오피스텔 임대사업자 (일반vs간이vs면세)

오피스텔 임대 일반vs간이vs면세…현명한 선택

 

 

 

임대료 적으면 장기적으로 볼 때 간이과세자 유리할 수도

주거용 오피스텔 임대 시 중과세 여부 검토해야

오피스텔을 분양 받은 후 일반과세자로 사업자등록을 하면 분양 받을 때 부담한 부가가치세를

돌려받을 수 있다.

그러나 예상 임대수익이 많지 않은 경우에는 당장의 환급보다는 간이 과세자로 등록하는 것이

장기적으로 볼 때 더 나을 수도 있다.

또 일반임대사업자로 등록하여 부가가치세를 환급 받을지,

주택임대사업자로 등록하여 취득세를 감면 받을지 여부도 면밀히 검토한 후 결정해야 한다.

 

 

오피스텔 매입 후 임대를 위해 일반과세자와 간이과세자로 사업자등록을 할 경우 각각의 세금

부담액을 따져보자.

비교를 위해 서울 소재 36㎡ 오피스텔을 2억원에 분양 받고,

건물분(5천만원)에 대한 부가가치세 500만원을 부담하는 것으로 가정했다.

임대료는 월 80만원이 발생할 것으로 설정했다.

일반과세자로 등록하면 매입 시 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있다

신축 오피스텔 매입 후 일반vs간이과세자 부담세액 가상 비교

먼저, 일반과세자는 임대료와 별도로 10%의 부가가치세를 받고 이에 대한 세금계산서를 발행해야 한다.

따라서 일반과세자일 경우에는 처음 6개월간 매출세액 48만원(80만원X10%X6개월)이 발생한다.

오피스텔을 분양받을 때 매입세액 으로 500만원을 부담 했으므로 부가가치세 환급 신청을 하면 452만원

(48만원-500만원)을 돌려받을 수 있다.

이후로는 매입세액이 없다고 가정하면 매 과세기간(6개월)마다 매출세액인 48만원을 신고∙납부하게 될 것이다.

반면, 간이과세자는 일반과세자가 내야 할 부가가치세의 5%~30%만 내면 된다.

이 적용률은 업종마다 다른데, 부동산임대업의 경우에는 30%다.

단, 간이과세자는 임차인에게 부가가치세를 별도로 받을 수 없고, 세금계산서를 발행할 수도 없으며, 매입세액이

커도 환급을 받을 수 없다.

간이과세자는 1년에 한 번 부가가치세를 신고하지만, 일반과세자와의 비교를 위해 6개월 단위로 계산해 보자.

일단 간이과세자는 처음 6개월간은 임대료로 받은 부가가가치세의 30%인 14만4천원(80만원X10%X30%X6개월)

에서 매입세액인 150만원(500만원X30%)을 공제받아 135만 6천원의 환급액이 발생한다.

그러나 앞서도 언급했듯이 간이과세자는 환급을 받을 수 없다.

대신 다음 6개월간 마찬가지로 매입세액이 없다고 가정하면 매출세액인 14만 4천원만 신고∙납부하면 된다.

더군다나 간이과세자는 연간 매출액이 3천만원 미만이면 세금을 납부하지 않아도 된다.

다른 수익이 없다면 이 경우 납부할 세금이 0원인 셈이다.

이처럼 사례의 경우 장기적으로 보면 일반과세자보다 간이과세자로 등록하는 것이 더 유리할 수도 있다.

일반과세자는 임차인에게 부가가치세 10%를 더 받아야 한다. 때문에 임차인이 간이과세자나 면세사업자,

비사업자인 경우 그들은 부가가치세를 환급받을 수 없기 때문에 임대료 부담이 10% 더 늘어난다고 받아들여

다툼의 여지가 되기도 한다.

그렇다고 함부로 간이과세자로 다시 전환할 수도 없다.

오피스텔 분양 후 10년 이내에 일반과세자에서 간이과세자로 전환하면 공제 받은 매입세액에 대해 일정 비율을

부가가치세액을

추가로 납부해야 하기 때문이다.

주거용 오피스텔을 임대하는 주택임대사업자는 면세사업자로서 부가가치세 신고·납부 의무가 없다

오피스텔을 주거용으로 임대할 목적으로 분양 받는다면 주택임대사업자로 등록하는 것이 낫다.

주거용 오피스텔을 임대하는 것은 면세사업자에 해당하기 때문에 부가가치세를 신고∙납부하지 않아도 된다.

업무용보다는 주거용으로 사용할 임차인을 찾기가 더 수월한 편이라는 것도 장점이다.

그러나 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’에 해당한다.

즉, 원칙적인 용도는 업무용이기 때문에 주거용으로 사용한다고 하더라도 취득세는 일반 주택에 비해 4배 가량 비싼

4.6%가 적용된다.

다만, 전용면적이 60㎡이하인 공동주택∙주거용 오피스텔 등을 최초로 분양 받되,

취득세가 200만원 이하인 경우에는 전액 면제받을 수 있다.

200만원을 초과하는 경우에도 85%를 감면받을 수 있다.

따라서 앞선 사례의 경우 면적이 36㎡이기 때문에 취득세로 약 141만5천원을 부담하게 될 것이다

(2억500만원X4.6%X15%).

그럼에도 불구하고 요즘처럼 부동산 정책이 강화된 시기에 조정대상지역에 주거용 오피스텔을 보유하는 경우에는

심사숙고 할 필요가 있다.

전용 40㎡ㆍ기준시가 2억원 이하인 경우에는 소형주택으로서 주택 수에서 제외되기는 하지만,

그 외의 경우에는 주택 수에 포함되어 중과세 요인으로 작용할 수도 있기 때문이다.

이를 피하기 위해 임차인에게 세대 전입신고를 하지 못하게 하는 편법을 쓰기도 하지만,

요즘은 임대인 과세를 위한 정책이 강화되고 있다는 점을 유념해야 한다.

이처럼 오피스텔은 그 자체로 특수성이 있고, 복잡한 세법이 얽혀있는 부동산이다.

때문에 취득 전 사업자등록 종류를 무엇으로 할지, 주거용으로 임대할지 여부 등을 세무전문가를 통해 다각도로 검토

해보고 결정해야 하겠다.//