「민법」과 「상임법」에 따른 임대차와의 비교

「민법」에 따른 임대차와의 비교

 

상가건물의 임차 방법으로 「민법」에 따른 임대차계약이 있습니다.
이 경우 임차인은 「민법」에 따라 일정한 보호를 받을 수 있으나, 임차권 등기를 마치지 않으면 대항력을 행사할 수 없습니다.

 

「민법」의 적용 대상  

상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 「민법」의 임대차 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차와 「민법」에 따른 임대차  

「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차와 「민법」에 따른 임대차의 주요 차이는 다음과 같습니다.

 

대항력의 취득

「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

「민법」의 경우 : 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있습니다

 (「민법」 제621조).

 

임대차의 존속기간

「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장됩니다.

다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수는 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

「민법」의 경우 : 최장존속기간을 20년으로 정하고 있으나, 최단존속기간에 대해서는 규정이 없습니다

 (「민법」 제651조제1항).

 

차임의 증감청구

「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.

다만, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다

(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

「민법」의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).

 

묵시의 갱신

「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다.

이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).

「민법」의 경우 : 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 그 건물의 사용·수익을 계속하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조제1항).

 

묵시의 갱신 이후 해지통고

「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대인은 1년 이내에 해지통고 할 수 없습니다. 그러나 임차인은 1년 이내에도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 해지됩니다

 (「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).

「민법」의 경우 : 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 및 제639조제1항 단서).