다주택자 법인 설립

다주택자 세금 부담 줄이려면 법인 설립 고려

 

 

 

양도세, 주택임대소득, 종부세 부담 줄일 수 있어

법인전환 비용, 세무 의무 증가 등 불리한 점 고려

 

 

 

 2017년 8월 3일 양도세 중과세를 시작으로 연이어 주택 관련 법령이 개정되면서 다주택자의 세금

부담이 매우 커졌다.

올해부터는 그간 비과세였던 주택임대에 대해서도 과세하기 시작했다. 거기에 지방세 재산세분,

종합부동산세 등 주택 관련 법령들도 강화됐다.

 

이렇게 실거주 외의 주택에 대한 세금 부담이 더욱 커진 상황에서 절세를 위해 부동산 법인 설립을

고려하는 다주택자가 늘어나고 있다.

 

 

부동산 법인으로 주택 소유를 넘길 경우 양도소득세 측면에서 이점이 많다.

 

현재는 조정 대상지역에 중과세 주택을 두 채 보유할 경우 10%를 중과 하고,

세 채 이상 보유할 경우에는 20%를 중과한다.

양도 소득세 과세 표준이 1억5,100만원 이라고 가정하면 누진세율 38%를 적용 받으므로 2주택자

중과세율은 48%, 3주택자 중과세율은 58%에 이른다.

여기에 지방소득세까지 고려하면 주택 양도로 얻은 이득의 절반 이상을 세금으로 내야 한다.

 

 

그러나 주택을 법인으로 보유한다면 과세표준이 1억5,100만 원일 때 기본세율 10%에 비업무용 부동산

중과 10%를 합하여 20% 세율이 적용된다.

법인으로 소유하고 있다면 양도차익이 크게 발생할 주택일수록 절세 효과가 더욱 커지는 셈이다.

 

다주택자는 부동산 법인 설립을 통해 세금 부담을 줄일 수 있지만 전환 비용, 자산 처분 시 불편 등도

종합적으로 고려해야 한다

 

 

주택임대소득세 측면에서도 유리한 점이 많다.

 

주택임대소득이 2,000만원 이하인 경우 필요경비로 50% 또는 주택임대사업자 등록 시 60%를 공제

할 수 있다.

그러나 주택임대소득이 2,000만원을 초과할 경우 다른 소득과 합산되므로 기존 종합소득세 부담이

늘어날 수 있다.

 

반면, 주택을 법인으로 소유하면 주택임대소득 2,000만원 기준은 적용되지 않는다.

또 주택임대소득을 얻기 위해 쓴 비용들을 필요경비로 처리할 수 있고,

종합소득세가 6%~42% 구간의 세율을 적용받는 것에 반해 법인은 10%~25% 구간이 적용되어 세금이

줄어든다.

 

 

종합부동산세에 있어서는 합산과세를 피할 수 있다는 것이 이점이다.

 

조정 대상지역 내에 2018년 9월 13일 이후 취득한 주택 또는 공시가격 6억 원을 초과하는 주택은 임대

주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산과세 대상이다.

이에 반해 주택 소유가 법인으로 되어 있으면 법인은 별개의 인격체 이므로 법인 소유 주택은 합산과세

되지 않는다.

 

부동산 법인을 설립한다고 해서 무조건 장점만 있는 것은 아니다.

개인 소유일 때는 없었던 추가 비용이 발생하기 때문이다.

 

현재 보유하고 있는 주택을 법인 명의로 이전하려면 현물출자 과정을 거쳐야 한다.

또 법무사 비용이나 법원에 현물출자명세서를 제출하기 위한 감정평가 절차를 거쳐야 하므로 여기서도

비용이 발생한다.

 

무엇보다 법인은 개인과는 다른 법인격이 있으므로 내가 주식을 100% 보유하고 있는 사람이라도 법인

소유의 부동산을 마음대로 사용할 수 없다.

 

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “법인 명의로 주택을 이전하는 것이 무조건 유리한 것은 아니고,

법인 전환으로 인해 지켜야 할 세무적 부담이 늘어날 수도 있는 만큼 개개인마다 경우의 수를 따져 면밀히

검토해 보아야 한다”고 당부했다.