데 타방 당사자가 마음이 변하여 계약을 체결하고 싶어하지 않을 경우 당연히 승낙을 하지 않을 것입니다. 이런 경우 승낙에 갈음하는 의사표시를 구하는 소를 제기해야하는 번거로움이 생기게 될 것입니다. 이에 예약완결권은  당사자의 일방(일방예약)이든 쌍방(쌍방예약)이든 청약의 의사표시를 하면 타방

당사자에게 승낙의 의무를 지게하는 제도로 본계약 체결을 보다 쉽게 할수 있게 하는 제도라 생각하시면 됩니다.