최우선변제 와 우선변제

최우선변제 와 우선변제

 

 

우선변제란 쉽게 말해 어떤 채권자가 채무자의 전 재산이나 특정재산에서 다른 채권자보다 우선적으로

변제를 받을 수 있는 것을 뜻합니다.

일반적으로 주택임대차보호법상 우선변제권은 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를

말하는 것이지요.

예를 들어 채무자의 집이 경매로 넘어갔을 경우 우선변제권을 가지고 있는 채권자가 다른 채권자보다 우선적

으로 변제를 받을 수 있습니다.

 

우선변제권은 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 혹은 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우 주택의 인도와

전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 발생하게 됩니다.

그러나 우선변제권을 단순히 가지고 있는 것만으로 무조건 우선변제를 받을 수 있는 것은 아닌데요,

우선변제를 받기 위해서는 대항력과 확정일자를 갖추어야 합니다.

대항력이 있다고 하여도 확정일자를 갖추지 않는다면 우선변제는 효력이 없다고 볼 수 있습니다.

 

여기서 대항력이란,

이미 유효하게 성립하였으나 제3자가 부인할 경우 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상 권능을 말하며 확정일자란

법원이나 동사무소등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차계약서의 여백에 찍어주는

날짜를 의미 합니다.

 

대항요건을 지녔다면 임차주택이 다른 사람에게 넘어가더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있게 되는데요,

이 경우 보증금을 전액 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되고 약정했던 임대기간까지 거주할 수 있으므로 임차인

에게 우선변제권은 매우 중요한 개념이라고 볼 수 있습니다.

 

최우선변제

 

최우선 변제란 임차인이 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받는 것을 의미합니다.

임차인이 배당순서와 관계없이 최우선적으로 배당금을 받을 수 있는 것인데요,

최우선변제권은 주택임대차계약에 있어서 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 마련된 제도입니다.

 

최우선변제권 또한 우선변제권과 같이 대항력을 갖추어야 효력이 발생하게 되는데요,

① 보증금이 소액일것,

② 경매 개시결정 전 대항력의 요건을 갖출 것,

③ 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 신청할 것,

위 조건을 모두 갖춘다면 경매로 집이 넘어가더라도 보증금의 일정액을 먼저 변제받을 수 있습니다.

 

그렇다면, 우선변제와 최우선변제의 차이는 무엇일까

 

우선변제와 최우선 변제는 제3자보다 우선 변제받는 점에서는 같습니다.

그러나 최우선변제권의 경우 우선변제와 달리 임차인을 보호하기 위한 법으로 민법보다 상위에 있는 특별법에

속해있기 때문에 채권자가 우선변제권을 가지고 있더라도 최우선적으로 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

임차인이 최소한의 권리를 보장받을 수 있는 것이지요

 

오늘은 우선변제와 최우선변제에 대해 살펴보았습니다.

전세나 월세 등으로 살다가 집주인이 바뀌는 상황이 아니더라도 주택을 경매로 입찰하시려는 분이나 경매를 신청한

채권자 또는 채무자라면 우선변제와 최우선변제에 대해서 알아두시면 도움이 되는데요,

최우선변제권의 경우 채무자가 많더라도 채무자가 어느정도 최소한의 권리를 보장받을 수 있기도 하기 때문에 꼭 알아

두시기 바랍니다.

 

 

1990. 2. 19.~	서울특별시, 직할시	2,000만원 이하	700만원
	기타 지역	1,500만원 이하	500만원
1995. 10. 19.~	특별시 및 광역시(군지역 제외)	3,000만원 이하	1,200만원
	기타 지역	2,000만원 이하	800만원
2001. 9. 15.~	수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	3,500만원 이하	1,400만원
	그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008. 8. 21.~	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역	6,000만원 이하	2,000만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	5,000만원 이하	1,700만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010. 7. 26.~	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5,500만원 이하	1,900만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2014. 1. 1.~	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2016. 3. 31.~	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2018. 9. 18.~	서울특별시	1억1천만원이하	3,700만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시, 화성시	1억원 이하	3,400만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2021. 5. 11.~	서울특별시	1억 5천만원이하	5,000만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 3천만원이하	4,300만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7,000만원 이하	2,300만원
	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원