대리권관련사고, 진정한권리자 확인은꼼꼼하게,(대법원 2011. 7. 14 선고 2011다21563 판결 참조).

대리권과 관련한 중개사고 , 진정한 권리자 확인은 꼼꼼하게

 (대법원 2011. 7. 14 선고 2011다21563 판결 참조).

 

Ⅰ. 사건의 개요
전·월세난이 사회적 이슈가 되는 시점이지만, 이를 편승한 부동산 사기사건도종종 발생하고 있다.

본건은 임차인이 임대인의 대리인을 사칭하여 공인중개사와 임차인까지 기망하여 사기를 친 사건이다.

공동중개로 계약이 체결되었으나, 임차인 측 공인중개사가 상대편 공인중개사를 신뢰하여 대리인이라고 주장하는 자가진정한

대리권이 있는지 여부에 대한 확인을 제대로 하지 못해 중개사고가 발생했다.
이에 임차인은 공동중개를 한 중개업자들을 비롯한 공제사업자인 협회, 대리권이 없으면서도 인감증명서를 위조하여 대리인

행세를 한 자에 대해 손해배상청구를 하였다.

 

Ⅱ. 판례

 

1. 사안
가. 피고 X는 서울 ??구 ??동140-37 소재 ??공인중개사사무소의공인중개사(임차인 측 공인중개사)이고,피고 Y는 서울 ??구 ??동108 소재 ?? 공인중개사무소의 공인중개사(임대인측 공인중개사)이다.

 

나. 피고 한국공인중개사협회(이하‘피고 협회’라 한다)는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상손해를 입게 하여 부담하게 될 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서 2010년 10월 30일 피고 X가 공제금액 한도 1억원, 공제기간 2010년부터10월 31일부터 2011년 10월 30일까지로하는, 2011년 5월 22일 피고 Y는 공제금액 한도 1억원, 공제기간 5월 23일부터2012년 5월 22일까지로 하는 각 공제계약을 체결하였다.

다. 甲(임차의뢰인, 원고)은 2011년 10월 초경 공인중개사 X에게 주택의 임차 중개를 의뢰하였다. Z(피고)는 홍길동 소유의 서울 ??구 ??동 822-7 △△△△△703호(이하‘이 사건 건물’이라 한다)에대하여 홍길동과 보증금 1,000만 원, 월 차임 100만 원, 임대차기간 2010. 4. 10.부터 2011. 4. 19.까지 임대차계약을 체결한 이사건 건물의 실질적 임차인이다.

 

라. 그러나 Z(피고)는 마치 홍길동으로부터 이 사건 건물의 임대 전반에 대하여위임을 받은 것처럼 홍길동의 인감증명서를 위조하여 Y 공인중개사에게 이 사건건물의 임대차계약 전반에 대한 권한을위임하였다.

마. 공인중개사 X는 이 사건 건물의 소유자인 홍길동에게 대리권 수여 여부를확인하지 않은 채 만연히 Y 공인중개사에게 대리권이 있다고 생각하고 甲에게 이사건 건물의 임대차계약을 중개하였다.

 

바. 甲은 2011년 10월 13일 홍길동을대리한 Y 공인중개사와 이 사건 건물에대하여 임대차보증금 5,000만원에 임대차계약을 체결하고 당일 Y에게 계약금500만원을 지급하고, 2011년 10월 23일잔금 4,500만원을 Y의 예금계좌로 송금하였으며, 같은 날 甲은 X에게 중개수수료 47만원을 지급하였다.

2. 법원의 판단

 

가. 손해배상책임의 발생무릇 부동산중개업자와 중개의뢰인의법률관계는 민법상의 위임 관계와 같으므로, 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개 업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한법률 제29조제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있다. 또한 같은 법 제25조제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있는데, 그 권리관계에는 중개대상물의권리자에 관한 사항도 포함된다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 권리자의 주의와신의성실로써 매도, 임대 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사ㆍ확인할 의무가 있다.

(대법원 2011. 7. 14 선고 2011다21563 판결 참조).
일반적으로 부동산중개업자는 부동산거래에 관하여 전문적인 지식과 경험을가진 전문가이고, 부동산중개업자에게 부동산 거래에 관한 중개행위를 의뢰하는사람은 이러한 부동산중개업자의 지식과경험을 신뢰하여 부동산 중개를 의뢰하는것이며, 임대인의 진정한 권리자인지 및 본인인지 여부는 물론이고 대리인이고 주장하는 자가 진정한 대리권이 있는지 여부에 대한 확인은 부동산중개업자로서 부동산 임대차계약 체결을 중개함에 있어가장 기본적인 사항에 해당한다.

또한, 이사건 임대차계약과 같이 둘 이상의 중개업자가 당사자 쌍방으로부터 따로 위임받아 중개행위를 하는 경우 임차인 으로부터중개 의뢰를 받은 공인중개사는 단순히 상대방 측 공인중개사를 신뢰 하였다는 것만으로는 자신의 주의의무를 다하였다고할 수 없고, 임차인을 위하여 직접 임대인이 진정한 권리자인지, 임대인의 대리인에게 적법한 대리권이 있는지 여부에 대하여 조사 확인하여야 한다.
결국, 피고 Z는 사기 범행을 저질러 원고에게 재산상 손해를 가하였고, 피고 X,Y는 대리권 유무에 대한 조사를 제대로하지 아니하고 이 사건 건물의 임대를 중개하여 피고 Z의 사기 범행을 용이하게한 잘못이 있다.
따라서 피고 Z는 불법행위자로서, 피고X, Y는 피고 Z의 사기 행위를 용이하게 한공동불법행위자로서 각 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 위각 공제계약에 따른 공제사업자로서 공제금액 한도 내에서 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있으며, 피고들 사이의 책임관계는 서로 중첩되는 부분에 관하여 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 다른일방의 채무도 소멸하는 부진정 연대 채무관계에 있다.

 

나. 손해배상의 범위 및 책임의 제한원고가 이 사건 임대차계약의 체결로입은 손해는 임대차보증금 명목으로 피고Y에게 지급하여 회수할 수 없게 된 임대차보증금 5,000만원과 피고 X에게 지급한 중개수수료 47만원이다.
피고 협회는 중개수수료 부분은 이 사건 불법행위로 인한 손해라고 볼 수 없다고 주장하나, 중개수수료가 이 사건 불법행위인 중개행위가 완료된 이후인 2011년 10월 23일 지급된 점에 비추어 보면,중개수수료 부분도 이 사건 불법행위와인과관계 있는 손해라고 봄이 상당하므로, 위 피고의 주장은 이유 없다.
다만 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되거나 당사자 사이에다툼이 없는 다음과 같은 사정, 즉 피고 Z가 교부한 위조한 인감증명서가 원본이아닌 사본이고, 그 작성일자도 2009년 9월 10일자로 되어 있어 대리권의 존재를의심할만한 사정이 있는 점(특히 부동산거래 전문가인 피고 X, Y의 경우 조금만 주의를 기울여도 적법한 대리권의 존재에의문을 가질만하다).

이 사건 임대차계약체결 당시 원고 甲도 피고 X, Y의 말만 믿고 임대인인 홍길동 본인에게 대리권이제대로 수여되었는지 여부를 확인하지 아니한 과실이 있는 점 등 이 사건 임대차계약의 체결 경위를 침작하면, 피고 X, Y의책임을 70% 정도로 제한함이 상당하다.

 

다. 소결론
따라서 원고에게 피고 Z는 원고가 입은손해 전부인 5,047만원과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 보증금의 최후 지급일 다음날인 2011년 10월 24일부터 이사건 소장 부본 송달일인 2012년 1월 20일까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가있고, 피고 X, Y, 피고 협회는 피고 Z과 연대하여 위 돈 중 70%인 35,329,000원과 이에 대하여 위 2011년 10월 24일부터 피고들이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결선고일인 2012년 8월 17일까지 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

라. 결론
그렇다면 원고의 피고 Z에 대한 청구는이유 있어 이를 인용하고, 피고 X, Y, 피고협회에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서이유 있어 이를 각 인용하고, 위 피고들에대한 나머지 청구는 이유 없어 이를 모두기각한다.

Ⅲ. 실무상 참고할 점

전세난이 심각한 현실에서 전세 물건확보가 쉽지 않다.

그런데 사회에는 이런점을 이용하여 부동산 사기 범행을 획책하는 자들이 존재함을 잊어서는 아니된다.
이 사건에서 사기를 친 임차인은 임대인의 인감증명서를 위조하여 마치 임대인의 대리인인 것처럼 행세하고 공인중개사를 기망하여 임대중개 및 임대권한을 위임하였다. 아예 작정하고 본건 외에도 여러 건을 동일 수법으로 범행을 하였다. 이와같이 수건의 범행이 계획적으로 행하여지는 경우 피해자가 공인중개사를 공범으로 고발하면 방조 여부에 관하여 조사를받기도 한다.
그런데 임대인 측 공인중개사는 참칭대리인의 진정한 대리권 유무를 확인하지않았다.

임차인 측 공인중개사도 공동중개하는 과정에서 임대인 측 공인중개사만신뢰하여 역시 참칭 대리인의 진정한 대리권 유무를 제대로 확인하지 않았다.
따라서 실무에서는 대리인이 인감증명이 첨부된 위임장을 소지하고 있더라도그 발급 여부 및 본인에게 대리권 수여 여부를 확인하는 일을 소홀히 해서는 안된다.

모든 서류는 위조될 가능성이 있기 때문이다.

이는 공동중개의 경우도 예외가될 수 없을 것이다.

임차인 측 공인중개사가 임대인 측 공인중개사를 신뢰 하였다는것만으로는 주의의무를 다하였다고 볼 수없기 때문이다.

특히 부동산과 관련한 전세사기사건이갈수록 지능화되고 빈번함에 따라 공인중개사는 진정한 권리자인이지 여부에 대한확인을 꺼진 불 다시 보는 자세로 임하여 중개사고 예방을 위한 기본으로 삼아야 한다.//