묵시적 갱신(주택,상가), 임대차계약서 작성요령...

묵시적 갱신(주택,상가), 임대차계약서 작성요령과

확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법

 

1. 묵시적 갱신(주택)

 

① 묵시적 갱신의 의미

임대인이 주택임대차계약 종료시점을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절(계약종료)의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 기존 임대차 계약이 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다.

이를 묵시의 갱신(묵시적 갱신)이라고 하며,

이 때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 한다.

 

② 묵시적 갱신의 효과

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주된다.

그 존속기간은 2년이 되지만 임차인은 언제든지 계약 해지통고를 할 수 있다.

해지통고를 임대인에게 하고 3개월이 지나면 효력이 발생하므로, 임대인(집주인)은 임차인에게 보증금을 내주어야 한다.

신규 임대에 대한 중개수수료 부담도 당연히 임대인이 부담한다.

임차인이 통고하고 3개월이 지나면 만기가 도래한 것과 같은 상황이라 생각하면 된다.

 

③ 묵시적 갱신의 예외

매달 차임을 지급해야 하는 임대차계약인 경우 임차인은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않는다.

따라서 임차인에게 이러한 사유가 있으면 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 굳이 해지하지 않더라도 임대차는 원래의 임대차 기간이 만료되면 종료된다.

 

④ 대항력과 우선변제권

묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 다시 계약서를 작성할 필요가 없다.

그러나, 임대인의 요구로 새로 계약서를 작성한 경우에는 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 된다.

그러면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

 

2. 묵시적 갱신[상가임대차보호법 제 10조 (계약갱신요구 등)]

1) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이

   거절 하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

①임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

②임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④임차인이 임대인의 동의없이 목적 물건의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 공의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

⑥임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦임대인이 목적 물건의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우

⑧그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

2) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위내에서만 행사

  할 수 있다.

3) 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

   다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

4) 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료

   된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

5) 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고,

   임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

3. 임대차계약서 작성시 들어가야 할 내용

임대차계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다

(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제26조제1항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

시행령」 제22조제1항).

① 계약당사자의 인적사항

임대차계약서에 계약 당사자를 표시하는 것은 그 계약에 따른 권리자 및 의무자를 특정하기 위한 것입니다.

계약 당사자의 동일성을 인식할 수 있고, 필요한 경우 상호 연락이 가능하도록 그 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을

기재하면 됩니다.

② 거래금액 및 지급일자

주택의 임대차계약을 체결하면서 지급하는 거래금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나 중도금 없이 잔금을

지급하게 됩니다. 계약금은 전체 보증금의 10%를 계약할 때 지급하고, 잔금은 임차주택에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 안전합니다.

③ 임대차의 존속기간

임대차 기간을 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니다.

임차인의 형편에 맞추어 2년 미만으로 정할 수 있습니다.

예를 들어, 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인으로서는 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다.

왜냐하면,「주택임대차보호법」에서 임차인의 보호를 위해 임대차 기간을 최저 2년으로 하면서, 임차인은 2년 미만으로 정한

임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 해 두었기 때문입니다(「주택임대차보호법」 제4조).

④ 임대차 계약의 특약 사항

부동산중개사무소에서 일반적으로 사용하고 있는 임대차계약서에는 특약사항을 기재하는 란이 있는데, 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 다음과 같은 내용의 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.

 

⒜ 임차인이 임차 주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항

주택 임대차계약 후 그 주택에 입주하는 날까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 보통이므로, 그 사이에 임대인이 다른 사람에게

근저당권 등을 설정을 할 수 없도록 하고, 이를 위반하면 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있도록 약정해 둘 필요가 있습니다. 만약, 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어

임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

 

⒝ 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항

입주시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 하기 위해 약정을

해 두는 것이 좋습니다.

임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 주택의 하자는 임대인의 비용으로 수리하고, 입주 일부터 가까운 시일 내에 보일러 등에

고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

 

⒞ 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항

종전의 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 이사 가는 경우 임차인이 곤란을 겪게 되는 경우가 있습니다.

이를 방지하기 위해 입주하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 좋습니다.

 

⒟ 임대차의 중도해지에 관한 사항

임대차의 존속기간 중 분양받은 아파트에 입주하는 일이 발생하거나, 전학, 전근 등으로 이사를 할 수 밖에 없는 부득이한 경우에는 계약기간이 남았기 때문에 이사를 하게 되면 임차보증금을 돌려받는데 갈등이 생길 소지가 있습니다.

부득이한 사유로 임대차계약을 중도에 해지할 경우에 대비하여, 예를 들어 계약기간 중에 전근 등 부득이한 사유가 있는 경우

에는 중도에 임대차계약을 해지할 수 있고, 그 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 1개월이 지나면 발생한다는 약정을 해 둘 필요가 있습니다.

 

4. 임대차계약 후 받아야 할 서류

① 주택임대차계약서

부동산 중개업자는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다.

그리고 임대차계약서의 사본을 5년 동안 보존해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제26조제1항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제22조제2항).

② 중개대상물 확인·설명서

부동산 중개업자는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 별지 제20호서식)를 거래당사자에게 교부해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제3항).

만약, 부동산 중개업자가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).

③ 공제 증서

공제증서는 부동산 중개업자의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 중개업자는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제5항). -출처 : 법제처-

 

5. 임대차계약서 작성시 체크사항

1) 계약 전(前)

① 실소유자(등기명의인)와 계약내용 및 일시 등을 사전에 협의한다.

② 해당 부동산에 설정된 담보금액(채권최고액) 을 확인한다.

③ 현재 세입자가 있는 경우 세입자에게 이사 날짜 등을 확인하여 입주에 차질이 없도록 한다.

2) 계약 시(時)

① 계약직전 등기부등본을 재열람하여 권리변동 사항이 없는지 확인.

② 계약당사자의 인적사항을 확인한다. (신분증을 통해 실소유주 여부를 확인)

    만약, 대리인과 계약시 위임장 및 인감증명서의 인감을 비교 확인한다.

③ 임대금액 , 지급시기 , 지급방법 , 인도방법 등을 결정한다.

④ 임대대금 지급시 가능한 실소유자명(등기명의인) 은행계좌로 송금하도록 한다.

    또한, 계약서에 은행계좌번호, 예금주(실소유자명)를 명시한다.

⑤ 사소한 것이라도 분쟁의 소지가 있는 부분은 반드시 특약사항에 명문화하여 분쟁이 없도록 한다.

★ 임차인 : ① 현 권리상태를 정상 입주까지 변동이 없도록 한다.

② 임대인과 합의된 교체 / 수리 부분을 명문화 한다 .

★ 임대인 : ① 형질변경 / 구조변경 금지 및 원상회복 의무를 명시한다.

② 임대인의 동의없이 전전대를 금지한다.

⑥ 계약위반시 손해배상문제를 명문화한다.

⑦ 각종 제세공과금 납부에 관하여 잔금지급전 임대인 또는 현 임차인이 해결하도록 한다. ⑧ 계약서는 자필 서명하고, 날인시

    반드시 인감도장을 사용한다. (인감증명서 첨부)

 

6. 임대차계약서 작성시 주의사항

① 등기부등본 등을 열람할 수 없는 날(대법원서버중단시)에는 계약을 피하도록 한다.

② 가등기, 가처분, 예고등기 등 소유권 자체에 제약이 있는 주택은 임차보증금 보전하기 어려울 수 있으니 주의 하여야 한다.

③ 계약체결 후 24 시간이내에 계약을 해제 하여도 계약금을 돌려 받을 수 없다.

④ 세입자가 임대광고 및 임대계약을 주도하는 경우에라도 계약은 반드시 소유자와 하여야 한다.

⑤ 임차인은 잔금지급 후 빠른시간 내에 동사무소에서 주민등록 전입신고와 확정일자를 받아야 권리를 보호받을 수 있다.

⑥ 임대차 계약서의 확정일자 받은 원본을 잊어버리면 보상을 받을 수 없으므로 주의한다 .

 

7. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법

주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 때에는 경매에 따른 매각대금에서 후순위

권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. (주택임대차 보호법 제3호 제1항, 제3조의 2 제2항 참조)

그러나 임대차계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려운 경우 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성

하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다.

왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다.

그러나 임대차계약서가 분실 또는 멸실한 경우라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소명하지 않는다는 판례가 있습니다. (대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결)

임차주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한

임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하고, 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지

않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법을

생각해 볼 수 있습니다.

그러나 실무상 일반적인 경우 우선변제권이 인정될 가능성은 높지 않으므로 임대차계약서는 항상 잘 보관하셔야 됩니다.