호사도요 블로그

달라진 부동산

호사도요 — Tue, 19 May 2026 08:27:59 +0900

달라진 부동산 패러다임

세금·대출 압박에 궁지 내몰린 다주택자

‘똘똘한 한 채’라도 실거주 안 하면 위험

부동산 시장에서 누가 유리한지 묻는 공식이 달라지고 있다.

여러 채를 사서 굴리거나 ‘똘똘한 한 채’로 버티던 전략이 예전만 못한 분위기다.

지난 4월 17일부터 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장이 제한된 데다,

5월 9월에는 다주택자 양도소득세 중과가 부활한다.

정부는 장기보유특별공제 폐지와 비거주 1주택 규제 강화도 검토 중이다. 머지않아 보유세율도 오를 것으로 보인다.

시장은 ‘다주택·비실거주 보유’에 불리하고 ‘실거주 1주택’에 유리한 쪽으로 정책 기조가 기울었다고 받아들이는 모습이다.

처한 상황마다 셈법도 복잡해졌다.

다주택자는 출구 전략을 고민하고, 1주택자도 실거주를 따지기 시작했다.

세입자는 전세 감소를 체감하고, 아파트를 감당하기 어려운 수요는 오피스텔·빌라 같은 대체재로 눈을 돌린다.

(1) 다다익선 시대 저물었다

대출 연장 불가에 다주택자 날벼락

가장 먼저 흔들린 것은 다주택자의 버티기 공식이다.

과거에는 집값 상승 기대와 대출 만기 연장이 맞물리면 여러 채를 보유한 채 시간을 버는 전략이 가능했다.

하지만 이재명정부 들어선 이런 방법이 원천 차단되는 중이다.

금융위원회는 지난 4월 17일부터 다주택자·임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장을

원칙적으로 제한했다.

이번 조치는 여러모로 상징성이 크다.

신규 대출 한도를 조이는 데 그치지 않고 기존 대출 연장까지 막으며 “레버리지(대출)로 여러 채를 버티는 시대는

끝내겠다”는 확실한 신호를 줬기 때문이다.

주택가격 구간별 주담대 한도도 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원

초과 주택은 2억원으로 차등화했다.

중도금 대출은 한도 적용 대상에서 제외하고, 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억원까지 허용하지만 큰 골자는 같다.

다주택자에게 부동산이 더 이상 만만한 레버리지 자산이 아니라는 점을 분명히 했다.

물론 정부는 어린이집·문화재, 준공 후 미분양을 최초 매입한 경우, 임차인과의 계약이 아직 남은 경우에는 대출 만기 연장을

허용하는 등 예외는 뒀지만,

다주택자를 압박하는 기조는 당분간 계속될 것으로 보인다.

이재명 대통령은 앞서 SNS에 “다주택을 유지하든 비거주 투자용 주택을 보유하든 자유이지만 비정상의 정상화에 따른 위험과

책임은 피할 수 없다”고 경고하며 부동산 시장 정상화 의지를 거듭 드러냈다.

게다가 지난 4월 9일 기업의 비업무용 부동산에도 ‘대대적인 보유 부담’ 검토를 지시한 점 역시 의미심장하다.

주택 시장에 머물던 규제 메시지가 토지와 기업 보유 부동산까지 확장되고 있어서다.

부동산 시장에서 ‘다다익선’ 문법이 끝났다는 분석이 나오는 배경이다.

(2) ‘똘똘한 한 채’도 안심 못 한다

실거주 안 하면 불리할까 노심초사

한 채만 보유하면 안전하다는 믿음도 흔들리고 있다.

그동안 다주택 규제가 강화될수록 시장에선 서울 핵심지의 이른바 ‘똘똘한 한 채’가 더 유리하다는 인식이 강했다.

여러 채를 들고 가기 어려워질수록 입지 좋은 한 채로 압축하는 전략이 합리적이라는 판단에서다.

하지만 이재명정부 들어서 이 공식에도 균열이 생기고 있다.

정부 정책이 ‘1주택’ 자체보다 ‘실거주 1주택’에 더 무게를 둘 것이란 전망이 나와서다.

이런 전망이 나온 계기는 장기보유특별공제(장특공제) 논란이다.

윤종오 진보당 의원과 이광희 더불어민주당 의원 등 범여권 의원 10명은 지난 4월 8일 현행 장기보유특별공제를 폐지하고,

3년 이상 보유 주택을 양도하는 개인의 세금 감면 한도를 평생 2억원으로 제한하는 내용의 소득세법 개정안을 발의했다.

현행 장특공제는 1가구 1주택자가 10년 이상 보유·거주한 부동산에 대해 양도차익의 최대 80%까지 공제해주는 제도다.

장기 보유 자체에 대한 혜택이 과도하다는 문제 제기가 정치권에서 공개적으로 제기된 셈이다.

물론 장특공제 폐지나 비거주 1주택 규제 강화는 아직 확정된 제도가 아니다.

더불어민주당은 지난 4월 20일 “장특공제 완전 폐지 등 세제 개편과 관련해 당에서 검토한 게 전혀 없다”고 밝혔다.

당장 세제가 바뀐 게 아닌데, 정치권에서 개정안 발의와 찬반 공방이 먼저 앞서는 상황이다.

그럼에도 시장이 긴장하는 이유는 논란의 초점이 다주택자에만 머물지 않고, 비거주 1주택자에게까지 옮겨가고 있어서다.

과거 ‘똘똘한 한 채’가 ‘비싼 집 한 채를 잘 고르는 전략’이었다면, 앞으로는 ‘실제로 집주인이 거주하는 한 채인지’가 더

중요해질 수 있다는 얘기다.

일례로 지방에 살며 서울에 집 한 채를 보유한 경우, 학군이나 직장 문제로 실거주 없이 핵심지 주택을 오래 들고 있던 경우,

상속이나 증여 이후 비거주 상태가 이어진 경우 모두 이전과는 다른 잣대로 평가받을 가능성이 커졌다.

이제는 1주택이라도 ‘보유한 집’보다 ‘직접 사는 집’인지가 더 중요해졌다.

(3) 아파트 독주에 금이 갔다

대체재 빌라·오피스텔에 쏠린 눈

아파트 불패 신화 역시 저물어가는 분위기다.

아파트만 바라보던 수요 중 상당수가 빌라·오피스텔 같은 대체재로 눈을 돌리고 있어서다.

서울 아파트값이 급등하고, 대출 여력은 줄고, 전세 매물이 빠르게 실종되며 생긴 현상이다.

시장에는 ‘그래도 결국 아파트’라는 믿음은 여전하지만, 현실에선 아파트값을 감당하지 못한 내집마련 수요가 비(非)아파트

시장으로 밀려나는 모습이 나타난다.

한국부동산원에 따르면 올해 1~3월 서울 다세대·연립주택(빌라) 매매가격지수는 1.97% 올라 지난해 같은 기간(0.29%)보다

상승폭이 6.7배 확대됐다.

지난 3월 한 달 동안은 전달보다 0.53% 올라 아파트 월간 매매가격 상승률(0.34%)을 웃돌았다.

거래도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템 분석 결과, 올해 1월 1일부터 4월 22일까지 서울 빌라 매매 거래량은

1만1491건으로 지난해 같은 기간(9231건)보다 24.5% 늘었다.

‘아파트 대체재’로 불리는 오피스텔은 전월세 가격 상승폭이 커졌다.

한국부동산원에 따르면 올 1분기 서울 오피스텔 전세가격은 0.24%, 월세가격은 0.75% 올랐다.

지난해 1분기 상승률이 각각 0.01%, 0.44%에 그쳤던 점과 비교하면 상승폭이 대폭 높아졌다.

같은 기간 매매가격 상승률도 0.03%에서 0.23%로 큰 폭으로 뛰었다.

서울·수도권 신규 아파트 공급이 여전히 적은 데다 전월세 매물 품귀 현상까지 겹치면서 비아파트로 눈을 돌리는 수요가

늘어난 것으로 보인다.

특히 아파트와 달리 빌라와 오피스텔은 여전히 아파트보다 시세가 저렴한 편이고 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’가 가능해

최근 강화된 대출 규제에서도 상대적으로 자유로운 편이다.

아파트는 물론 비아파트 공급도 계속해서 감소하는 중이라 이 같은 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다.

국토교통부에 따르면 올 1~2월 착공한 비아파트는 3381가구, 입주할 비아파트는 4935가구로 지난해 같은 기간보다

각각 13.3%, 9.3% 줄었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “아파트 불패가 끝났다기보다는 아파트 공급만으로 버티기 어려운

시장이라는 뜻”이라며 “상대적으로 적은 예산으로 내집마련에 나서는 실수요자 움직임은 계속될 것”이라고 분석했다.

(4) 전세의 퇴장, 월세의 부상

전셋집 씨 마른 서울…월세화 빨라진다

오랜 기간 한국 주택 시장에서 ‘주거 사다리’로 통했던 전세가 빠르게 자취를 감추고 있다.

특히 서울·수도권에선 전세 매물이 눈에 띄게 줄었고, 그 빈자리를 월세와 반전세가 채우는 흐름이 뚜렷하다.

봄 이사철인데도 서울 아파트 전세 매물은 1년 새 반 토막 수준으로 줄어들었다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 4월 23일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만5307건으로,

지난해 4월 23일 2만7745건보다 44.9% 줄었다.

서울 25개구 모두 전세 매물이 감소한 가운데 감소폭은 중랑구(-87.5%), 성북구(-86.3%), 관악구(-81.7%),

노원구(-81.5%), 강북구(-78.9%), 금천구(-78.6%) 순으로 컸다.

대단지에서도 상황은 비슷하다.

3003가구 규모인 서울 노원구 월계동 ‘한진한화그랑빌’은 전 평형을 합쳐 전세 매물이 4건뿐이다.

이런 현상은 지난해 10·15 대책에서 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 ‘2년 실거주 의무’가 부여되면서 ‘갭투자’가

차단된 영향이 크다.

갭투자가 차단됐고, 임대차 시장으로 풀리던 전세 물량도 함께 줄었다는 분석이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울은 입주 물량 자체가 부족한 데다 갭투자를 통해 공급되던 전세 물건까지 감소하고

있다”며 “대출 규제 등 정책 요인으로 전세자금 마련 문턱이 높아진 점도 영향을 미쳤다”고 말했다.

전세 물건이 귀해지자 기존 계약을 연장하는 세입자도 늘고 있다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래 3만1458건 가운데 갱신 계약은 1만5719건으로 49.9%를 차지했다.

1년 전 같은 기간 38.8%와 비교하면 11%포인트 이상 높아진 수치다.

갱신 계약이 늘수록 새로 시장에 나오는 전세 매물은 더 줄어드는 구조다.

전세 품귀는 가격 상승으로 이어진다.

한국부동산원 주택가격동향조사를 보면 지난 3월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억149만원을 기록했다.

서울 아파트 평균 전셋값이 6억원을 넘어선 것은 2022년 10월 6억1694만원 이후 3년 5개월 만이다.

문제는 월세와 반전세도 넉넉지 않다는 점이다.

4월 23일 기준 서울 아파트 월세 매물은 1만4744건으로 1년 전보다 26.3% 줄었다.

전세를 구하지 못한 수요가 월세 시장으로 이동하면서 월세·반전세 매물 소진 속도도 빨라지고 있다는 해석이 나온다.

이는 월세 상승으로도 이어진다.

한국부동산원 시세 기준 지난 3월 서울 아파트 평균 월세는 152만8000원으로 월별 기준 역대 최고치를 다시 썼다.

문제는 이런 변화로 생긴 부담이 세입자에게 집중될 공산이 크다는 점이다.

집주인에게는 실거주 한 채가 유리해지는 반면, 세입자에게는 선택지가 줄어든다.

전세 매물이 귀해질수록 보증금은 오르고, 감당이 안 되는 수요는 반전세나 월세로 이동할 수밖에 없다.

(5) 서울은 버티는데 지방은 죽는다

부양책에도 악성 미분양 쌓여가는 지방

같은 규제라도 서울과 지방이 받는 충격은 다르다.

서울과 수도권 핵심지는 공급 부족과 실수요 집중이 맞물려 규제가 들어와도 하방이 상대적으로 단단한 편이다.

반면 지방은 수요 기반 자체가 약한 곳이 적지 않아 같은 정책 변화가 오히려 거래 위축과 미분양 부담을 더 키울 수 있다.

국토교통부에 따르면 지난 2월 기준 미분양 주택은 6만6208가구로 전월보다 소폭(0.6%) 감소했지만,

이 가운데 ‘악성 미분양’으로 통하는 준공 후 미분양 아파트 물량은 3만1307가구로 5.9% 늘었다.

지역별로 보면 수도권 1만7829가구(준공 후 4292가구), 비수도권 4만8379가구(준공 후 2만7015가구)로 지방 비중이

압도적이었다.

워낙 미분양 물량이 많다 보니 아예 아파트 분양을 접는 건설사들도 속출하는 분위기다.

이런 격차를 의식한 듯 정부가 ‘지방 미분양 안심환매 사업’에 착수했고, 한편으론 수도권 공공주택 착공 확대 같은 공급 카드도

병행 중이다.

다만 이미 벌어진 서울·수도권과 지방의 간극은 앞으로 더욱 커질 공산이 크다.

이은형 연구위원은 “수도권 집값 안정을 위해 내놓은 규제가 수도권과 지방 양극화를 더욱 부추길 수밖에 없다”고 지적했다.

(매일경제자료)

대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결[배당이의] 주임법

호사도요 — Mon, 18 May 2026 08:26:47 +0900

대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결

[ 배당이의 ] 〈주택임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하였다는 이유로 해당 주택에 관한 근저당권자가 배당이의를 한 사건〉[공2026상,830]

【판시사항】

주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었는데 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 임차인의 대항력이 입주자의 소유권 취득 시에 소멸하는지 여부(적극)

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력 및 같은 법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 인정하고 있다. 그러나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다. 그 이유는 다음과 같다.

① 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. 또한 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

② 법인인 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 되었다면, 주택에 관하여 이해관계를 맺으려는 제3자로서는 입주자의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유인지를 인식하기 어렵다. 따라서 그 입주자의 주민등록은 더 이상 거래안전을 위한 공시방법으로서의 기능을 할 수 없으므로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력의 요건이 될 수 없다.

③ 입주자가 전세임대주택의 소유권을 취득하는지와 같은 우연한 사정에 의하여 한국토지주택공사와 같은 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하게 됨으로써 임대차보증금 회수가 어렵게 되고, 그로 인하여 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 하는 공익적 사업을 수행하는 법인의 재원인 주택도시기금의 부실을 초래할 우려가 있기는 하지만, 이는 입법적으로 해결할 문제이다. 주택임대차보호법이 2007. 8. 3. 법률 제8583호로 개정되면서 제3조 제2항이 신설되었는데, 그 개정이유는 전세주택의 임대차계약 시 법인은 제3자에 대한 대항력 및 최우선 변제의 대상이 되지 아니하여 전세보증금의 보존 및 확보가 어려운 실정이므로 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에 법인에 대항력 및 우선변제권을 부여하려는 것이었다. 그러나 이러한 주택임대차보호법 제3조 제2항의 입법 취지를 근거로 같은 법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록에 입주자가 해당 주택의 소유권을 취득한 이후 그 입주자의 주민등록까지 포함된다고 새기는 것은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 해석론을 벗어나는 것이다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제2항

【참조판례】

대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결(공1998상, 609)
대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993)
대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688)
대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결(공2025상, 821)

【전 문】

【원고, 피상고인】 한국주택금융공사 (소송대리인 변호사 노정석)

【피고, 상고인】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 세진 담당변호사 권구철 외 4인)

【원심판결】 부산지법 2025. 1. 23. 선고 2024나52151 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사안의 개요

원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 법인인 피고는 2012. 1. 12. 소외 1과 그 소유인 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다.

나. 피고가 선정한 입주자인 소외 2는 2012. 1. 12. 피고와 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 전대차계약을 체결하였다. 소외 2는 그 무렵 피고 및 소외 1로부터 이 사건 부동산을 인도받아 주민등록을 마쳤고, 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

다. 소외 1은 2017. 11. 22. 소외 2에게 이 사건 부동산을 매도하였고, 2017. 12. 8. 소외 2 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

라. ○○은행 주식회사는 2017. 12. 8. 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 근저당권설정등기를 마쳤고, 원고는 2022. 4. 4. 확정채권양도를 원인으로 이 사건 근저당권 이전의 부기등기를 마쳤다.

마. 한편 임차인인 피고는 소외 2에게 이 사건 전대차계약의 해지를 통보하고, 2020. 8. 18. 임대차보증금반환채권을 보전하기 위하여 이 사건 부동산에 대한 가압류결정을 받았으며, 이후 소외 2를 상대로 임대차보증금에서 입주자 부담액을 뺀 나머지 47,500,000원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소 확정판결을 받았다.

바. 이 사건 부동산은 위 확정판결에 터 잡은 피고의 신청으로 2021. 7. 7. 개시된 이 사건 경매절차에서 제3자에게 매각되었다. 집행법원은 이 사건 부동산의 매각대금 중 47,500,000원을 신청채권자 겸 확정일자부 임차인이라고 주장하는 피고에게 2순위로 배당하고, 44,445,625원을 근저당권자인 원고에게 3순위로 배당하는 것으로 원심 판시 이 사건 배당표를 작성하였다. 원고는 2023. 7. 25. 배당기일에서 피고의 배당액 중 25,574,607원에 관하여 이의하고, 2023. 7. 28. 피고를 상대로 이 사건 배당표의 경정을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

2. 원심의 판단

원심은 판시와 같은 이유로 소외 2가 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마치고 이로 인하여 이 사건 전대차계약이 종료된 이후에는 피고의 대항력 및 우선변제권이 상실되었다고 판단하였다.

3. 대법원의 판단

가. 관련 법리

1) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조). 또한 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조).

2) 법인인 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 되었다면, 주택에 관하여 이해관계를 맺으려는 제3자로서는 입주자의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유인지 여부를 인식하기 어렵다. 따라서 그 입주자의 주민등록은 더 이상 거래안전을 위한 공시방법으로서의 기능을 할 수 없으므로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력의 요건이 될 수 없다.

3) 입주자가 전세임대주택의 소유권을 취득하는지와 같은 우연한 사정에 의하여 피고와 같은 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하게 됨으로써 임대차보증금 회수가 어렵게 되고, 그로 인하여 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 하는 공익적 사업을 수행하는 법인의 재원인 주택도시기금의 부실을 초래할 우려가 있기는 하지만, 이는 입법적으로 해결할 문제이다. 주택임대차보호법이 2007. 8. 3. 법률 제8583호로 개정되면서 제3조 제2항이 신설되었는데, 그 개정이유는 전세주택의 임대차계약 시 법인은 제3자에 대한 대항력 및 최우선 변제의 대상이 되지 아니하여 전세보증금의 보존 및 확보가 어려운 실정이므로 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에 법인에 대항력 및 우선변제권을 부여하려는 것이었다. 그러나 이러한 주택임대차보호법 제3조 제2항의 입법 취지를 근거로 같은 법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록에 입주자가 해당 주택의 소유권을 취득한 이후 그 입주자의 주민등록까지 포함된다고 새기는 것은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 해석론을 벗어나는 것이다.

나. 판단

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이유 설시에 다소 적절하지 않은 부분이 있지만, 피고가 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 본 원심판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 주택임대차보호법상 대항력의 요건이나 물권법정주의에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 권영준(재판장) 천대엽(주심) 오경미 엄상필

대법원 2026. 2. 26. 선고 2024두42963 판결[종합소득세부과처분취소] 〈주거용 오피스텔의 신축·판매로 인한 사업소득금액을 추계 적용〉

호사도요 — Fri, 15 May 2026 08:26:18 +0900

대법원 2026. 2. 26. 선고 2024두42963 판결

[ 종합소득세부과처분취소 ] 〈주거용 오피스텔의 신축·판매로 인한 사업소득금액을 추계할 때 적용되는 업종별 경비율이 무엇인지가 문제 된 사건〉[공2026상,866]

【판시사항】

국세청 고시인 2017년 귀속 경비율 고시의 ‘주거용 건물개발공급업(토지보유 5년 미만)’(업종코드: 451102)에서 말하는 ‘주거용 건물’이 신축 및 공급이 이루어질 당시부터 건축물의 구조 등이 주거에 적합하여 실제 주거용으로 사용될 수 있는 오피스텔까지 포함하는지 여부(적극)

【판결요지】

구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항 제6호, 제12호, 제3항, 제80조 제3항, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제143조, 제145조 및 제9차 한국표준산업분류의 규정에 비추어 보면, 2017년 귀속 경비율 고시의 ‘주거용 건물개발공급업(토지보유 5년 미만)’(업종코드: 451102)에서 말하는 ‘주거용 건물’은 신축 및 공급이 이루어질 당시부터 건축물의 구조 등이 주거에 적합하여 실제 주거용으로 사용될 수 있는 오피스텔까지 포함하는 용어로 이해될 뿐, 건축법에 따른 건축물대장 등이나 부동산등기법에 따른 등기부에 용도가 주택으로 기재된 주택법 제2조 제1호에서 정한 주택으로만 한정된다고 볼 수 없다.

【참조조문】

구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항 제6호, 제12호, 제3항, 제80조 제3항, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제143조, 제145조

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 황동욱 외 1인)

【피고, 상고인】 남동세무서장 (소송대리인 변호사 이재락)

【원심판결】 서울고법 2024. 5. 3. 선고 2023누56752 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 사안의 개요

원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 원고들은 2015년경부터 2017년경까지 ‘(상호 생략)’이라는 상호로 4개의 건물을 각각 일괄 도급하여 건설하고, 그 무렵 위 건물들을 모두 분양하였다. 위 4개의 건물들 중 일부 호수는 공동주택이고 나머지 호수는 주거용 오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)인 형태로 지어졌다.

나. 원고들은 2015년부터 2017년까지 각 과세기간에 대한 종합소득세를 신고납부하면서, 위 공동주택 및 주거용 오피스텔 신축분양사업에 대한 추계소득금액을 계산함에 있어 일부 사업장에 대하여는 단순경비율을 적용한 반면, 이 사건 오피스텔 분양에 대하여는 국세청이 고시한 업종별 경비율 중 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’(업종코드: 451102) 부분을 적용하였다.

다. 피고는 2019. 12. 2. 이 사건 오피스텔의 분양에 대하여 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’(업종코드: 703023)의 경비율을 적용해야 한다는 등의 이유로 원고들에 대하여 2015년부터 2017년까지 각 과세기간에 대한 종합소득세를 증액경정하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

2. 관련 규정 및 법리

가. 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제19조 제1항은 “사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.”라고 규정하면서, 제6호에서 ‘건설업에서 발생하는 소득’을, 제12호에서 ‘부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득’을 각각 규정하고 있고, 제3항은 ‘제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 통계법 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른다.’고 규정하고 있다.

한편 구 소득세법 제80조 제3항 단서, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제143조 및 제145조에 따르면, 과세표준을 계산할 때 일정한 요건하에 기준경비율 또는 단순경비율에 따른 추계결정 방법에 따라 소득금액을 추계조사로 결정할 수 있는데, 이때의 기준경비율 또는 단순경비율은 국세청장이 규모와 업황에 있어서 평균적인 기업에 대하여 업종과 기업의 특성에 따라 조사한 평균적인 경비비율을 참작하여 기준경비율심의회의 심의를 거쳐 결정한 경비율로 하고(구 소득세법 시행령 제145조 제1항), 국세청장은 당해 과세기간에 적용할 경비율 및 추계방법을 당해 과세기간에 대한 과세표준확정신고기간 개시 1개월 전까지 기준경비율심의회의 심의를 거쳐 확정하고 이를 고시하여야 한다(제3항).

이에 따른 2017년 귀속 경비율 고시 및 국세청이 발간한「2017년 귀속 기준경비율 단순경비율」책자에서는, 대분류 ‘건설업’(F)에 관하여 ‘소득세법 시행령 제143조 제4항에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외)은 건설업으로 분류한다.’고 규정하면서, 위 대분류에 속하는 ‘업종코드: 451101, 업종명: 건설/주거용 건물건설업’에 관하여 적용 범위 및 기준을 ‘주거용 건물을 건설하는 산업활동(건축 시공사)’으로, ‘업종코드: 451102, 업종명: 건설/주거용 건물개발공급업(토지보유 5년 미만)’에 관하여는 적용 범위 및 기준을 ‘직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고 이를 판매(건축 시행사)’하는 것으로, ‘업종코드: 451105, 업종명: 건설/주택신축판매’에 관하여는 적용 범위 및 기준을 ‘주거용 건물을 건설하여 분양(판매)’하는 것으로 각각 규정하고 있다. 한편 대분류 ‘부동산업 및 임대업’(L)에 관하여도 ‘주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외)은 소득세법 시행령 제143조 제4항에 따라 건설업으로 분류한다.’고 규정한 반면, 대분류에 속하는 ‘업종코드: 703021, 업종명: 비주거용 건물신축판매(토지보유 5년 미만)’ 및 ‘업종코드: 703023, 업종명: 비주거용 건물개발공급(토지보유 5년 미만)’에 관하여는 ‘비주거용 건물’을 대상으로 하는 것임을 명시하고 있다.

나. 2017년 귀속 경비율에 관한 책자 중 총칙 ‘3. 일반적 적용례’의 (마)항은 ‘기준경비율 및 단순경비율의 업종분류에 관한 해석은 이 기준경비율 및 단순경비율 또는 각 세법령(기본통칙 포함)에 특별한 규정이 있지 아니한 경우에는 한국표준산업분류(2017. 1. 13. 통계청 고시 제2017-13호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘제9차 한국표준산업분류’라 한다)에 따른다.’고 규정하고 있다.

제9차 한국표준산업분류 중 이 사건과 관련된 항목인 대분류 ‘부동산업 및 임대업’(L), 중분류 ‘부동산업’(68), 소분류 ‘부동산 임대 및 공급업’(681), 세분류 ‘부동산 개발 및 공급업’(6812)에는 세세분류로 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’(68121)과 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’(68122)을 따로 두고 있다. 이 중 전자의 세세분류에 관한 설명에는 ‘직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양·판매하는 산업활동을 말한다.’고 되어 있다. 후자의 세세분류에 관한 설명에는 ‘직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 비주거용 건물을 건설하고, 이를 분양·판매하는 산업활동을 말한다.’고 되어 있고, 그 색인어로는 오피스텔개발분양(비주거용, 건설업체제외) 등이 포함되어 있다.

다. 위와 같은 관계 법령 및 제9차 한국표준산업분류의 규정에 비추어 보면, 2017년 귀속 경비율 고시의 ‘주거용 건물개발공급업(토지보유 5년 미만)’(업종코드: 451102)에서 말하는 ‘주거용 건물’은 신축 및 공급이 이루어질 당시부터 건축물의 구조 등이 주거에 적합하여 실제 주거용으로 사용될 수 있는 오피스텔까지 포함하는 용어로 이해될 뿐, 건축법에 따른 건축물대장 등이나 부동산등기법에 따른 등기부에 용도가 주택으로 기재된 주택법 제2조 제1호에서 정한 주택으로만 한정된다고 볼 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.

1) ‘주거용 건물’은 그 용어 자체로 주거를 위해 사용되는 건축물을 두루 일컫는 것이라고 이해되고, 이와 달리 주택법상의 주택만을 좁게 한정하여 지칭한다고 볼 수 없다. 2017년 귀속 경비율 고시에서의 ‘주거용 건물’이 주택법상의 주택과 동일한 의미를 갖는다고 본다면, 위 고시 자체에서 ‘주택’과 ‘주거용 건물’이라는 용어가 각기 구별되어 사용되고 있는 것을 설명할 길이 없다.

2) ‘주거용 건물’의 의미를 주택법상의 주택과는 달리 파악하여야 함은, 2017년 귀속 경비율에 관한 책자에서 인용하는 제9차 한국표준산업분류를 보더라도 그러하다.

한국표준산업분류는 생산단위가 주로 수행하는 산업활동을 그 유사성에 따라 체계적으로 유형화한 것으로서, 이를 적용할 때는 산출물(생산된 재화 또는 제공된 서비스)뿐만 아니라 투입물과 생산공정 등을 함께 고려하여 각 생산단위의 산업활동을 가장 정확하게 설명하고 있는 항목에 분류해야 하는 것이 원칙이다(대법원 2013. 1. 16. 선고 2011두12856 판결 참조). 비록 한국표준산업분류에 ‘주거용 건물’에 관하여 명시적인 정의가 마련되어 있지는 않지만, ‘단독 및 다세대 주택, 아파트 등의 주거용 건물’이라는 표현에 ‘주거용 건물’이 주택법상 주택보다 광의의 개념이라는 점이 전제되어 있다[주거용 건물 건설업(4111)]. 반면, ‘주거용 건물’ 중에서도 ‘주택’만을 따로 지칭하고자 할 경우 ‘주거용 주택’이라는 표현이 별도로 쓰이고 있다[단독 및 연립주택 건설업(41111)]. 특히 ‘주거용 건물 임대업’(68111)의 색인어로 ‘오피스텔임대(주거용)’가 포함되어 있기까지 하다. 이와 같은 규정 등에 비추어 볼 때 한국표준산업분류상의 ‘주거용 건물’은 생산활동 및 생산물의 객관적·경제적 실질을 주된 근거로 하는 용어라고 봄이 타당하고, 이와 달리 주택법상의 주택에 전적으로 의존하는 개념이거나 건축물대장 등 공부상 기재에 그 해당 여부가 달려 있다고 보기 어렵다.

나아가 한국표준산업분류에는 ‘비주거용 건물 임대업’(68112)의 예시로서 ‘오피스텔 임대(비주거용)’가 제시되어 있고, ‘비주거용 건물 개발 공급업’(68122)의 색인어에는 ‘오피스텔개발분양(비주거용, 건설업체제외)’이 제시되어 있는데, 이를 보더라도 비주거용 오피스텔만이 비주거용 건물에 포함된다는 점이 도출 가능할 뿐, 주거용 오피스텔이 비주거용 건물에 해당한다는 해석의 논리적 근거를 찾을 수 없다.

3) 사회적·법적 제도와 환경 변화에 비추어 보더라도 주거용 오피스텔은 업무용으로 건설·이용되는 업무시설에 해당한다고 볼 수 없고 주거용으로 건축·분양되어 실제 이용되고 있으므로, 2017년 귀속 경비율 고시의 적용 국면에 있어 ‘주거용 건물’로서의 지위를 갖춘 것으로 평가할 수 있다.

정부는 1~2인 가구 증가로 소형주택 수요가 급증하자 2006년경 도심지의 중소형 주택공급확대를 위해 부동산안정대책을 수립하였고, 그 일환으로 전용면적 50㎡ 이하의 소형 오피스텔에 한해 바닥 난방을 허용하였으며, 그 이후 전용면적 85㎡ 이하의 소형 오피스텔에 바닥 난방 설비를 기본으로 방, 주방, 화장실, 욕실, 소형 베란다(세탁실·다용도실) 등 주거에 필요한 공간 및 설비를 갖춰 주거용 오피스텔로 분양할 수 있도록 하였다. 2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 주택법 제2조 제1호의2는 준주택(주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설) 개념을 도입함으로써 종래 건축법상 업무시설의 한 종류로만 구분하고 있던 오피스텔 중 주거용 오피스텔을 준주택으로 규율하여 오늘날에 이르고 있다(현행 주택법 제2조 제4호, 주택법 시행령 제4조 제4호). 2011년경 정부의 소형 전월세 주택 공급확대정책에 따라 구 임대주택법이 2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되어 주택법에 따른 준주택 중 일정 요건을 갖춘 주거용 오피스텔도 임대주택으로서 임대사업자 등록이 허용되었고, 이는 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」하에서도 마찬가지이다.

이처럼 소형주택에 대한 수요 내지 국민의 주거안정이라는 목적을 달성하기 위하여 상업지역 내지 준주거지역에서의 주거용 오피스텔 건축이 지속적으로 확대되어 왔고, 주택법의 분양절차와 각종 대출규제 등으로 주택을 공급받지 못한 실수요자들을 위해 주택의 대체재로서 주거용 오피스텔을 공급하는 방향으로 정부 시책이 변화하여 온 점 등을 종합적으로 고려하면, 비록 주거용 오피스텔이 건축물대장 등의 공부상 용도가 업무시설로 기재되고, 건축기준이나 제한 등의 측면에서 주택법상의 주택과 일부 다른 사항이 남아 있더라도, 2017년 귀속 경비율 고시를 적용할 때에 주거용 오피스텔이 ‘주거용 건물’로서의 성격을 지닌다는 점을 부정할 수 없다.

4) 따라서 애초부터 오피스텔이 주거용으로 건축·분양되고 실제 그와 같이 이용되는 이상, 신축 당시 건축물대장 등 공부상 용도가 업무시설로 기재되어 있다는 이유만으로 이를 비주거용 건물에 해당한다거나, 해당 오피스텔이 주거용으로 사용되는 것을 공급 이후에 생긴 우연적·사후적 사정에 불과하다고 볼 수 없다.

3. 판단

원심은, 국세청이 고시한 업종별 경비율 중 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’에 규정한 ‘주거용 건물’을 피고 주장과 같이 본래부터 주거의 용도로 사용될 목적으로 신축된 것으로서 공부상 용도도 그러한 것, 곧 주택법상의 주택으로 축소·해석하게 되면 이는 문언의 범위를 넘어서는 것이어서 허용되지 아니할 뿐만 아니라, ‘주택 개발 및 공급업’을 여러 주거용 건물 개발 및 공급업의 하나로 분류하는 한국표준산업분류의 내용과도 상반된다는 점 등의 이유로 이 사건 오피스텔은 ‘주거용 건물’로 분류되어야 한다고 보고, 이와 달리 피고가 이 사건 오피스텔의 신축·분양을 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’으로 보아 해당 경비율을 적용하여 사업소득을 추계함으로써 행한 이 사건 처분은 업종별 경비율을 잘못 적용한 위법이 있어 취소되어야 한다고 판단하였다.

원심판결 이유를 앞서 본 관련 규정과 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 추계과세와 경비율 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 권영준(재판장) 천대엽(주심) 오경미 엄상필

대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결[위약금등청구]수분양자

호사도요 — Thu, 14 May 2026 08:23:47 +0900

대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결

[ 위약금등청구 ] 〈수분양자가 시행사 및 분양자의 지위를 승계한 신탁회사를 상대로 공급계약의 해제를 주장하며 계약금 반환 등을 구하는 사건〉[공2026상,811]

【판시사항】

[1] 판결서의 이유에 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관한 판단이 표시되어야 하는지 여부(소극) 및 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않지만 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 그 주장의 인용 여부를 알 수 있는 경우 또는 실제로 판단을 하지 않았지만 그 주장이 배척될 것이 분명한 경우, 판단누락의 위법이 있는지 여부(소극)

[2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항에 따라 설명의무의 대상이 되는 약관의 ‘중요한 내용’의 의미 / 약관에 정하여진 사항이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 경우, 사업자에게 설명의무가 있는지 여부(소극) 및 여기서 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’과 ‘고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항’에 해당하는지 판단하는 기준

[3] 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’이 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항이 정하는 약관 조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당하는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】

[1] 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하면 되고 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관하여 판단할 필요가 없다(민사소송법 제208조). 따라서 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않더라도 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 그 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이라고 할 수 없다. 설령 실제로 판단을 하지 않은 부분이 있더라도 그 주장이 배척될 것이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없어 판단누락의 잘못을 이유로 파기할 필요가 없다.

[2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항 전문은 “사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다.”라고 정하여 사업자에게 약관의 중요한 내용에 대하여 구체적이고 상세한 설명의무를 부과하고 있고, 같은 조 제4항은 이러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없도록 하고 있다. 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말한다. 사업자에게 약관의 명시·설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 근거가 있다. 따라서 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여서까지 사업자에게 설명의무가 있다고 할 수는 없다.

사업자의 설명의무를 면제하는 사유로서 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’이라는 요건은 해당 약관 조항이 거래계에서 일반적으로 통용되고 있는지의 측면에서, ‘고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항’인지는 소송당사자인 특정 고객에 따라 개별적으로 예측가능성이 있었는지의 측면에서 각각 판단되어야 한다.

[3] 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항이 정하는 약관 조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.

① 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다. 책임한정특약은 이러한 수탁자의 수분양자에 대한 채무의 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다.

② 책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다고 하더라도, 일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다.

【참조조문】

[1] 민사소송법 제208조, 제423조 [2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 [3] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 신탁법 제22조 제1항, 제38조

【참조판례】

[1] 대법원 2013. 10. 31. 선고 2011다98426 판결(공2013하, 2122)
대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결(공2018상, 53)
[2] 대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정(공2009상, 29)
대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다217108 판결(공2014하, 1721)
대법원 2019. 1. 17. 선고 2016다277200 판결(공2019상, 449)
대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결(공2019하, 1289)
[3] 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결(공2004하, 1829)
대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결(공2025하, 1391)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 로앤케이 담당변호사 이상훈)

【피고, 상고인】 주식회사 ○○○자산신탁 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 박주봉 외 3인)

【원심판결】 서울고법 2023. 8. 31. 선고 2022나2048531 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.

1. 사안의 개요

원심판결의 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

가. △△홀딩스 주식회사(이하 ‘소외 1 회사’라 한다)는 창원시 진해구 (주소 생략) 지상에 이 사건 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업의 시행사이다. 피고는 2018. 3. 22. 소외 1 회사 및 시공사 □□건설 주식회사와 위 사업을 위한 관리형 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 소외 1 회사로부터 이 사건 오피스텔에 관한 시행사 및 분양자의 지위를 승계하였다.

나. 원고는 2018. 7. 24. 공급자(매도인 겸 수탁자) 피고, 위탁자 소외 1 회사, 시공사 □□건설 주식회사와 이 사건 오피스텔 ◇◇◇호실에 관한 공급계약(이하 ‘이 사건 공급계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 피고에게 위 공급계약상 계약금을 지급하였다.

다. 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호는 “매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우 공급계약을 해제할 수 있다.”라고, 제4조 제2항은 “제3조 제3항에 해당하는 사유로 공급계약이 해제된 때에는 매도인은 매수인에게 총공급금액의 10%를 위약금으로 지급한다.”라고 각각 규정하고 있다.

라. 한편 이 사건 공급계약의 특약사항 제1조 제2항은 “매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.”라고, 같은 조 제3항은 “수탁자가 선량한 관리자의 주의로써 신탁부동산을 관리한 경우 분양(매매)목적물의 하자 및 분양계약에 관한 법적 책임은 위탁자 및 시공사에게 있음을 인지하고 동의한다.”라고 각각 규정하고 있다.

마. 원고는 2020. 4.경 피고에게 입주예정일인 ‘2019. 12.’로부터 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약을 해제하고 계약금의 반환 및 위약금의 지급을 구하는 내용의 통지를 하였다.

2. 피고가 이 사건 공급계약의 해제로 인한 위약금 지급의무를 부담하는지 여부에 관한 판단(제1 상고이유)

가. 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하면 되고 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관하여 판단할 필요가 없다(민사소송법 제208조). 따라서 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않더라도 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 그 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이라고 할 수 없다. 설령 실제로 판단을 하지 않은 부분이 있더라도 그 주장이 배척될 것이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없어 판단누락의 잘못을 이유로 파기할 필요가 없다(대법원 2013. 10. 31. 선고 2011다98426 판결, 대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결 등 참조).

나. 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 피고는 입주예정일인 2019. 12.로부터 3개월이 지난 2020. 3. 말경까지 이 사건 오피스텔을 준공하지 못하였고 이러한 준공 지연 및 그로 인한 입주 지연은 피고의 귀책사유에 해당하므로, 원고에게 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호에서 정한 약정해제권이 발생하였다. 이 사건 공급계약은 원고의 해제 통지에 따라 2020. 5. 28. 해제되었다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 공급계약 제4조 제2항에 따라 위약금을 지급할 의무가 있다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있다.

다. 원심은, 피고가 선량한 관리자의 주의로써 신탁부동산을 관리하였으므로 이 사건 공급계약의 특약사항 제1조 제3항에 따라 이 사건 공급계약에 관한 법적 책임을 부담하지 않는다는 피고의 주장에 관해서는 명시적으로 판단하지 않았다. 그러나 원심판결 이유의 전반적인 취지를 살펴보면, 원심의 판단에는 피고의 위 주장을 배척하는 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로 이를 판단누락으로 볼 수는 없다. 따라서 원심판결에 상고이유 주장과 같이 피고의 위 주장에 대한 판단을 누락하거나 필요한 심리를 다하지 아니하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한되는지 여부에 관한 판단(제2, 3 상고이유)

가. 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관법’이라 한다) 제3조 제3항 전문은 “사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다.”라고 정하여 사업자에게 약관의 중요한 내용에 대하여 구체적이고 상세한 설명의무를 부과하고 있고, 같은 조 제4항은 이러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 그 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없도록 하고 있다. 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말한다(대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정 참조). 사업자에게 약관의 명시·설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있다. 따라서 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여서까지 사업자에게 설명의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다217108 판결, 대법원 2019. 1. 17. 선고 2016다277200 판결 등 참조).

사업자의 설명의무를 면제하는 사유로서 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’이라는 요건은 해당 약관 조항이 그 거래계에서 일반적으로 통용되고 있는지의 측면에서, ‘고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항’인지 여부는 소송당사자인 특정 고객에 따라 개별적으로 예측가능성이 있었는지의 측면에서 각각 판단되어야 한다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결 등 참조).

나. 위 법리에 비추어 살펴보면, 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관법 제3조 제3항이 정하는 약관 조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.

1) 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결, 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결 등 참조). 책임한정특약은 이러한 수탁자의 수분양자에 대한 채무의 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다.

2) 책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다고 하더라도, 일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다.

다. 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 공급계약의 특약사항 제1조 제2항은 책임한정특약으로 해석되고, 이는 약관법 제3조 제3항의 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당한다. 피고가 원고에게 위 책임한정특약에 관한 설명의무를 다하였다고 볼 수 없으므로, 피고는 위 책임한정특약을 이 사건 공급계약의 내용으로 주장할 수 없다.

라. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 약관법상 설명의무에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

4. 원고의 위약금 채권의 이행기가 도래하였는지 여부에 관한 판단(제3, 4 상고이유)

원심은 판시와 같은 이유로 원고의 위약금 채권은 이 사건 공급계약 해제 통지가 피고에게 도달함과 동시에 이행기가 도래하였고, 이와 달리 피고의 신탁사무처리비용이 모두 변제되고 나서야 비로소 그 이행기가 도래한다고 볼 수는 없다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 신탁계약상 자금집행순서 조항의 해석에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

5. 결론

상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 노태악(재판장) 서경환 신숙희(주심) 마용주

대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다213795 판결[소유권이전등기] 화해

호사도요 — Wed, 13 May 2026 08:25:04 +0900

대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다213795 판결

[ 소유권이전등기 ] 〈확정된 화해권고결정에 대한 준재심 사건〉[공2026상,834]

【판시사항】

[1] 민사소송법 제451조 제1항 제3호에서 정한 법정대리권 등의 흠결을 상대방이 재심사유로 삼기 위한 요건 / 대표권의 흠결로 소 각하의 결론에 이를 가능성이 있다는 사정만으로 위와 같은 재심사유를 인정할 수 있는지 여부(소극)

[2] 갑 종중이 을에 대하여 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였는데, 제1심에서는 갑 종중의 적법한 대표자 선출결의 및 소 제기를 위한 적법한 총회결의가 없다고 보아 소를 각하하는 판결이 선고되었다가, 항소심에서 갑 종중의 청구를 인용하는 내용이 포함된 화해권고결정이 확정되었고, 이후 을이 대리권 흠결 등의 사유로 위 화해권고결정의 취소를 구하는 준재심의 소를 제기한 사안에서, 갑 종중의 소 제기를 위한 적법한 총회결의가 없었고 화해권고결정이 확정되지 않았더라면 소 각하의 결론이 그대로 유지될 가능성이 있었다는 이유만으로 화해권고결정에 준재심사유가 존재한다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 민사소송법 제451조 제1항 제3호에서 법정대리권 등의 흠결을 재심사유로 규정한 취지는 원래 그러한 대표권의 흠결이 있는 당사자 측을 보호하려는 데에 있으므로, 그 상대방이 이를 재심사유로 삼기 위하여는 그러한 사유를 주장함으로써 이익을 받을 수 있는 경우에 한하고, 여기서 이익을 받을 수 있는 경우란 위와 같은 대표권 흠결 이외의 사유로도 종전의 판결이 종국적으로 상대방의 이익으로 변경될 수 있는 경우를 가리킨다. 대표권의 흠결로 소 각하의 결론에 이를 가능성이 있다는 것은 대표권 흠결의 직접적 법률효과에 불과할 뿐 ‘종전의 판결이 종국적으로 상대방의 이익으로 변경될 수 있는 경우’에 해당하지 않으므로, 그러한 사유만으로는 민사소송법 제451조 제1항 제3호의 재심사유를 인정할 수 없다.

[2] 갑 종중이 을에 대하여 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였는데, 제1심에서는 갑 종중의 적법한 대표자 선출결의 및 소 제기를 위한 적법한 총회결의가 없다고 보아 소를 각하하는 판결이 선고되었다가, 항소심에서 갑 종중의 청구를 인용하는 내용이 포함된 화해권고결정이 확정되었고, 이후 을이 민사소송법 제461조, 제451조 제1항 제3호의 대리권 흠결 등의 사유로 위 화해권고결정의 취소를 구하는 준재심의 소를 제기한 사안에서, 을이 갑 종중의 대리권 흠결을 준재심사유로 삼기 위하여는 대리권 흠결 이외의 사유로도 화해권고결정이 종국적으로 을의 이익으로 변경될 수 있는 경우여야 하는데, 갑 종중의 소 제기를 위한 적법한 총회결의가 없었고 화해권고결정이 확정되지 않았더라면 소 각하의 결론이 그대로 유지될 가능성이 있었다는 이유만으로 화해권고결정에 준재심사유가 존재한다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 민사소송법 제451조 제1항 제3호 [2] 민사소송법 제451조 제1항 제3호, 제461조

【참조판례】

[1] 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000재다513 판결(공2001상, 343)

【전 문】

【원고(준재심피고), 상고인】 ○○○씨 △△공파 □□종중 (소송대리인 법무법인 홍주 담당변호사 강구태 외 1인)

【피고(준재심원고), 피상고인】 망 소외인의 소송수계인 피고(준재심원고) 1 외 1인 (소송대리인 변호사 김형남)

【원심판결】 대전지법 2025. 5. 29. 선고 2023재나2035 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다.

【이 유】

1. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 원고(준재심피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 소외인(원심판결 선고 이후 사망하여 그 상속인들이 소송을 수계하였다. 이하 ‘망인’이라고 한다)을 상대로 원심 별지 목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라고 한다) 중 1/3 지분에 관하여 소장 부본 송달일자 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기하였다.

나. 제1심(대전지방법원 홍성지원 2012가단9836)은 2014. 10. 15. 원고의 이 사건 소는 적법한 대표자 선출결의 및 소 제기를 위한 적법한 총회결의 없이 제기된 것이어서 부적법하다고 보아 소를 각하하는 판결을 선고하였다(이하 ‘제1심판결’이라고 한다). 이에 대하여 원고가 항소하였다.

다. 항소심(대전지방법원 2014나15963)은 2015. 6. 8. ‘망인은 2015. 7. 31.까지 원고에게 이 사건 화해권고결정 확정일자 원인으로 이 사건 각 토지 중 1/3 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행한다.’는 내용이 포함된 화해권고결정을 하였고, 그 무렵 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다(이하 ‘준재심대상결정’이라고 한다).

라. 망인은 2017. 1. 25. 원고에게 준재심대상결정에 따라 이 사건 각 토지 중 1/3 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료해 주었다.

2. 원심의 판단

원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 준재심대상사건의 소 제기를 위한 원고의 적법한 총회결의가 없었고, 준재심대상결정이 확정되지 않았더라면 소 각하의 결론이 그대로 유지될 가능성이 있었다. 그런데도 원고는 원심 변론종결일까지 준재심대상결정을 추인하는 결의를 하지 않았다. 따라서 준재심대상결정에 원고의 대리권 흠결이 있고 망인이 이를 주장함으로써 이익을 받을 수 있는 경우에 해당하므로 민사소송법 제461조, 제451조 제1항 제3호의 준재심사유가 존재한다.

3. 대법원의 판단

가. 민사소송법 제451조 제1항 제3호에서 법정대리권 등의 흠결을 재심사유로 규정한 취지는 원래 그러한 대표권의 흠결이 있는 당사자 측을 보호하려는 데에 있으므로, 그 상대방이 이를 재심사유로 삼기 위하여는 그러한 사유를 주장함으로써 이익을 받을 수 있는 경우에 한하고, 여기서 이익을 받을 수 있는 경우란 위와 같은 대표권 흠결 이외의 사유로도 종전의 판결이 종국적으로 상대방의 이익으로 변경될 수 있는 경우를 가리킨다(대법원 2000. 12. 22. 선고 2000재다513 판결 등 참조). 대표권의 흠결로 소 각하의 결론에 이를 가능성이 있다는 것은 대표권 흠결의 직접적 법률효과에 불과할 뿐 ‘종전의 판결이 종국적으로 상대방의 이익으로 변경될 수 있는 경우’에 해당하지 않으므로, 그러한 사유만으로는 민사소송법 제451조 제1항 제3호의 재심사유를 인정할 수 없다.

나. 원심판결 이유를 이러한 법리와 기록에 비추어 살펴본다. 망인이 원고의 대리권의 흠결을 준재심사유로 삼기 위하여는 대리권 흠결 이외의 사유로도 준재심대상결정이 종국적으로 망인의 이익으로 변경될 수 있는 경우이어야 한다. 따라서 망인이 원고의 대리권의 흠결을 준재심사유로 삼을 수 있는지를 판단하려면, 원고 대표자의 대표권 흠결이나 소 제기의 특별수권 흠결을 제외하더라도 준재심대상결정이 종국적으로 망인의 이익으로 변경될 수 있는 경우인지를 따져 보아야 한다.

다. 그런데도 원심은 이에 관하여 아무런 심리·판단 없이 준재심대상결정이 확정되지 않았더라면 제1심판결과 같이 소 각하의 결론이 그대로 유지될 가능성이 있다는 이유를 들어 망인이 원고의 대리권 흠결을 준재심사유로 주장함으로써 이익을 받을 수 있는 경우에 해당한다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 민사소송법 제461조, 제451조 제1항 제3호의 준재심사유에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 엄상필(재판장) 천대엽 오경미(주심) 권영준

대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다215212 판결[공사대금] 하도급대금

호사도요 — Tue, 12 May 2026 08:23:02 +0900

대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다215212 판결

[ 공사대금 ] 〈하도급대금 직접지급합의금액 변경과 발주자의 승인 거절 등을 계기로 기존 하도급대금 직접지급합의의 합의해지 여부가 다투어진 사건〉[공2026상,841]

【판시사항】

[1] 계약의 합의해지의 의의 및 그 성립 요건 / 계약의 묵시적 합의해지가 성립하기 위한 요건 / 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치하였더라도 계약 종료에 따른 법률관계가 중요한 관심사이고 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정이 없는 경우, 합의해지가 성립하였다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)

[2] 하도급거래에서 기존의 직접지급합의 중 아직 시공이 완료되지 않아 직접지급청구권이 발생하지 않은 부분에 대하여 묵시적 합의해지가 성립하였다고 보기 위해서는, 수급사업자가 향후 시공을 완료하더라도 그 부분 공사대금을 발주자에게 직접 청구하지 않기로 하는 점에 관하여도 의사가 일치되었다는 사정이 명확히 증명되어야 하는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 계약의 합의해지는 계속적 채권채무관계에서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이다. 이러한 계약의 성립을 인정하기 위해서는 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이 합치되어야 한다. 계약의 합의해지는 묵시적으로 이루어질 수도 있으나, 이와 같은 묵시적인 합의해지는 계약에 따른 채무의 이행이 시작된 다음에 당사자 사이에 계약실현 의사의 결여 또는 포기로 계약을 실현하지 않을 의사가 일치되는 경우에만 성립한다. 또한 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었더라도 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사인 경우 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정 없이 계약을 종료시키는 합의만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이므로 이 경우 쉽사리 합의해지가 성립하였다고 보아서는 안 된다.

[2] 하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 ‘하도급법’이라 한다)은 공정한 하도급거래질서를 확립하여 원사업자와 수급사업자가 대등한 지위에서 상호 보완하며 균형 있게 발전할 수 있도록 하는 것을 목적으로 하는 일종의 특별법으로, 이러한 하도급법의 입법 취지를 아울러 고려하면, 기존의 직접지급합의 중 아직 시공이 완료되지 않아 직접지급청구권이 발생하지 않은 부분에 대하여 묵시적 합의해지가 성립하였다고 보기 위해서는, 수급사업자가 향후 시공을 완료하더라도 그 부분 공사대금을 발주자에게 직접 청구하지 않기로 하는 점에 관하여도 의사가 일치되어야 하고 그러한 사정이 명확히 증명되지 않는다면 합의해지가 성립하였다고 볼 수는 없다.

【참조조문】

[1] 민법 제105조, 제543조 [2] 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항 제2호, 제4호, 민법 제105조, 제543조

【참조판례】

[1] 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결(공2000상, 952)
대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결(공2019상, 364)
대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다236566, 236573 판결
[2] 대법원 2014. 9. 25. 선고 2014다25153 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 ○○○건설 (소송대리인 변호사 임문우)

【피고, 피상고인】 대구광역시 외 3인 (소송대리인 변호사 하경환)

【원심판결】 대구고법 2025. 6. 19. 선고 2024나11642 판결

【주 문】

원심판결 중 제1 예비적 청구와 제2 예비적 청구에 관한 원고 패소 부분 및 가지급물반환신청에 대한 재판 중 원고 패소 부분을 각 파기한다. 이 부분 사건을 대구고등법원에 환송한다. 원고의 주위적 청구에 관한 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사안의 개요

원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 대구지방조달청은 2018. 9. 10. 피고 대구광역시 산하 도시철도건설본부(이하 ‘피고 대구광역시’라 줄여 쓴다)를 수요기관으로, 나머지 피고들(이하 ‘피고 공동수급체’라 한다)을 계약상대방이자 공동수급인으로 하여 ‘대구지하철 △△역 □□출입구 건설공사’에 관한 도급계약을 체결하였다.

나. 피고 공동수급체는 2019. 4. 1. 원고와 위 공사 중 비개착공사를 공사기간 2019. 4. 1.부터 2020. 5. 31.까지, 계약금액 4,576,070,000원(부가가치세 포함, 공급가액 4,323,700,000원)으로 각 정하여 하도급하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 하도급계약’이라 한다)을 체결하였다.

다. 피고 ◇◇건설 주식회사(이하 ‘피고 2 회사’라 한다)는 원고의 요청에 따라 피고 대구광역시로부터 원고분 선급금을 지급받아 원고에게, 2019. 4. 29.부터 2019. 5. 7.까지 선급금 합계 408,100,000원을 지급하였고, 2020. 1. 23. 선급금 263,700,000원을 추가 지급하였다.

라. 한편 원고와 피고들은 2019. 5. 1. 발주자인 피고 대구광역시가 직접 수급사업자인 원고에게 이 사건 하도급계약에 기한 하도급대금을 지급하기로 하는 합의(직불합의금액 4,323,700,000원, 이하 ‘이 사건 직불합의’라 한다)를 하였다. 이후 원도급금액 중 원고 공사 부분의 하도급액 변경에 따라, ① 피고 대구광역시는 2019. 6. 21. 직불합의금액을 4,275,800,000원으로 통보(1차 변경)하였고, ② 원고와 피고들은 하도급계약의 계약금액을 4,704,810,000원으로 변경하는 내용의 2019. 12. 26. 자 하도급대금 직불(직접지급) 합의서(2차 변경)에 날인하였으며, ③ 피고 대구광역시는 2020. 9. 10. 다시 직불합의금액을 4,277,100,000원(2차 변경 직불합의액 4,704,810,000원에서 부가가치세를 뺀 금액)으로 표시한 하도급대금 직불(직접지급) 합의서(3차 변경)를 작성하였다.

마. 원고와 피고 공동수급체는 2020. 12. 무렵 하도급계약의 계약금액을 4,889,621,000원으로 변경하는 내용의 하도급대금 직불(직접지급) 합의서를 다시 작성하였으나, 피고 대구광역시는 이에 대한 날인이나 승인을 하지 아니하였다.

바. 피고 대구광역시는 2021. 10. 14. 피고 공동수급체에 ‘피고 공동수급체가 요청한 하도급대금 직접지급 총금액은 피고 대구광역시가 지급할 대금지급의무 범위를 초과하므로 하도급대금 직접지급 미합의를 통보하니, 피고 공동수급체는 하도급법 제13조의2에 따라 하수급인에 대한 하도급대금 지급보증 조치를 하라.’는 취지의 공문을 발송하였고, 2021. 10. 22. 피고 공동수급체에 재차 하도급대금 지급보증 조치를 요구하면서 당시까지 원고에 대한 직접지급 금액이 4,021,460,660원임을 통보하였다.

사. 피고 공동수급체는 2021. 10. 18.부터 2022. 1. 5.까지 원고를 제외한 수급사업자들에 대한 하도급대금 지급보증서를 발급받아 피고 대구광역시에 제출하였으나, 원고에 대하여는 하도급대금 지급보증을 하지 아니하였다. 피고 2 회사는 2021. 11. 26. 원고에게 하도급공사의 노무비로 3,344,000원을 지급하였다.

아. 원고는 피고들에 대한 주위적 청구, 피고 대구광역시에 대한 제1 예비적 청구 및 피고 공동수급체에 대한 제2 예비적 청구를 하였는데, 제1 예비적 청구는 「하도급거래 공정화에 관한 법률」(이하 ‘하도급법’이라 한다) 제14조 제1항 제2호와 제4호에 따라 피고 대구광역시에 하도급대금의 직접지급을 구하는 것이다. 원심은 피고들에 대한 주위적 청구 및 피고 대구광역시에 대한 제1 예비적 청구를 모두 기각하고, 피고 공동수급체에 대한 제2 예비적 청구를 일부 인용하는 한편, 피고 대구광역시의 가지급물반환신청은 이를 일부 받아들였다.

2. 주위적 청구에 관하여

원고가 제출한 상고장과 상고이유서에 이 부분에 관한 상고이유의 기재가 없다.

3. 피고 대구광역시에 대한 제1 예비적 청구에 관하여

가. 원심의 판단

원심은 다음과 같은 이유로 하도급법 제14조 제1항 제2호, 제4호에 따른 직접지급청구를 모두 기각하였다.

1) 이 사건 직불합의는 2021. 11. 무렵 그 판시와 같은 이유로 명시적, 묵시적으로 합의해지되어 실효되었다. 또한 원고에 대한 하도급대금 지급보증서 미발급은 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로, 피고 대구광역시가 하도급법 제14조 제1항 제2호와 제4호에 따라 원고의 하도급대금에 대한 직접지급의무를 부담한다고 보기 어렵다.

2) 피고 대구광역시가 원고의 하도급대금에 대한 직접지급의무를 부담한다고 가정하더라도, 피고 대구광역시의 피고 공동수급체에 대한 대금지급채무는 피고 대구광역시의 상계 및 변제에 따라 모두 소멸하였으므로, 피고 대구광역시가 직접 원고에게 지급해야 할 하도급대금은 남아있지 않다.

나. 대법원의 판단

1) 제1, 3 상고이유에 대하여

먼저 원심의 판단 중 이 사건 직불합의가 2021. 11. 무렵 합의해지되었다는 부분은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.

가) 계약의 합의해지는 계속적 채권채무관계에서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이다. 이러한 계약의 성립을 인정하기 위해서는 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이 합치되어야 한다. 계약의 합의해지는 묵시적으로 이루어질 수도 있으나, 이와 같은 묵시적인 합의해지는 계약에 따른 채무의 이행이 시작된 다음에 당사자 사이에 계약실현 의사의 결여 또는 포기로 계약을 실현하지 않을 의사가 일치되는 경우에만 성립한다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결, 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결 등 참조). 또한 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었더라도 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사인 경우 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정 없이 계약을 종료시키는 합의만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이므로 이 경우 쉽사리 합의해지가 성립하였다고 보아서는 안 된다(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다236566, 236573 판결 등 참조).

하도급법은 공정한 하도급거래질서를 확립하여 원사업자와 수급사업자가 대등한 지위에서 상호 보완하며 균형 있게 발전할 수 있도록 하는 것을 목적으로 하는 일종의 특별법으로(대법원 2014. 9. 25. 선고 2014다25153 판결 참조), 이러한 하도급법의 입법 취지를 아울러 고려하면, 기존의 직접지급합의 중 아직 시공이 완료되지 않아 직접지급청구권이 발생하지 않은 부분에 대하여 묵시적 합의해지가 성립하였다고 보기 위해서는, 수급사업자가 향후 시공을 완료하더라도 그 부분 공사대금을 발주자에게 직접 청구하지 않기로 하는 점에 관하여도 의사가 일치되어야 하고 그러한 사정이 명확히 증명되지 않는다면 합의해지가 성립하였다고 볼 수는 없다.

나) 원심판단과 같이 이 사건 직불합의가 2021. 11. 무렵 명시적으로 합의해지되었다고 볼 만한 사정은 보이지 않는다. 나아가 앞서 본 사실관계와 기록에 따라 알 수 있는 다음과 같은 사정을 위와 같은 법리에 비추어 보면, 이 사건 직불합의를 묵시적으로 합의해지하기로 하였다고 보기도 어렵다.

(1) 하도급법 제14조 제1항에서는 ‘발주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 때에는 수급사업자가 제조·수리·시공 또는 용역수행을 한 부분에 상당하는 하도급대금을 그 수급사업자에게 직접 지급하여야 한다.’고 규정하고, 제2호에서는 그 사유의 하나로 ‘발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 발주자·원사업자 및 수급사업자 간에 합의한 때’를 들고 있다. 하도급법 제14조 제2항에서는 ‘제1항에 따른 사유가 발생한 경우 원사업자에 대한 발주자의 대금지급채무와 수급사업자에 대한 원사업자의 하도급대금 지급채무는 그 범위에서 소멸한 것으로 본다.’고 규정하고 있다.

(2) 그렇다면 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 발주자·원사업자 및 수급사업자가 합의한 경우에, 수급사업자가 자신이 하도급받은 제조·수리·시공 또는 용역을 수행함으로써 별도의 직접지급의 요청이 없더라도 발주자에 대한 하도급대금 직접지급청구권이 발생하고, 그 범위 안에서 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무도 소멸한 것으로 보게 된다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다85267 판결, 대법원 2015. 8. 27. 선고 2013다81224, 81231 판결 등 참조). 따라서 2020. 12. 무렵 작성된 하도급대금 직불(직접지급) 합의서에 대하여 피고 대구광역시가 날인이나 승인을 하지 아니하였다고 하더라도, 이 사건 직불합의 및 변경합의에 따른 직접지급청구권은 기존의 직불합의금액의 범위 내에서 그전까지 원고가 실제 공사를 마친 부분에 대하여는 발생하였다고 볼 여지가 크다.

(3) 피고 대구광역시가 2021. 10. 22. 기준 원고를 포함한 수급사업자들에 대한 직접지급내역을 통보하기도 하였으나, 이후 원고와 피고들 사이에 이미 발생한 직접지급청구권에 관한 정산 협의를 거쳤다고 볼 만한 사정도 보이지 않는다. 피고 대구광역시가 2020. 12. 무렵 하도급대금 직불(직접지급) 합의서에 날인이나 승인을 하지 않은 것은, 원고와 피고들 사이에 이 사건 직불합의에 따른 직불합의금액의 변경에 관한 의사가 일치되지 않았다고 볼 만한 사정일 뿐이다.

(4) 원심은 피고 대구광역시가 피고 공동수급체에 대하여 하도급법 제13조의2에 따라 하도급대금 지급보증의 조치를 취할 것을 요구하거나 피고 2 회사가 원고에게 하도급공사 노무비를 지급한 2021. 11. 무렵 이 사건 직불합의에 대한 묵시적 합의해지가 성립하였다고 판단하였다. 그러나 이는 수급사업자들의 변경된 하도급대금 전액에 대하여 직불합의가 되지 않음에 따라 기존의 직불합의금액을 초과하는 금액에 관하여 별도의 하도급대금 지급보증을 요구한 것이거나 피고 2 회사가 그중 일부 금액을 지급한 것으로 볼 수도 있으므로, 이러한 사정만으로 이 사건 직불합의를 해지하기로 하는 의사표시의 합치가 있다고 보기는 어렵다.

다) 그럼에도 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 직불합의가 2021. 11. 무렵 적법하게 해지되어 실효되었다고 본 원심판단에는 묵시적 합의해지에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

나아가 발주자는 수급사업자의 직접지급청구권이 발생하기 전에 원사업자에 대하여 대항할 수 있는 사유로써 수급사업자에게 대항할 수 있으나, 수급사업자의 직접지급청구권이 발생한 후에 원사업자에 대하여 생긴 사유로는 수급사업자에게 대항할 수 없음이 원칙이다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다221830 판결 참조). 원심으로서는 하도급법 제14조 제1항 제2호에 따른 직접지급청구에 대한 가정적 판단을 하면서 기존의 직불합의금액의 범위와 그 직접지급청구권의 발생시기가 언제인지를 살펴 피고 대구광역시의 상계 및 변제로 원고에게 대항할 수 있는지에 관하여 심리하지 않은 잘못도 있음을 덧붙여 둔다.

2) 제2 상고이유에 대하여

원고가 피고 대구광역시에 대하여 하도급법 제14조 제1항 제4호에 따라 하도급대금 직접지급을 요청한 것은 이 사건에서 제출된 2023. 2. 7. 자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본의 송달을 통해서인데, 당시에는 피고 대구광역시의 상계 및 변제로 피고 공동수급체에 대한 공사대금채무가 소멸하였으므로 피고 대구광역시가 직접 원고에게 지급해야 할 하도급대금은 남아있지 않다고 할 것이다. 따라서 원심이 직접지급청구를 기각하면서 들고 있는 이유 중 다소 적절해 보이지 않는 부분이 있으나, 이 부분 원고의 청구를 받아들이지 않은 원심의 결론은 정당하다.

4. 파기의 범위

피고 대구광역시에 대한 제1 예비적 청구에 관한 상고를 받아들이는 이상 피고 공동수급체에 대한 제2 예비적 청구에 관한 상고에 관하여는 나아가 판단하지 아니하고, 원심판결 중 제1 예비적 청구와 함께 제2 예비적 청구에 관한 부분도 파기하여야 한다. 또한, 민사소송법 제215조 제2항에 따른 가집행의 원상회복신청은 소송 중의 소의 일종으로서 본안판결이 변경되지 아니하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로, 위에서 본 바와 같은 이유로 제1 예비적 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하는 이상 원심의 가지급물반환 신청에 대한 재판 중 원고 패소 부분도 그 당부를 판단할 필요 없이 파기를 면할 수 없다(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다5001 판결 등 참조).

5. 결론

원심판결 중 제1 예비적 청구와 제2 예비적 청구에 관한 원고 패소 부분 및 가지급물반환신청에 대한 재판 중 원고 패소 부분을 각 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하고, 원고의 주위적 청구에 관한 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 신숙희(재판장) 노태악(주심) 서경환 마용주

상속세 구조와 상속준비

호사도요 — Mon, 11 May 2026 08:21:20 +0900

상속세구조와 상속준비

양도소득세 중과 유예 종료

호사도요 — Sat, 9 May 2026 09:24:43 +0900

다주택자 중과세 유예종료 및 중과세배제 주택 범위 확대

지난 2월 27일 소득세법 시행령이 공포됐습니다.

이번 시행령 내용에는 그 동안 많은 관심을 받았던 다주택중과세 유예 종료에 대한 내용이 포함됐습니다.

그 외 지역 균형발전 및 지방 부동산 경기 활성화를 위해 다주택자에 대한 양도소득세 중과 대상에서 제외되는

인구감소지역내 주택 및 수도권 밖 준공 후 미분양 주택 범위 확대 등 도 포함됐습니다.

이 달에는 지난달 공포된 다주택중과세와 관련된 시행령 내용을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료

조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용 유예 조치를 2026년

5월 9일에 예정대로 종료하되, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 완료하고 그 계약일부터 4개월(2025년 10월

16일 신규 지정된 조정대상지역의 경우 6개월) 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않도록 했습니다.

* 다주택보유자 중과세내용

- 세율중과 : 2주택자 → 일반세율 + 20%, 3주택자 → 일반세율 + 30%

- 장기보유특별공제 배제

* 다주택 중과세 적용시점

2026.5.9.이전 계약(매매계약체결+계약금지급)하고

- 기존조정대상지역(강남3구+용산구) → 매매계약체결일로부터 4개월이내 잔금 또는 등기접수

- 그 외조정대상지역(2025.10.15.신규지정지역) → 매매계약체결일로부터 4개월이내 잔금 또는 등기접수

[관련시행령]

제167조의3제1항제12호의2, 제167조의4제3항제6호의2, 제167조의10제1항제12호의2 및 제167조의11제1항제12호

양도소득세 중과 배제 및 주택 수 산정 시 제외되는 주택의 범위 확대

비수도권 준공후 미분양주택 및 인구감소지역·인구감소관심지역 주택을 취득하는 경우, 양도소득세·종합부동산세

적용시 1세대1주택 특례가 적용될 뿐만 아니라 다주택중과세에서서 배제될 뿐만 주택수 산정시에서도 제외됩니다.

↳ (양도세) 12억원 이하 주택 비과세, 12억원 초과시 장특공제 우대

(종부세) 기본공제 우대(9→12억원), 고령자ㆍ장기보유 세액공제 적용

1) 다주택자에 대한 양도소득세 중과 대상에서 제외되고 중과 시 주택 수 산정에서도 제외되는 수도권 밖 준공 후 미분양

주택의 범위를 취득가액 6억원 이하에서 7억원 이하로 확대함과 동시에

2) 2026년 1월 1일 이후 취득하는 주택으로서 수도권 및 광역시(군은 제외)가 아닌 인구감소지역 또는 인구감소관심지역에

소재한 기준시가 4억원(수도권 밖의 인구감소지역인 경우 9억원) 이하인 주택에 대해 다주택자 양도소득세 중과 대상에서

제외하고, 중과 시 주택 수 산정에서 제외했습니다.

[관련시행령] 제167의3제1항제12호나목부터 라목까지

부모돈 빌릴때

호사도요 — Fri, 8 May 2026 08:50:08 +0900

부모돈 빌릴때

대법원 2026. 2. 12. 선고 2023두37902 판결[개발제한구역보전부담금부과처분취소]

호사도요 — Thu, 7 May 2026 08:47:29 +0900

대법원 2026. 2. 12. 선고 2023두37902 판결

[ 개발제한구역보전부담금부과처분취소 ] 〈개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제24조 제2항에서 정한 보전부담금 계산식의 ‘허가 받은 토지형질변경 면적’에서 제외되는 토지의 의미〉[공2026상,766]

【판시사항】

구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제36조 제1항 제1호 (다)목에 따라 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제24조 제2항에서 정한 보전부담금 계산식의 ‘허가 받은 토지형질변경 면적’에서 제외되는 “[별표 1] 제3호 (하)목에 따른 공사용 임시 가설건축물과 임시시설의 부지로서 그 공사의 사업부지에 있는 토지”의 의미

【판결요지】

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(이하 ‘개발제한구역법’이라 한다) 제12조 제1항 제1호 (나)목, (다)목, 제21조 제1항 제2호, 제24조 제2항, 제4항, 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령(2019. 5. 21. 대통령령 제29778호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 개발제한구역법 시행령’이라 한다) 제13조 제1항 [별표 1] 제2호 (가)목, 제3호 (하)목, 제36조 제1항 제1호 (나)목, (다)목의 문언과 체계, 연혁 및 입법 취지 등에 비추어 보면, 구 개발제한구역법 시행령 제36조 제1항 제1호 (다)목에 따라 개발제한구역법 제24조 제2항에서 정한 보전부담금 계산식의 ‘허가 받은 토지형질변경 면적’에서 제외되는 “[별표 1] 제3호 (하)목에 따른 공사용 임시 가설건축물과 임시시설(이하 ‘공사용 임시시설’이라 한다)의 부지로서 그 공사의 사업부지에 있는 토지”란, 공사용 임시시설의 부지로서 그 임시시설의 목적이 되는 공사(이하 ‘본공사’라 한다)의 사업부지에 있는 토지를 의미하고, 여기에서 ‘본공사의 사업부지’는 개발제한구역법령에 따른 행위허가를 받아 본공사가 이루어지는 부지를 뜻한다.

【참조조문】

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 제1항 제1호 (나)목, (다)목, 제21조 제1항 제2호, 제24조 제2항, 제4항, 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령(2019. 5. 21. 대통령령 제29778호로 개정되기 전의 것) 제13조 제1항 [별표 1] 제2호 (가)목, 제3호 (하)목, 제36조 제1항 제1호 (나)목, (다)목[현행 제36조 제1항 제1호 (라)목 참조]

【전 문】

【원고, 피상고인 겸 상고인】 ○○○철도 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 이인형 외 4인)

【피고, 상고인 겸 피상고인】 고양시장 (소송대리인 법무법인 목성 담당변호사 이창석 외 3인)

【원심판결】 서울고법 2023. 2. 15. 선고 2021누33496 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고가, 피고의 상고로 인한 부분은 피고가 각 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사안의 개요

원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 대한민국(주무관청: 국토교통부장관)은 2015. 12. 18. ‘(구간 생략) 복선전철 민간투자시설사업’(이하 ‘이 사건 복선전철사업’이라 한다)에 관하여 사업시행자인 원고와 실시협약을 체결하였다. 원고는 이 사건 복선전철사업에 관하여 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제15조 제1항 등에 따라 주무관청으로부터, 2016. 7. 4. 처음 실시계획에 대한 승인을 받았고, 2017. 12. 4. 실시계획에 대한 변경승인을 받았다. 변경승인이 된 실시계획에 따르면, 이 사건 복선전철사업의 사업시행지역은 고양시 덕양구(이하 ‘덕양구’라 하고, 그 구청장을 ‘덕양구청장’이라 한다), 부천시 및 서울 강서구의 각 일부 동이었고, 사업면적은 총 425,983.5㎡(= 수용 39,644.4㎡ + 사용 328,073.1㎡ + 임시사용 58,266㎡)이었다.

나. 원고는 이 사건 복선전철사업의 시행을 위하여 2016. 11. 18.경 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 ‘개발제한구역법’이라 한다) 제12조 제1항 단서 제1호 (나)목에 근거하여 덕양구의 개발제한구역 내에 있는 △△동 (상세주소 생략) 외 199필지 중 일부 면적에 대하여 토지의 형질변경 등에 관한 행위허가를 신청하였고, 그 무렵 행위허가를 받았다. 원고는 2017. 10. 17.경 위 행위허가에 관하여 형질변경 면적 등을 변경하는 내용으로 변경신청을 하였고, 이에 대하여 덕양구청장은 2017. 12. 27.경 위 행위허가의 면적을 기존 45,760㎡에서 49,456㎡로 변경하는 내용의 변경허가를 하였다(이하 위와 같이 변경된 행위허가를 ‘본노선 허가’라 한다).

다. 원고는 본노선 허가와는 별개로, 2017. 12. 7.경 덕양구청장에게 개발제한구역법 제12조 제1항 단서 제1호 (다)목에 근거하여 마찬가지로 덕양구의 개발제한구역 내에 있는 △△동 (상세주소 생략) 외 199필지 중 28,535㎡(본노선 허가의 면적 49,456㎡와는 다른 토지 부분이다)에 대하여 토지의 형질변경 등에 관한 행위허가를 신청하였다. 덕양구청장은 2018. 1. 22. 원고에게 허가 목적을 ‘공사용 임시시설[(구간 생략) 복선전철 공사용 가도]’로, 허가 면적을 위 28,535㎡로 하여 행위허가를 하였다(이하 ‘임시시설 허가’라 한다).

라. 피고는 본노선 허가에 관하여 원고에게 개발제한구역법 제21조 제1항 제2호에 따라 개발제한구역 보전부담금(이하 ‘보전부담금’이라 한다)을 부과하였다. 이와 별도로 피고는 임시시설 허가에 관하여 2018. 2. 5. 원고에게 개발제한구역법 제21조 제1항 제2호에 따라 보전부담금으로 2,583,678,380원을 부과하였다. 이후 피고는 2018. 5. 4. 임시시설 허가의 면적 28,535㎡ 중 일부가 구 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」(2019. 5. 21. 대통령령 제29778호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 개발제한구역법 시행령’이라 한다) 제36조 제1항 제1호 (나)목에서 정한 ‘이미 토지의 형질변경 허가를 받은 부지에서 다시 형질변경하는 토지(이미 부담금이 부과되어 납부된 토지 또는 2000. 7. 1. 전에 허가를 받아 형질변경한 토지에서 허가된 사업 외의 사업을 위하여 허가를 받아 형질변경하는 경우를 포함한다)’에 해당하여 보전부담금의 산정 면적에서 제외된다는 이유로, 위 보전부담금 2,583,678,380원을 1,623,415,590원으로 감액하였다(이하 위와 같이 감액되어 남아 있는 피고의 2018. 2. 5. 자 보전부담금 부과처분을 ‘이 사건 부과처분’이라 하고, 임시시설 허가의 면적 28,535㎡ 중 보전부담금의 산정 면적에서 제외된 부분을 뺀 나머지를 ‘이 사건 토지들’이라 한다).

2. 관련 법령

가. 개발제한구역법 제12조 제1항은, 본문으로 개발제한구역에서는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등을 할 수 없다고 규정하면서, 단서로 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장·군수·구청장 등의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다고 규정한다. 그리고 각 호 중 제1호에서 (나)목으로 ‘도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경’을, (다)목으로 ‘개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경’을 각각 규정한다. 이러한 위임을 받아 구 개발제한구역법 시행령 제13조 제1항 [별표 1]은 허가의 대상이 되는 건축물 또는 공작물로서 제2호(개발제한구역을 통과하는 선형시설과 필수시설)에서 (가)목으로 철도를, 제3호(개발제한구역에 입지하여야만 기능과 목적이 달성되는 시설)에서 (하)목으로 공사용 임시 가설건축물 및 임시시설을 각각 규정한다.

나. 개발제한구역법 제21조 제1항 제2호는 같은 법 제12조 제1항 단서에 따른 허가(토지의 형질변경 허가나 건축물의 건축 허가가 이에 해당한다)를 받은 자에게 보전부담금을 부과·징수한다고 규정한다. 그리고 같은 법 제24조는 제2항에서 위 보전부담금은 ‘(개발제한구역이 있는 특별자치시·특별자치도·시·군 또는 자치구의 개발제한구역 외의 지역에 위치하는 같은 지목에 대한 개별공시지가의 평균치 - 허가 대상 토지의 개별공시지가) × 허가 받은 토지형질변경 면적과 건축물 바닥면적의 2배 면적 × 100분의 150의 범위에서 [별표]에서 규정하는 시설별 부과율’의 계산식에 따른 금액으로 한다고 규정하고, 제4항에서 그 밖에 보전부담금 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정한다. 이러한 위임을 받아 구 개발제한구역법 시행령 제36조 제1항은 보전부담금 산정에 관한 세부기준을 규정하는데, 그중 제1호는 위 계산식의 ‘허가 받은 토지형질변경 면적’에 다음 각 목의 토지의 면적은 포함하지 아니할 것으로 규정하면서, (나)목에서 ‘이미 토지의 형질변경 허가를 받은 부지에서 다시 형질변경하는 토지(이미 부담금이 부과되어 납부된 토지 또는 2000. 7. 1. 전에 허가를 받아 형질변경한 토지에서 허가된 사업 외의 사업을 위하여 허가를 받아 형질변경하는 경우를 포함한다)’를, (다)목에서 ‘[별표 1] 제3호 (하)목에 따른 공사용 임시 가설건축물과 임시시설의 부지로서 그 공사의 사업부지에 있는 토지’를 각각 규정한다.

3. 원고의 상고이유에 대하여

가. 관련 법령의 문언과 체계, 연혁 및 입법 취지 등에 비추어 보면, 구 개발제한구역법 시행령 제36조 제1항 제1호 (다)목(이하 ‘이 사건 시행령 조항’이라 한다)에 따라 개발제한구역법 제24조 제2항이 정한 보전부담금 계산식의 ‘허가 받은 토지형질변경 면적’에서 제외되는 “[별표 1] 제3호 (하)목에 따른 공사용 임시 가설건축물과 임시시설(이하 ‘공사용 임시시설’이라고만 한다)의 부지로서 그 공사의 사업부지에 있는 토지”란, 공사용 임시시설의 부지로서 그 임시시설의 목적이 되는 공사(이하 ‘본공사’라 한다)의 사업부지에 있는 토지를 의미하고, 여기에서 ‘본공사의 사업부지’는 개발제한구역법령에 따른 행위허가를 받아 본공사가 이루어지는 부지를 뜻한다고 보아야 한다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다.

1) 개발제한구역법 제12조 제1항 단서에 따른 행위허가를 받아 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등을 하는 것도 하나의 ‘사업’에 해당한다. 이 사건 시행령 조항은 위와 같은 행위허가를 받아 수행하는 사업에 대하여 같은 법 제21조 제1항 제2호에 따라 부과되는 보전부담금의 예외를 설정하기 위한 규정이다. 이러한 점들을 고려하면, 이 사건 시행령 조항에서 말하는 ‘본공사의 사업부지’는 위와 같은 행위허가를 받아 본공사로서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등이 이루어지는 일이 일어나는 부지를 의미한다고 봄이 타당하다.

2) 이와 달리 이 사건 시행령 조항에 있는 ‘사업’의 의미를 별도의 다른 법령에 따라 해석할 필연적인 근거가 없다. 만일 ‘본공사의 사업부지’를 개발제한구역법령이 아니라 본공사에 적용되는 별도의 다른 법령에 따라 확정하여야 한다면, 사안에 따라 일관된 해석이 불가능하다. 즉 개발제한구역법령 외에 본공사에 적용되는 별도의 다른 법령이 존재하는지, 그 다른 법령이 사업 또는 사업의 범위를 정의하고 있는지, 그 다른 법령에서 사업에 영향을 미치는 당사자나 행정청의 어떠한 행위(예컨대 실시협약, 실시계획 등)를 예정하고 있는지 또는 그러한 행위가 실제로 어떻게 이루어졌는지와 같은 우연하고 임의적인 사정에 따라 ‘본공사의 사업부지’가 확정되고 보전부담금의 부과 여부가 달라지게 된다. 이러한 결론은 쉽게 받아들이기 어렵다.

3) 연혁적으로 보면, 이 사건 시행령 조항은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」이 2003. 11. 4. 대통령령 제18119호로 개정되면서 신설되었다(신설 당시의 문언은 ‘[별표 1] 제9호 (저)목의 규정에 의한 공사용 임시가설건축물 및 임시시설의 부지로서 그 공사의 사업부지 안의 토지’였다). 그런데 위 대통령령의 개정이유는 위 조항을 신설한 이유를 “개발제한구역 훼손부담금(이후 보전부담금으로 명칭이 변경되어 현재에 이르고 있다)의 ‘이중부과 방지’를 위하여 ‘사업부지 안’에 설치하는 공사용 임시가설건축물에 대하여는 개발제한구역 훼손부담금의 부과 대상에서 제외함”으로 밝히고 있다. 즉 당시 규정을 신설한 행정입법자는 보전부담금을 이중으로 부과하는 것을 피하기 위하여 사업부지의 안과 밖으로 나누어, 공사용 임시가설건축물 및 임시시설의 부지가 본공사의 ‘사업부지 안’에 있는 경우에는 이중부과가 되므로 이를 보전부담금 산정 대상 면적에서 제외하고, ‘사업부지 밖’에 있는 경우에는 이중부과가 되지 않으므로 이를 보전부담금 산정 대상 면적에 포함하도록 하였다. 그런데 이처럼 사업부지의 안인지 밖인지에 따라 보전부담금의 이중부과 여부가 달라진다고 보았다는 것은, 그 ‘사업부지’를 보전부담금의 부과 대상이 되는 개발제한구역법령에 따른 행위허가가 이루어진 토지로 상정하였음을 전제로 한다. 그렇다면 행정입법자는 위 조항의 ‘본공사의 사업부지’를 개발제한구역법령에 따른 행위허가를 받아 본공사가 이루어지는 부지로 보았음이 분명하고, 이러한 연혁과 입법 취지를 고려하더라도 이 사건 시행령 조항에 관한 다른 해석은 가능하지 않다.

4) 공사용 임시시설이 한시적·부수적으로 설치되는 것이라고 하더라도, 이로 인해 토지의 형질이 외형상으로 사실상 변경되고 그 변경으로 말미암아 원상회복이 어려운 상태가 되는 이상(대법원 2007. 2. 23. 선고 2006두4875 판결 참조), 개발제한구역의 훼손은 이미 발생하는바, 그 훼손을 억제하고 이를 관리하기 위한 재원을 확보할 필요는 여전히 인정되므로 공사용 임시시설의 부지에 대하여 보전부담금을 부과하는 의미가 있고, 행위자에게 사후적인 원상복구의 의무가 있다고 하여 달리 볼 수 없다. 공사용 임시시설의 한시적인 성격 등은 개발제한구역법 제24조 제2항이 정한 보전부담금 계산식의 ‘[별표]에서 규정하는 시설별 부과율’에 이미 반영되어, 이에 대해서는 상대적으로 낮은 부과율로 산정한 보전부담금이 부과되도록 규정하고 있다[개발제한구역법 [별표] 제3호 (가)목 참조]. 그 밖에 달리 앞서 본 이중부과의 방지 외에 공사용 임시시설의 부지에 대하여 보전부담금을 부과하지 않아야 할 근거를 찾기 어렵다.

나. 원심은, 이 사건 토지들의 면적은 이 사건 시행령 조항에 따라 보전부담금 산정 대상 면적에서 제외되어야 한다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 시행령 조항의 “공사용 임시시설의 부지로서 ‘그 공사의 사업부지’에 있는 토지”에서 ‘그 공사의 사업부지’는 개발제한구역법령에 따른 행위허가를 받아 본공사가 이루어지는 부지를 뜻한다는 전제하에, 이 사건 토지들은 본노선 허가를 받아 공사가 이루어지는 부지(49,456㎡)에 있는 토지가 아니고, 달리 이 사건 토지들에 관하여 개발제한구역법령에 따른 행위허가에 기한 보전부담금이 부과되었음을 인정할 자료가 없으므로, 이 사건 토지들에 대해서는 이 사건 시행령 조항이 적용되지 아니하여 이를 근거로는 그 면적이 보전부담금 산정 대상 면적에서 제외되지 않는다는 취지로 판단하였다.

다. 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 이 사건 시행령 조항의 해석·적용에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

4. 피고의 상고이유에 대하여

원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 토지들 중 일부가 구 개발제한구역법 시행령 제36조 제1항 제1호 (나)목이 정한 ‘이미 토지의 형질변경 허가를 받은 부지에서 다시 형질변경하는 토지(이미 부담금이 부과되어 납부된 토지 또는 2000. 7. 1. 전에 허가를 받아 형질변경한 토지에서 허가된 사업 외의 사업을 위하여 허가를 받아 형질변경하는 경우를 포함한다)’에 해당한다고 보아, 그 일부의 면적은 위 시행령 조항에 따라 보전부담금 산정 대상 면적에서 제외되어야 하므로 이 사건 부과처분 중 그 일부의 면적에 대한 보전부담금 1,044,502,200원 부분은 위법하여 취소되어야 한다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법령과 법리 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 지목변경의 허용요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

5. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고가, 피고의 상고로 인한 부분은 피고가 각 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 오석준(재판장) 이흥구 노경필 이숙연(주심)