월세 연체된 경우 법률적인 문제

차임이 연체된 경우 법률적인 문제

 

 

1.계약이 해제될 수 있다.

민법 제640조, 641조에는 부동산 임차인의 차임(월세)연체액이 2기에 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하여 임대차계약의 해지 사유로 삼고 있다.

2기의 차임액의 연체는 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미이다. 차임 연체액이 2기에 달하게 되면, 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 된다.

이 경우에는 상당한 기간을 정하여 최고할 필요가 없다.

(이 점에서 이행지체로 인한 계약해제를 위하여 상당한 기간을 최고해야 하는 경우와 차이가 있다).

보통 차임이 2기 이상 연체된 경우에도 계약을 해지하기 위해서는 한 번쯤은 임차인에게 내용증명으로 차임의 지급을

촉구하고서야 계약해지가 가능하다고 생각하고 있지만, 계약해지를 위해서 도의적인 차원은 별론(別論)으로 하고서라도 법률적으로는 최고가 불필요하다.

 

2.임대차보증금이 남아있어도 차임지급을 거절할 수 없다.

임대차보증금이 존재한다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 수 있는지에 대해서는, 월세연체를 담보할만한 임대차보증금이 충분하다고 하더라도, 임차인으로서는 월세지급을 거부할 권리는 없다(판례, 다수설).

임대차보증금은 임대차목적물이 임대인에게 명도될 때까지 차임 및 기타 임차인의 의무를 담보하기 위해 교부되는 것이기 때문이다.

이는 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 임대차목적물이 명도되지 않고 있는 경우에도 마찬가지이다.

 

3.임대차보호법을 적용 받지 못할 수도 있다.

주택임대차보호법 제6조는 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우를 묵시적 갱신의 예외 사유로 정하고 있다. 즉, 임차인이 2기의 차임을 연체하면 서로 간에 아무런 의사표시 없이 임대차기간이 종료되었다고 하더라도 묵시적으로 임대차기간이 갱신되는 효과를 임차인에게 허용하지 않게 되는 것이다.

이러한 취지는 상가건물임대차보호법(상가보호법)에도 마찬가지다.

즉, 상가보호법 제10조는 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약의 임차인에 대하여 최장 5년간의 기간 동안 임대차기간의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하면서 그 예외사유 중의 하나로 ‘임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 규정하고 있다.

그 밖에 차임연체와 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에 민법 제643조, 646조에서 정한 부속물매수청구권도 행사할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.//