입찰에서~잔금~명도하기

입찰에서~잔금~명도하기

 

입찰하기

"입찰액 고칠땐 반드시 새 용지에 써야"
Q

입찰 전 물건 조사 등을 마치고 경매일을 기다리고 있습니다.

입찰 법원에서 해야 할 일과 주의점은 무엇이 있는지 궁금합니다.

A

경매는 대부분 오전10시부터 시작되므로 오전 9시50분까지는 법정에 도착하는 것이 좋습니다.

가장 먼저 할 일은 법원 게시판에 붙어 있는 경매진행 물건 목록을 살피는 것입니다.

경매 당일 아침에도 경매 물건에 변동이 있을 수 있기 때문에 입찰하려는 물건이 정상적으로 경매 진행하는지 확인해야 합니다.
집행관이 경매 개시선언과 주의사항을 안내하는 것으로 경매가 시작됩니다.

경매 사건마다 공부서류(등기부 등본 등)를 열람대에 비치해놓으니 입찰표를 쓰기 전에 마지막으로 물건 자료를 확인합니다.

무엇보다 중요한 것은 입찰표를 정확히 작성하는 것입니다.

그간 애써 조사하고 분석한 결과를 입찰표 한 장으로 결정짓는 만큼 신중해야 합니다.

입찰법정에서는 사소한 실수로 무효 처리되거나 보증금을 떼이는 웃지 못할 사례가 종종 발생합니다.
입찰표 작성시 자주하는 실수 가운데 하나는 보증금과 입찰금을 바꿔 쓰거나 입찰금액에 `0`을 하나 더 써내는 것입니다.

법원은 경매 절차상 하자나 법원 진행 측의 문제가 아닌 입찰자의 실수에 대해서는 용납하지 않아 낙찰자는 고스란히 보증금을 몰수당하게 됩니다.

입찰가를 쓸 때 잘못 기재했다고 줄을 긋고 다시 쓰거나 `2`자를 `3`자로 덧쓰는 것도 안 됩니다.

입찰표 작성 항목 중 가장 민감한 부분이 입찰금액인 만큼 이를 수정할 때는 반드시 새 용지에 다시 써야 합니다.

또한 사건번호에 물건번호가 여러 개 있는 경우 물건번호까지 정확히 기재해야 합니다.

예를 들어 한 주인이 소유한 여러 오피스텔이 동시에 경매로 나올 경우 사건번호는 한 개만 부여되고 그 하위로 각 호수별 물건번호가 붙여질 수 있습니다.

이럴 때는 사건번호와 함께 입찰하는 호수의 물건번호도 정확히 기재합니다.

물건번호가 있는 부동산에 사건번호만 적는 것도 무효 사유가 됩니다.

잔금치르기

Q

눈여겨봤던 아파트의 입찰을 앞두고 있습니다.

만약 낙찰될 경우 잔금은 언제까지 납부해야 하는지 궁금합니다.

또 잔금을 치르려면 대출을 받아야 하는데 경매 물건 대출은 일반 주택담보대출과 어떤 차이가 있는지 알고 싶습니다.

A

낙찰일에서 2주가 지나면 법원에서 잔금납부 기한을 통지합니다.

보통 한 달이 주어지고 기간 내에 언제든 납부하면 됩니다.

따라서 낙찰일을 기준으로 한 달 보름 내에 잔금을 마련해야 합니다.

만일 기간내에 잔금을 납부하지 못하면 재경매 일자가 잡히고 다시 경매가 되므로 잔금납부에 차질이생기지 않도록 해야 합니다. 낙찰 받은 사람의 상당수는 `경락잔금 대출`을 이용합니다.

경락잔금 대출이란 법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대해 잔금을 대출해주는 것인데 소유권이전과 동시에 대출을 해준

금융권에서 1순위로 근저당을 설정합니다.

낙찰 대금을 지불하기 위해 별도의 담보를 제공할 필요 없이 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출을 해주고 납부기한 내에 맞춰주기 때문에 유리한 면이 있습니다.

경매가 열리는 입찰법정에서는 경락잔금대출을 알선하는 영업사원들을 많이 만날 수 있습니다.

이들에게 간단히 사건번호만 알려줘도 대출한도와 금리 등 조건을 알려줍니다.
다만 아파트ㆍ다세대주택ㆍ상가ㆍ토지의 대출한도가 각각 다르고 지역과 권리관계에 따라 대출에 제한이 있을 수 있으니 입찰 전에 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

아파트라면 경락잔금 대출에도 소득 수준에 따른 대출 방식인 총부채상환비율(DTI)이 적용됩니다.
그 외에 단독이나 연립주택ㆍ상가 등은 담보가치를 평가해 대출한도가 결정됩니다.

지방의 임야나 법정지상권처럼 권리상 하자가 있거나 낙찰 받은 부동산에 분쟁의 소지가 있는 물건은 금융권에서 대출 자체를

거부하기도 합니다.

대개 제2금융권이나 대부업은 대출 한도가 큰 대신 금리가 높습니다. 지나치게 많은 대출금액은 이자 부담으로 장기 보유하기

어렵고 세입자를 구하는 데도 제약이 따릅니다.

따라서 대출금액은 전체 매입금액의 50% 이내로 하는 것이 적당합니다.

 

낙찰후 명도

Q

최근 경매로 낙찰 받은 집에 임차인이 살고 있었습니다.

그 임차인은 전세보증금을 배당에서 모두 받아가면서도 과다한 이사비를 요구하며 집을 비워주지 않은채 시간을 끌고 있습니다. 한 달 후에 입주를 해야 하는 저로서는 애가 탑니다. 어떻게 해야 하나요.

A

경매의 완성은 명도입니다.

낙찰 받은 집에 살고 있는 사람을 내보내야 입주를 하거나 세를 놓을 수 있게 되는 것이죠. 일반적인 거래와 달리 명도를 해야

하는 경매는 그 과정에서 마찰을 빚어 입주가 지연될 수 있기 때문에 계획을 세울 때 기간을 여유롭게 잡을 필요가 있습니다.

임차인이 배당을 받으려면 집을 비워준 후 낙찰자가 써준 `명도확인서`를 받아 법원에 제출해야 합니다.

따라서 칼자루는 낙찰자에게 있으니 너무 염려하지 않으셔도 됩니다.
낙찰자는 명도시 대화를 통해 잘 풀어나가는 동시에 법적인 명도 절차를 병행해야 합니다.

낙찰자가 취할 수 있는 법적인 절차는 상황에 따라 다음과 같은 것이 있습니다.

먼저 `인도명령`을 신청하는 것입니다.

낙찰자가 잔금 납부를 하는 동시에 법원에 인도명령을 신청하면 법원은 심사를 거쳐 해당 부동산을 인도하라는 명령인 `인도명령결정문`을 대상자에게 송달하게 됩니다.

이때 주의해야 할 것은 인도명령은 잔금완납 후 6개월 이내에만 신청이 가능하다는 것입니다.

6개월이 경과하면 명도소송을 해야 하므로 절차도 복잡하고 기간도 길어질 수 있습니다.

내보내야 하는 사람과 대화를 하다 보면 이사할 것처럼 하다가 이사를 미루면서 6개월 이상 지체하는 경우도 있습니다.

이 때문에 세입자와 협의 중이더라도 인도명령 신청은 보험이라 생각하고 미리 해두는 것이 안전합니다.
임차인이 인도명령결정문을 받고도 퇴거를 거부한다면 불가피하게 `강제집행`을 신청할 수밖에 없습니다.

이는 짐을 들어내는 것이며 집행관과 상의해 강제집행 일자를 잡게 됩니다.
강제집행은 명도의 최후 방법입니다.

비용과 시간뿐 아니라 심리적인 상처를 감안한다면 최선의 방법은 한발씩 양보하고 협의를 통해 해결하는 것임을 다시 한번 기억해야 합니다.