토지의 소유권과 허가권

건축허가 받은 토지의 소유권과 허가권

 

모든 것이 똑같은 토지라고 했을 때 토지의 공사 상태에 따라 가격이 달라지는 구간이

크게 세 가지 정도가 있다.

건축허가를 받지 않은 자연 그대로의 땅은 가장 싸다.

그 다음이 건축허가를 받았지만 공사하지 않은 땅, 마지막은 건축허가를 받고 모든 공사를 완료한 땅이다.

이것은 건축시공을 하는 실무 만큼이나 건축허가를 받는 것이 쉽지 않고 많은 시간과 비용의 소모가

있다는 것을 의미한다.

 

또 상황에 따라 단순히 물리적인 시간과 비용 뿐만이 아니라 감정적 소모 또한 상당하다.

따라서 건축허가만 받아놔도 그 토지의 가격은 30%에서 많게는 60%까지 차이가 난다.

허가 받은 땅을 사는 것은 무조건 좋다.

다만 꼼꼼하게 체크해야 할 사항들이 있다.

먼저 토지 소유권은 넘어왔는데 허가권이 넘어오지 않은 경우다.

이 경우엔 산지와 농지에 따라 다르다.

산지의 경우 소유자와 허가권자가 달라도 소유권 이전을 할 수 있지만

농지의 경우 농지취득자격증명이라는 절차 때문에 기허가권자로부터 건축허가 명의자 변경을 해놓지 않는다면

애초에 소유권을 가져올 수 없다.

일반적으로 농지를 취득하려 할 때는 농지취득자격증명을 신청하고 증명원을 받아야 한다.

다만 이 농지가 기존에 건축허가나 개발행위허가를 받은 땅이라면 이것은 농지로 보지 않고 개발을 진행할 땅으로

보기 때문에 농지취득자격증명원을 받을 필요가 없다.

이런 부분을 사전에 체크해야 한다.

 

산지의 경우도 크게 다르지는 않다.

허가자 변경 없이 소유권을 이전해 올 수는 있으나 결국 소유권 이전을 받고 나서 허가자 변경이 이뤄지지

않는 다면 그 땅을 사고 나서도 허가가 취소 될 때까지 아무 개발행위나 건축행위를 할 수가 없다.

허가취소는 건축법 제11조 7항을 보면 알 수 있다.

허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우’에는 허가가 취소 된다.

(산업집적활성화및 공장설립에 관한법률’ 제13조에따라 공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을받은 공장은 3년)

 

참고로 건축법 14조에 따르면 건축신고 사항의 경우 2년이 아닌 1년이다.

단 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 착수기간을 연장할 수 있다.

또 ‘제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우’나 ‘제21조에 따른

착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가

불가능하다고 판단되는 경우’에도 허가가 취소될 수 있다.

산지의 경우 소유권을 넘긴 후 악의적으로 매도자가 허가자 변경을 안 해준다 하더라도 매도자가 소유권을 상실한

때부터 6개월이 지난 후에는 허가를 취소시키고 새로 허가를 득할 수 있다는 얘기다.

다만 허가를 취소하고 새로 허가를 받아야 하는 상황이라면, 특히 6개월 간 기다린 후에 받아야 된다면 이 토지를

허가 받은 땅으로서 가치를 산정하고 비싸게 살 이유가 전혀 없다.

오히려 땅을 사고 나서 6개월간 허가도 못 받고 묶여버리니 자연 상태 그대로의 땅만도 못 하다고 볼 수 있다.

계약 전에 꼼꼼히 이런 부분을 체크하고 특약사항으로 걸어두는 것이 좋다.

땅을 살 때 이 부분을 알고 본인이 선택해야 하는 것으로 볼 수도 있지만 사실 토지를 사서 집을 지으려는 이들은

처음인 경우가 더 많고 이런 부분을 당연히 모르고 있을 때가 더 많다.

공인중개사나 건축사, 측량회사가 잘 체크해주면 좋겠지만 사실상 그들도 체크를 못 하는 경우가 있어 선의의

피해자가 발생할 수도 있을 것 같다.

간혹 남에게 피해를 주거나 불법을 하고도 몰랐기 때문에 봐달라는 식으로 오히려 성을 내는 이들을 보면 답답할

때도 있다. 자신의 자산은 직접 지켜야 하고 스스로 공부해야 한다.