가등기담보등에관한법률
가등기담보등에관한법률
가등기담보의 의의
피담보채권을 담보하기 위하여 채권자와 채무자(또는 제3자) 사이에서 채무자(또는 제3자) 소유의 부동산을
목적으로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 이와 동시에 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 채권자가
그 목적물의 소유권을 확보할 수 있도록 미리 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 가등기를 하는 담보방법을
가등기담보라 한다.
□ 법적 규제
민법 제607조 및 제608조만으로 채무자의 보호에 충분하지 않다는 문제로 가등기 담보등에관한법률 제정
□ 가등기담보권의 성립
1. 가등기담보계약
⑴ 당사자
가등기담보권자 → 채권자
가등기담보설정자 → 채무자 또는 제3자(물상보증인)
⑵ 성립요건
1) 전제요건
제607조 및 제608조가 적용됨을 전제로 한다. → 대물변제예약 당시의 목적물 가액이 피담보채권액을 초과하여야 한다.
2) 소비대차에 기한 피담보채권일 것
소비대차에 의한 채권에만 적용된다. → 매매대금채권, 물품대금선급금반환채권, 매매계약해제에 따른 대금반환채무,
공사대금채권, 채무불이행에 기한 손해배상 등의 경우에는 담보목적의 가등기가 있더라도 가담법이 적용되지 않는다.
3) 채무불이행시에 일정한 권리를 채권자에게 이전한다는 내용일 것
대물변제의 예약이나 재매매의 예약, 환매 기타 명목 여하를 불문한다.
4) 가등기할 수 있는 것일 것
등기나 등록이 가능한 부동산소유권, 지상권, 지역권, 임차권 등과 각종 특별법에 의한 권리여야 하고, 질권, 저당권,
전세권은 목적으로 할 수 없다.
2. 가등기
성립요건이므로, 대물변제예약만 하고 가등기를 하지 않은 때에는 가담법이 적용되지 않는다.
□ 가등기담보권의 이전
1. 가등기의 부기등기
판례는 기존의 가등기에 권리이전의 부기등기를 하는 형식으로 가등기의 가등기를 인정하고 있다.
2. 피담보채권의 양도
피담보채권의 양도도 포함하고 있으므로 채권양도에 관한 규정이 적용된다.
□ 가등기담보권의 효력
1. 일반적 효력
⑴ 효력이 미치는 범위
피담보채권의 범위 → 저당권에 관한 제360조 적용
목적물의 범위 → 저당권에 관한 제358조 및 제342조 적용
⑵ 대내적 효력
가등기담보권을 실행할 때까지는 담보목적물의 소유권은 대내적이든 대외적이든 가등기담보권설정자에게 있다.
⑶ 대외적 효력
가등기담보권자는 피담보채권과 함께 가등기담보권을 제3자에게 양도할 수 있다.
2. 가등기담보권의 실행
⑴ 권리취득에 의한 실행 #귀속청산
1) 실행통지와 청산기간(가담법 제3조)
가) 통지사항
① 채권자가 가등기담보권을 실행하여 목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 『청산금의
평가액』을 통지하고, 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
② 실행통지 없이 경료된 본등기의 효력 → 무효, 약한 의미의 양도담보로서의 효력도 없다. 후에 청산절차를 거치면
실체관계에 부합하는 것으로 유효하게 될 수 있다.
나) 통지의 효력
채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.
다) 통지의 상대방
채무자, 물상보증인, 담보가등기 이후에 소유권을 취득한 제3취득자에게 통지하여야 한다.
라) 통지의 시기와 방법
통지의 시기는 피담보채권의 변제기 이후이면 족하고, 통지의 방법에는 제한이 없다.
2) 청산
실행통지가 채무자 등에게 도달한 날로부터 2개월이 경과하기까지 채무자의 변제가 없는 경우에 청산에 들어가며,
청산기간 만료시에 채권자는 청산금을 채무자 등에게 지급하여야 한다.
3) 소유권의 취득
가) 취득시기와 동시이행의 관계
본등기를 청구하여 본등기를 갖춘 때에 소유권 취득, 가등기담보권자의 본등기청구 및 목적물의 인도청구와 청산금지급
채무는 동시이행의 관계
나) 법정지상권
토지 및 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에 대하여 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지위에 지상권이 설정된 것으로 본다(가담법 제10조).
4) 채무자 등의 가등기말소청구권
채무자 등은 청산금이 없는 경우 채권자의 본등기 전까지, 청산금이 있는 경우 청산금을 변제받을 때까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 가등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다(가담법 제11조).
⑵ 경매에 의한 가등기담보권의 실행 #처분정산
① 가등기담보권자는 권리취득에 의한 담보권실행 대신 경매를 청구할 수 있다.
② 경매에 있어서 가등기담보권은 저당권으로 본다.
⑶ 다른 채권자가 실행한 경매에 배당참가
1) 우선변제적 효력
다른 채권자에 의하여 개시된 경매절차에도 가등기담보권자는 그 배당에 참가하여 우선변제를 받을 권리가 있다.
2) 배당절차참가
법원은 경매개시결정 후 가등기담보권자에게 그 가등기가 담보가등기인 사실과 채권액을 신고할 것을 최고하여야 하며, 채권신고를 한 가등기담보권자만이 배당을 받을 수 있다.
□ 가등기담보권의 소멸
⑴ 소유권이전에 의한 소멸(가담법 제3조, 제4조)
⑵ 경매에 의한 소멸(가담법 제15조)
⑶ 담보가등기의 말소청구에 의한 소멸(가담법 제11조)
⑷ 채무의 변제, 목적물의 멸실, 피담보채무의 시효소멸