대항력

■ 주택임대차보호법의 가족 대항력

엄마가 주택의 임차인(계약자)이고, 그 딸이 가족으로 주민등록이 된 경우, 엄마가 주민등록을 이탈하였다면 그 딸의 주민등록으로 대항력이 있을까요?

1. 사안의 쟁점

주택임대차보호법 제3조1항 ‘주택의 인도와 주민등록을 마친 때’의 ‘주민등록’에 가족의 ‘주민등록’이 포함되는지 여부

2. 대법원의 판결

1) 대항력 공시

판례는, 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 주민등록을 중요한 공시방법으로 보고 있다.

판시에 의하면 “주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 할 것이다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).”

위 판시에 따라, 임차인의 대항력 존재를 제3자가 알기 위해서는 주민등록으로 인식여부가 결정된다는 것인 바, 주민등록이 없다면 대항력은 상실하게 된다.

2) 대항력 상실

① 앞서 판결에 부합하는 판례로, “주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때”

“달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다는 것이 일관된 판결이다.(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).”

② 그러므로 주민등록이 말소된 상태 아래 임차주택에 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 하였다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).

3. 가족의 주민등록과 대항력

㉮ 이에 대하여 판례는, "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정)," 고 하였으며,

㉯ 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다 라고 한 바 있다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).

4. 소 결

따라서 위 사안의 경우, 엄마의 주민등록 이탈이 종국적으로 전체적인 이탈이 아닌 것이 되고, 위에서 본 판결,

즉, 가족의 주민등록 또한 주택임대차보호법에서 말하는 ‘주민등록’에 포함이 되는 바, 대항력은 상실되지 않는다.