임차인 과 전세권자

임차인 과 전세권자

 

타인의 집을 일정기간 이용하려는 세입자는 이용댓가, 즉 보증금 또는 월세를 집주인에게 지불한다.

계약기간이 끝난 뒤에 보증금을 다시 돌려받기 위해 세입자는 그 집에 전세권등기 또는 전입신고를 한다.

이때 전세권등기를 하는 사람을 전세권자라고 부르고, 전입신고를 하는 사람을 임차인이라고 부른다.

그렇다면 이 둘의 차이점은 무엇인지 살펴보자.

첫째,

전세권등기를 하는 것은 민법에 따라 보호를 받는 것이고,

전입신고를 하는 것은 주택임대차보호법에 따라 보호를 받는 것인데 전세권등기는 그 즉시 효력이 발생하고,

전입신고는 그 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.

둘째,

전세권등기를 할 때에는 전세금액의 0.2%만큼 비용이 발생하며,

전세권설정자(소유자)의 동의를 받아야 하지만 전입신고를 할 때에는 비용이 발생하지 않으며,

임대인(소유자)의 동의가 필요없다.

셋째,

주택이 법원 경매가 진행 될 때 세입자의 보증금이 일정 금액 이하인 경우 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저

배당받을 수 있는 최우선변제라는 규정이 있는데,

전세권자에게는 이 규정이 적용되지 않는 반면, 임차인은 이 규정이 적용된다.

넷째,

전세권자가 보증금을 받지 못해 경매신청을 할 때에는 계약 만료 즉시 임의경매를 신청할 수 있지만

임차인은 보증금반환청구 소송을 통해 판결을 받아 강제경매를 신청해야 된다.

따라서 전세권자가 더 빨리 경매신청을 할 수 있다.

그렇다면 전세권자와 임차인 중 어떤 권리자가 더 보호를 받을 수 있을까?

위에 살펴본 내용 중 경매신청을 제외하고는 모두 임차인이 유리하다.

하지만 임차인의 유일한 단점인 경매신청을 좀 더 빨리 할 수 있는 방법이 있는데,

그것은 바로 지급명령을 신청하는 것이다.

지급명령은 금전 등의 청구에 관해 채무자를 심문하지 않고 그 지급을 명하는 재판인데,

채무자에게 지급명령이 송달된 날로부터 2주일 내에 이의를 제기하지 않으면 지급명령이 확정되어

경매신청이 가능하다.

따라서 보증금 액수와 상관없이 세입자는 전세권등기보다는 전입신고를 하는 것이 좋은데,

이때 확정일자도 함께 받는 것이 유리하다.

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차계약서

여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 받는 것을 말한다.

임차인은 확정일자에 따라 경매절차에서 배당을 받을 수 있으므로 전입과 확정일자를 모두 갖추게 되면

등기된 순서대로 배당을 받는 전세권자와 유사한 권리를 가지게 된다.

예전에는 전세권 설정이 임차인을 보호할 수 있는 거의 유일한 법이었다면 주택임대차보호법이 제정된

오늘날에는 대항력이 있는 임차인이 더욱 강력한 보호를 받을 수 있는 권리자가 된 것이다.