상가 임대인변동시 상가는 규모에 따라 자동승계 여부가 결정된다.

상가 임대인변동시 상가는 규모에 따라 자동승계 여부가 결정된다.

 

상가 임대인변동시 상가는 규모에 따라 자동승계 여부가 결정된다.

예를 들어 '환산보증금'이 서울의 경우 3억원 이하이면 임대차법의 보호를 받는다. (환산보증금 = 보증금 + 월세x100)

지역별 환산보증금의 한도는 수도권 중 과밀억제권역 2억5천만원, 광역시 1억8천만원, 그 밖의 지역은 1억5천만원이다.

여기에 해당하는 상가 임차인은 계약기간 중 주인이 바뀌어도 만기까지 영업을 계속할 수 있다.

 

상가건물임대차보호법 제3조 제2항

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

그러나 환산보증금이 위의 한도를 초과하면 임대차법의 보호를 받지 못하고 당사자 간의 합의 또는 민법에 따르게 된다.

① 주거용이면
임대차계약이 자동 승계된다. (주택임대차보호법)
② 소규모 상가이면
임대차계약이 자동 승계된다. (상가건물임대차보호법)
③ 소규모 상가가 아니면
계약서에 이서를 받거나 다시 써야 한다. (민법 적용)

따라서 ①번이나 ②번에 해당하는 임차인은 설사 주인이 바뀌어도 걱정할 필요가 없다.

그러나 ③번에 해당한다면 문제가 생길 수 있다.

 

바뀐 상가의 주인이 나가라고 하면? - 매매는 임대차를 깨트린다.

소규모 상가가 아닌 ③번에 해당하는 경우이다.

아직 기간이 많이 남았는데 건물주가 임차인 모르게 가게를 비워주는 조건으로 팔았다는 것이다.

임차인으로서는 매도인 즉 전 임대인에게는 당연히 손해 배상을 청구할 수 있다.

그러나 바뀐 주인에게는 대항하기 어렵다.

이른바 '매매는 임대차를 깨트린다' 는 민법의 원칙 때문이다.

다행이 임대차계약을 승계하는 조건으로 팔았다면 새 건물주에게 승계사실을 확인 받아두어야 한다.

보통 '이서(裏書)'라고 하는데, 기존 계약서의 여백에 "소유자 변경으로 이 계약을 승계한다." 라고 쓰고 새 건물주가

도장을 찍으면 된다. 또는 서로 합의에 따라 계약서를 새로 작성할 수도 있겠다.

주인이 바뀌면 임차인은 나갈 수도 있다.

이번에는 반대로 임대인이 당하는 경우를 보자.

임차인이 들어있는 상가를 매입했는데 임차인이 갑자기 나가겠다고 한다.

사례를 통해 문제와 해법을 알아보자.

주인이 바뀌면 임차인은 나갈 수도 있다.

수익률 높은 상가를 매입했으나

P씨는 상가를 5억원에 매수하였다.

현재 임차인이 보증금 5000만원 월세 350만원에 매점을 운영하고 있다.

임대수익률이 약 9%정도라 은행 이자의 두 배가 넘는다.

그런데 매매 대금을 치르고 한 달도 못 되어 임차인에게서 연락이 왔다.

개인사정으로 가게를 그만 하겠다며 보증금을 돌려달라는 것이다.

깜짝 놀란 P씨가 "계약기간이 2년 이상 남았으니 마음대로 못나갑니다." 했더니 돌아온 대답이 보증금을 안 내주면 법대로 하겠다고 한다. 아니 법에 어떻게 되어 있다는 건가?

이 경우 임차인이 나갈 수 있다는 판례가 있다.

'임대인이 바뀌었을 때 임차인이 원하지 않으면 스스로 임대차 관계를 종료시킬 수 있어야 한다'는 것이다.

(대법원 1998년 9월2일 98마100 결정)

법적으로 가면 P씨가 불리하다. 다른 변수를 찾아야 한다.

그런데 사례의 경우는 좀 수상해 보인다.

아무래도 매도인과 임차인이 서로 짜고 순진한 매수인을 속였다는 의심이 간다.

가게를 비싼값에 팔기위해 가짜임차인을 내세워 수익률을 부풀리는수법-이른바 '짜고치는 고스톱'에 걸려든게 아닐까?

이 건이 형사사건으로 갈 수 있는가 하는 문제는 별도로 하고, 여기서는 일이 터지기 전 예방법을 알아본다.

임차인을 안고 매수할 때는 임차인의 중도해지를 막는 특약이 필요하다.

위의 사례에서 매수인 P씨가 계약서에 다음 조항을 넣자고 했으면 어떻게 되었을까?

"잔금일에 매도인은 매수인에게 '임대인 변경에 대한 임차인의 동의서'를 제출한다."

진정한 임차인이라면, 매도인은 그렇게 하자고 나올 것이다.

만약 가짜 임차인이라면, 매도인은 이 조항을 빼자고 하다가 결국 계약 자체를 거부할 것이다.

K씨는 미처 몰랐던 위험에서 벗어나게 되는 것이다.

가짜 임차인을 걸러낼 수 있는 이 한 줄의 특약조항 - 임차인을 안고 매매계약을 할 때 꼭 필요한 상식이다.//