해제와해지/무효와취소

     해제와해지/무효와취소

 

1. 해제와 해지는 차이가 있습니다.

 2. 해제는 소급효가 "있는" 경우에 쓰는 용어이구요,

해지는 소급효가 "없는" 경우에 쓰는 용어 입니다.

소급효라는 것은 처음에 계약을 했을 때로 "거슬러 올라가는 것"을 말합니다.

그래서 계약을 5월 1일에 했는데 6월 2일에 해제를 하면 처음 계약을 했던 과거의 5월 1일로  거슬러 올라가는 것을 소급효가

있다고 합니다.

 

3. 해지에서 "지"는 "지"속적이라는 뜻을 가지고 있습니다.

그러니 소급효라는 것은 없어서 거슬러 올라갈 수는 없다는 것입니다.

 

4. 매매 계약은 "해제"라고 씁니다.

계약하려고 했다가 계약을 안한다고 하면 처음에 계약하기로 했던 과거 날짜로 거슬러 올라가서 무효가 되는 것입니다.

그런데 "임대차" 계약은 해지라고 씁니다.

임차인이 방을 얻어서 계속 살고 있었으니 살고 있었던 기간 동안의 집세(월세, 차임)는 내야 하니 그건 과거로 거슬러 올라갈

수는 없다는 것입니다.

 

최근 부동산 시장의 침체가 지속되는 가운데 분양권 계약 해제 요청이 급증한다는 뉴스를 심심치 않게 볼 수 있다.

그런데 어느 신문에서는 계약해지라는 단어를 쓰고 어떤 신문에서는 계약해제라는 말을 쓰는 것을 알 수 있다.

계약해지와 해제, 같은 말일까?

 

계약의 해지(解止)란 계약의 당사자 간에 계약을 지속할 수 없는 사유가 있을 때 계약의 효력을 중지시키는 것을 말한다.

반면 계약의 해제(解除)란 계약을 유지할 수 없는 사유가 발생하여 원래 계약이 없었던 상태로 되돌리는 것을 의미한다.

즉, 쉽게 말하자면 ‘해제’는 처음부터 없었던 것으로 하자는 취지이고 ‘해지’는 그 순간부터 효력이 발생하지 않는 것 이라고

생각하면 된다.

예를 들자면, 아파트 월세계약을 해제했을 경우에는 아파트를 비워주는 것은 물론이고, 살았던 기간 만큼의 아파트 월세까지

돌려줘야 하는 것을 의미한다.  

반면 월세계약을 해지한다는 의미는 아파트만 비워주고 다음 달부터 월세를 내지 않으면 되는 것이다.

따라서 흔히 얘기하는 월세계약 해약은 해지의 의미인 것이다.

 

분양계약에서는 해지가 아니라 해제라는 표현이 맞는 뜻이다.

처음부터 없었던 것으로 한다는 의미이기 때문이다.

즉, 해제의 의미에는 소급해서 계약의 효과가 소멸하는 것을 뜻한다.

때문에 해제로 인한 효과로는 상대방 간의 원상회복의무, 손해배상청구 등이 발생한다.

분양계약 해제를 할 경우 민법 제 565조 1항에 따라 계약금, 보조금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간 약정이 없는 한 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다고 명시돼 있다.

즉, 계약금을지급한자는 그계약금 만큼을 해약금으로 포기하고 계약금을 받은자는 계약금의 배액을상환해야해야 한다는뜻이다.

 

                  -관련 판례-

민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자의 의미 및 계약해제로 인하여 소멸되는 채권을 양수한 자는 채무자로부터 이행받은 급부를 원상회복할 의무가 있는지 여부(대판 2000다22850)

 

민법 제548조 제1항 단서에서 규정하고 있는 제3자란 일반적으로 계약이 해제되는 경우 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하고, 계약상의 채권을 양수한 자는 여기서 말하는 제3자에 해당하지 않는다고 할 것인 바, 계약이 해제된 경우 계약해제 이전에 해제로 인하여 소멸되는 채권을 양수한 자는 계약해제의 효과에 반하여 자신의 권리를 주장할 수 없음은 물론이고, 나아가 특단의 사정이 없는 한 채무자로부터 이행 받은 급부를 원상회복하여야 할 의무가 있다.

계약해제의효과를주장할수없는제3자의 범위 및 제3자의 악의에대한 증명책임의 소재계약의 합의해제에 있어서도 민법 제548조의 계약해제의 경우와 같이 이로써 제3자의 권리를 해할 수 없다. 계약해제 시 계약은소급하여 소멸하게 되어 해약당사자는 각 원상회복의 의무를 부담하게 되나 이 경우 계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 해약당사자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제 사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없고, 이 경우 제3자가 악의라는 사실의 주장·입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있다. (대판2005다6341)

 

제3자에 해당하여 보호받는 경우

1) 계약해제 후 등기가 매도인으로 회복되기 전에 매수인으로부터 목적물에 대한 소유권을 선의로 전득하고 그 이전등기를 마친 자(대판 1996. 11. 15, 94다35343)

계약해제로 인한 원상회복등기가 이루어지기 이전에 계약의 해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제 사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없다.

2) 계약해제 전에 매수인으로부터 목적물에 대한 소유권이나 저당권을 취득하고 그 등기를 마친 자

3) 계약해제 전에 매수인으로부터 건물을 임차하여 대항요건을 구비한 임차인

4) 계약해제 전에 매수인 명의의 건물을 가압류한 매수인의 채권자 - 목적물에 대한 가압류채권자

 

제3자에 해당하지 않는 자

1) 매수인의 매도인에 대한 등기청구권을 양수한 양수인(대판 1996. 4. 12, 95다49882)

민법 제548조 제1항 단서에 규정하는 제3자라 함은 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 지칭하는 것이고, 계약상의 채권을 양도받은 양수인은 특별한 사정이 없는 이상 이에 포함되지 않는다.

 

2) 채권 자체의 압류 채권자(대판 2000. 4. 11, 99다51685)

매도인이 매수인에게 소유권이전등기를 해주기 이전에 매수인의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 압류·가압류한 매수인의 채권자계약상의 채권을 양수한 자나 그 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자는 제3자에 해당하지 않는다.

 

3) 매수인이 매도인으로부터 토지를 매수하고 매수인이 그 지상에 건물을 신축하여 이를 제3자에게 매도하고 건물이전등기를 제3자에게 경료하였는데 그 매수인이 토지매매대금을 지급하지 않아 매도인이 토지매매계약을 해제한 경우 제3자의 보호여부

(대판 1991. 5. 28, 90다카16761)

계약당사자의 일방이 계약을 해제하여도 제3자의 권리를 침해할 수 없지만, 여기에서 제3자는 계약의 목적물에 관하여 권리를 취득하고 또 이를 가지고 계약당사자에게 대항할 수 있는 자를 말하므로, 토지를 매도하였다가 대금지급을 받지 못하여 그 매매계약을 해제한 경우에있어 그토지 위에신축된 건물의 매수인은 위계약해제로 권리를 침해당하지 않을 제3자에 해당하지 아니한다.

 

4) 해제에 의하여 소멸되는 계약상의 채권을 양도받은 양수인이나 그 채권의 가압류채권자는 이에 포함되는지 여부(대판 2000. 8. 18, 2000다16169)

민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자라 함은 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기․인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하는 것이고, 해제에 의하여 소멸되는 계약상의 채권을 양도받은 양수인이나 그 채권의 가압류채권자는 이에 포함되지 않는다고 할 것이다.

 

무효

법률행위가 성립한 때부터 법률상 당연히 효력이 없는 것으로 확정된 것을 말한다.

따라서 당사자가 의도한 법률상의 효과는 발생하지 않는다. 

무효는 취소와 달라서 어느 누구의 의사표시가 없어도 법률상 당연히 효력이 없는 것으로 되고, 무효인 행위를 후에 유효한

것으로 하려고(추인) 해도 원칙적으로 유효한 것이 되지 않고 시간이 어느 정도 경과하더라도 유효로 되지 않는다. 

민법상 무효사유에는 의사무능력자의 법률행위, 강행규정에 위반한 법률행위, 불공정한 법률행위, 진의 아닌 의사표시,

허위표시, 무권대리행위 등이 있다.

취소

일단 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 무능력이나 의사표시의 결함을 이유로 취소권자가 소멸시키는 것이다. 

이는 상대방의 사기·강박에 의한 의사표시, 착오에 의한 의사표시, 무능력자가 한 법률행위

(이러한 행위를 취소할 수 있는 행위라고 한다)의 효력을 취소권자가 소멸시키는 것이다.

취소의 방법은 법률행위를 취소한다는 의사표시면 족하고 다른 특별한 형식을 필요로 하지 않는다.

취소의 효력은 그 행위가 소급한 때부터 무효이다. 

예를 들면 미성년자가 혼자서 소유물을 매각한 후 매매행위를 취소했다면 아직 물품을 인도하지 않고 있는 때에는 이를 인도할 필요가 없게 되고, 이미 물품을 인도한 후이면 그 반환을 청구할 수 있다.

물론 미성년자는 대금을 청구할 수 없고, 만약 수령한 후이면 이를 반환하여야 한다. 

 

그러나 무능력자가 취소한 행위로부터 받은 이익 전부를 반환해야 한다고 하면 미성년자의 보호에 충분하지 못하므로

무능력자는 취득한 재산을 현재 남아있는 한도(현존이익)에서 반환하면 된다.

취소할 수 있는 권리(취소권)는 추인을 할 수 있는 때로부터 3년이 지나면 시효에 의하여 소멸하고 또 법률행위를 한 날로부터 10년이 지나면 소멸한다.