장기임대주택 과 양도세

장기임대주택 과 양도세

 

 

 

 

장기임대주택 등록하면 양도세 줄일 수 있을까

거주주택 비과세 판정 시 장기임대주택은 주택수 제외

 

 

현재 수도권 조정대상지역에 2주택을 보유 중인 A씨.

그런데 최근 부동산 시장에 거래가 끊겨 먼저 살고 있던 주택을 팔지 못해 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을

받지 못할 처지에 놓였다.

나중에 집을 팔 때 부담할 양도소득세가 걱정인 와중에 지인으로부터 장기임대주택으로 등록하면 세금을 줄일 수

있다는 말을 들었다.

 

 

 

2주택자가 한 곳에서는 거주하고, 나머지 한 채를 장기임대주택으로 등록할 경우 거주주택 비과세 판정 시 장기

임대주택은 주택 수에서 제외한다.

 

 

따라서 A가 거주하던 주택에서 2년 이상 거주한 후 그 주택을 팔면 1세대 1주택자가 되어 양도세 비과세 혜택을

받을 수 있다.

 

 

물론 나머지 주택 한 채에 대해서는 장기임대주택으로서 거주주택 양도일 현재 세무서에 사업자등록을 내고,

구청 등에 민간임대주택으로 등록하여 임대를 하고 있어야 한다.

 

 

1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위한 임대의무기간은 5년이지만 그 전에 거주주택을 팔아도 비과세로 신고할 수

있다.

 

 

다만, 임대의무기간인 5년을 지키지 못하면 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 특례를

적용 받지 않았을 경우의 양도세를 계산해서 신고해야 한다.

 

이렇게 거주주택을 양도한 후에는 장기임대주택만 남게 된다.

그러면 임대주택 한 채뿐이니 그 주택에 거주하다가 팔면 또다시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까?

 

 

세법에서는 이런 경우를 방지하기 위해 별도의 규정을 마련했다.

장기임대주택으로 등록한 주택에 거주하다가 양도할 경우에는 직전 거주주택의 양도일 이후의 기간분에 대해서만

비과세를 적용하는 것이다.

예를 들어 2012년 1월에 주택A를 취득 후 장기임대주택으로 등록하고, 거주주택은 2017년 2월에 양도했으며,

2020년 2월에 장기임대주택A를 일반주택으로 전환하여 2년 이상 거주하고 2022년 5월에 양도한다고 가정해보자.

이 경우 2020년 2월부터 2022년 5월분에 대한 것만 양도세가 비과세 되며, 그 이전 기간에 대해서는 과세된다.

또한 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을

주는 것은 최초 거주주택을 양도하는 경우 1회에 한해서만 적용되므로 주의해야 한다.