평촌신도시 첫 아파트 리모델링, 수익성

평촌신도시 첫 아파트 리모델링, 수익성

 

 

경기도 안양 평촌신도시에서도 수직증축 리모델링이 시작됐다.

호계동 목련 3단지 우성아파트 리모델링 조합이 최근 시공사를 선정하며 본격적인 사업에 들어간 것이다.

평촌 첫 수직증축 리모델링 사업인 데다 교통 등 입지 여건도 괜찮은 편이어서 이 일대 주민의 관심을 끌고 있다.

특히 수직증축을 통해 어떻게 지을지, 사업비용은 얼마나 들지가 관심사다.

평촌 목련 3단지는 우성건설이 1992년 준공한 아파트다.

지하 1층~지상 최고 20층 10개 동, 41~56㎡(이하 전용면적)형 902가구 규모다.

시공을 맡은 쌍용건설은 수직증축을 통해 지하 1개 층과 지상 3개 층을 늘릴 예정이다.

아파트가 지하 2층, 지상 16~23층으로 높아진다.

현행법상 14층 이하는 2개 층, 15층 이상은 3개 층을 수직증축할 수 있다.

용적률은 현재 198%에서 리모델링 후 299.85%까지 늘어난다.

조합원의 집은 41㎡형(98가구)이 51㎡로, 50㎡형(294가구)이 62㎡로, 56㎡형(510가구)이 70㎡로 각각 커진다.

가구수가 1037가구로 늘어나는 만큼 135가구(51~70㎡)를 일반분양할 수 있다.

리모델링은 재건축과 달리 소형 임대주택 건설 의무가 없다.

244대에 불과한 주차 대수는 1151대로 5배 가까이 늘어난다.

사업비는 1600억원 정도다.

쌍용건설은 내년 9월 사업승인을 얻은 뒤 2017년 5월께 일반분양ㆍ착공에 들어갈 계획이다.

준공은 2019년 10월 예정.

 

"3.3㎡당 1700만원 이상 돼야 수익성 괜찮아"

수직증축의 최대 관건은 조합원들이 내는 추가분담금이 얼마나 되는지다.

쌍용건설은 법에서 허용하는 범위인 기존 전용면적의 40%(85㎡ 이하 주택)가 아닌 23%까지 면적을 늘리는 방식을 선택했다.

쌍용건설 관계자는 "나머지 17% 정도를 일반분양분으로 돌렸다"며 "주택 면적을 늘리는 동시에 조합원 분담금을 최소화할 수

있는 수준"이라고 말했다.

이를 토대로 시뮬레이션한 결과 일반분양 물량 없이 법정 최대치까지 주택 면적을 늘리는 방식에 비해 조합원 분담금이 20~30%

정도 줄어든다고 회사 측은 설명했다.

주변 시세를 감안해 분양가를 3.3㎡당 1600만원으로 가정하면 41㎡형이 51㎡로 넓히는 데 1억1500만원, 50㎡형이 62㎡로 옮기는

데는 1억4700만원의 분담금이 각각 들어간다.

56㎡형이 70㎡로 가게 되면 가구당 평균 분담금은 1억5200만원 정도다.

분양가가 이보다 올라가면 분담금은 그만큼 줄어든다.

수익성은 괜찮을까. 현재 41㎡형의 평균 시세가 2억5000만원이다. 50㎡형은 3억2000만원 선. 41㎡형을 사들여 51㎡로 입주하는 데 총 3억6000만원 정도 필요할 것으로 분석된다. 51㎡짜리의 장래 시세는 3.3㎡당 1600만원을 기준으로 3억5000만원대다. 투자성은 떨어지는 셈이다. 인근 K공인 관계자는 "이 일대 시세를 감안하면 분양가가 3.3㎡당 1700만원 이상 돼야 한다"며 "이 경우 수익성은 괜찮을 것"이라고 말했다.

결국 리모델링 이후 새 아파트라는 프리미엄으로 분양가를 얼마나 끌어올리느냐가 수익성 확보의 관건인 셈이다.

한 업계 전문가는 "주택 리모델링은 수익성보다는 주민 주거환경을 개선시키는 데 초점을 맞춘 사업"이라며 "차익을 낼 수 있는

단지는 많지 않아 투자 효과를 목적으로 한 경우엔 손익계산을 면밀히 따져야 한다"고 말했다.//