오래된 부동산 팔 때 취득액 모르면 기준시가로 계산

오래된 부동산 팔 때 취득액 모르면 기준시가로 계산

 

세법에서는 특수관계자 간 거래 등에 있어서 시가를 중요시하고 있으며 시가를 모를 때에는 기준시가를 시가로 보고 있다.

또한 양도소득세 부담 크기를 좌우하는 매매차익은 실제로 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액)과 취득세 등을 공제해

계산한다.

 

하지만 실제로 매매한 가격, 특히 취득가액을 모르면 기준시가에 의해 계산하도록 되어 있다.

취득가액을 모른다 해서 살 당시 기준시가를 곧 취득가액으로 보는 것은 아니며 양도가액에다 취득 시점부터 양도 시점까지 기준시가 역상승률(살 때 기준시가/팔 때 기준시가)을 적용한 금액을 취득가액으로 본다.

 

부동산 기준시가는 그 종류에 따라 다음과 같이 세분된 용어를 사용하고 있다.

 

첫째,

주택과 그 부속토지 기준시가는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 말한다.

공동 주택가격ㆍ개별주택가격은 2005년 4월 30일부터 매년 국토해양부 장관이 고시하고 있다.

그 이전에 취득한 주택의 기준시가는 2005년 기준시가에 기타 건물ㆍ토지 기준시가의 역상승률을 적용해서 계산한다.

 

둘째,

주택이 아닌 건물 중 국세청장이 지정한 오피스텔ㆍ상업용 건물과 그 부속토지 기준시가는 2005년 1월 1일부터 매년 일괄고시한 ㎡당 단가에 연면적을 곱해서 계산한 금액을 말한다.

그 이전에 취득한 오피스텔 등은 2005년 기준시가에 기타 건물ㆍ토지 기준시가의 역상승률을 적용해서 계산한다.

 

셋째,

기타 건물에서 건축물 기준시가는, 그 용도ㆍ위치ㆍ신축일 등을 고려해 국세청장이 산정하며 2001년 1월 1일부터 산정해 매년 고시한 건물 ㎡당 단가에 건물 연면적을 곱해 계산한 금액을 말한다. 그 이전에 취득한 기타 건물 기준시가는 2001년 기준시가에 일정한 산정률을 적용해서 계산한다. 기타 건물에 대한 부속토지 기준시가는 별도로 계산한다.

 

넷째,

기타 토지 기준시가는 개별공시지가를 말한다. 개별공시지가는 2000년 8월 31일부터 국토해양부 장관이 매년 고시하고 있다.

그 이전에 취득한 기타 토지 기준시가는 2000년 개별공시지가에 등급가액 역상승률을 적용해서 계산한다.

 

만일 부동산을 팔았으나 산 시기가 너무 오래돼 실제로 작성한 계약서를 분실하는 등 취득가액을 입증하기가 어렵다면 우선 기준시가에 의해 취득가액을 환산해 볼 필요가 있다.

환산한 취득가액이 실제 산 금액보다 높다면 실제로 산 금액을 입증하지 않는 것이 오히려 유리하지만 반대로 환산한 취득가액이 실제로 산 금액보다 낮다면 송금영수증, 확인서 등으로 입증해야 억울한 세부담을 피할 수 있다.

 

2007.1.1이후 모든 부동산을 매도하여 양도세를 계산하는 경우 실지거래가액으로 계산

2007.1.1이후 모든 부동산을 매도하여 양도소득세를 계산하는 경우에는 실지거래가액으로 계산하여야 한다.

이 경우 실지거래가액이란 거래 당시 거래 당사자간에 당해 자산을 거래함에 있어서 그 대가로 지급하였거나 지급받은 가액으로서 매매계약서 및 기타 증빙자료에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

소득세법」 제97조에 의하여 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 동법 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래 당시 취득자가

당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식

되는 가액을 말한다.

 

취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산가액 계산

 
양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 소득세법 시행령 제176조의2 제1항의 사유에 해당하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액,

감정가액, 환산가액(취득가액) 또는 기준시가 등에 의하는 것이며(이 경우 취득가액이 불분명 한지에 대해서는 관할세무서장이 조사 확인하여 인정하는 경우에 한함), 환산가액의 계산식은 아래와 같다.

부연하면, 취득가액의 경우 취득시 매매계약서 분실, 미 작성 등 사유로 실지 취득가액이 불분명한 때에는 취득 당시 매매사례

가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 금액을 취득가액으로 공제한다.

위의 경우 1985년도에 취득한 부동산에 대한 취득시기는 실제매매계약서가없는 경우에 산식과 같이 취득가액을 계산할수 있다.

* 환산가액에 의한 취득가액 산정 방법

양도 당시의 실지거래가액  × 취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가 = 환산 취득가액

 

시사점
취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하는 경우 당해 부동산의 필요경비는 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은법 시행령 제163조 제6항 제1호 규정에 의하여 당해 부동산의 취득 당시 기준시가의 3%에 해당하는 금액만 필요경비로 공제되고

이 경우 증빙에 의하여 확인된 부동산중개수수료 등 실제 지출된 비용은 필요경비로 공제되지 아니한다.//