대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결[관리비]

대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결

[관리비][공2021하,2036]

 

 

【판시사항】

[1] 규약에서 집합건물의 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정한 경우, 관리단이 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있는지 여부(적극)

[2] 관리비징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 집합건물의 관리단이 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있는지 여부(적극) / 이러한 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않다. 그러나 규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면 관리단은 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다.

[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.”라고 정하고, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 제25조 제1항은 “관리인은 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다.”라고 정하고 있다. 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 있으면 그에 따라, 유효한 규약이 없더라도 구 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비에 대하여는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다. 이러한 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용된다.

 

【참조조문】

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호, 제17조, 제23조, 제28조, 제42조 [2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조

【참조판례】

[2] 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다94076, 94083 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 중앙서초프라자관리단 (소송대리인 변호사 성기만 외 2인)

【피고, 피상고인】 대한예수교장로회 예수사랑교회 (소송대리인 법무법인(유한) 한결 담당변호사 이오영 외 4인)

【원심판결】서울고법 2016. 9. 29. 선고 2015나2063112 판결

 

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사실관계

원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 피고는 집합건물인 이 사건 건물 지하 301호의 소유자이자 지상 202호, 602호의 임차인이다(이하, 위 각 점포를 통칭하여 ‘이 사건 점포’라고 한다).

나. 주식회사 중앙남서초프라자(이하 ‘소외 회사’라고 한다)는 이 사건 건물의 관리단인 원고의 1995. 6. 1. 자 총회결의, 1996. 5. 4. 자 총회결의(이하 통칭하여 ‘이 사건 총회결의’라고 한다)를 통하여 원고의 관리인으로 선임된 후 이 사건 건물에 대한 관리업무를 사실상 수행하면서 이 사건 건물의 관리비를 부과ㆍ징수하여 왔다.

다. 원고의 2010. 5. 4. 자 관리규약(이하 ‘이 사건 관리규약’이라고 한다) 제38조는 “구분소유자는 관리주체가 부과한 관리비를 납부할 의무가 있다.”라고 정하고 있다. 위 관리비에는 전유부분의 관리비도 포함되어 있다.

라. 소외 회사는 피고에게 2012년 8월분부터 2014년 11월분까지 위 각 호실에 대한 관리비 및 연체료를 부과하였으나, 피고는 이를 납부하지 않고 있다.

마. 피고는 2013. 1. 9. 소외 회사를 상대로 소외 회사가 이 사건 건물의 관리인 지위에 있지 아니한다는 확인을 구하는 소를 제기하였는데, 제1심법원(서울중앙지방법원 2013가합2035)은 소외 회사를 관리인으로 선임한 이 사건 총회결의는 관리인 선임에 관한 의결요건을 갖추지 못하여 무효라는 이유로 피고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 소외 회사의 항소 및 상고를 거쳐 그대로 확정되었다(서울고등법원 2013나2028177, 대법원 2014다224400).

바. 소외 회사는 2015. 1. 26. 원고에게 이 사건 건물의 관리와 관련한 일체의 권리와 의무를 인계하였다.

2. 상고이유 제1점 중 전유부분 관리비에 대하여

가. 집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않다. 그러나 규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면 관리단은 그 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다.

나. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 관리규약 제38조에서는 공용부분 관리비뿐만 아니라 전유부분 관리비까지 관리단이 징수할 수 있도록 정하고 있다. 따라서 원고는 피고의 전유부분인 이 사건 점포에 관한 관리비가 발생하고 이 사건 관리규약이 유효하게 성립하였다면 피고에게 전유부분 관리비를 청구할 수 있다. 이는 원고가 피고를 대신하여 이 사건 점포의 전유부분 관리비를 실제 납부하지 않았더라도 마찬가지이다. 따라서 원심으로서는 이 사건 관리규약이 유효하게 성립하였는지를 심리하여 그에 따라 원고가 이 사건 점포의 전유부분 관리비를 청구할 수 있는지에 대하여 판단하였어야 한다.

그럼에도 원심은 이 사건 관리규약이 유효하게 성립하였는지와 관계없이 원고가 전유부분과 관련하여 어떠한 비용을 지출하였음을 인정할 증거가 없다는 이유만으로 원고의 이 부분 청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 규약에 기한 집합건물 전유부분 관리비 청구권에 대한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 상고이유 제1점 중 공용부분 관리비에 대하여

가. 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.”라고 정하고, 구 집합건물법(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제25조 제1항은 “관리인은 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다.”라고 정하고 있다. 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 있으면 그에 따라, 유효한 규약이 없더라도 구 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비에 대하여는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다94076, 94083 판결 등 참조). 이러한 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용된다.

나. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 관리규약 제38조에서는 공용부분 관리비를 관리단이 징수할 수 있도록 정하고 있다. 따라서 원고는 이 사건 건물의 공용부분에 관한 관리비가 발생하고 이 사건 관리규약이 유효하게 성립하였다면 그 관리규약에 따라, 설령 이 사건 관리규약이 무효라고 하더라도 구 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 피고에게 공용부분 관리비를 청구할 수 있다. 이는 원고가 피고를 대신하여 이 사건 건물의 공용부분 관리비를 실제 납부하지 않았더라도 마찬가지이다. 또한 집합건물법상 공용부분에 대한 관리의무는 관리단인 원고가 부담하지만 그 사실상의 관리행위를 반드시 원고가 해야 하는 것은 아니고 타인으로 하여금 이를 대행하게 할 수 있는 점, 소외 회사가 이 사건 총회결의에서 관리인으로 선임된 이후 관리인 지위에서 이 사건 기간 동안 이 사건 건물의 공용부분에 대한 관리업무를 수행한 점 등에 비추어 보면, 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 소외 회사가 이 사건 건물의 공용부분 관리업무를 수행하더라도 피고는 원고에게 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다.

그럼에도 원심은 이와 달리 원고가 공용부분에 대한 관리행위를 하였다거나 그 과정에서 어떠한 비용을 지출하였음을 인정할 아무런 증거가 없다는 이유만으로 원고의 이 부분 청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 규약 또는 법령에 기한 집합건물 공용부분 관리비 청구권에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 이흥구(재판장) 김재형 안철상(주심) 노정희