매매계약과 임대차계약의 당사자가 중복 되는 경우

매매계약과 임대차계약의 당사자가 중복 되는 경우

 

매매 진행중 매매에 대해 계약금 영수하고 계약서를 작성한 날 다음날 그 집의 전세도 나와 있었던 중 계약하게 되었습니다.

새임차인의 잔금도 매매계약의 잔금일과 같습니다.
이때 새 임차인은 누구와 계약서를 작성해야 하는지요? 일단은 현재 매도인과 전세 계약서를 작성하긴 했습니다.

잔금시 다시 작성해야 하는건가.

매매계약과 동시에 임대차계약을 체결하는 경우의 법률관계 실무 현장에서 개업 공인중개사가 매매계약을 중개함과 동시에 당해

매매물건에 제3자에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우 계약당사자인 임대인을 누구로 특정하여야 하느냐의 문제와 그리고 당해 매매계약이 해제된 경우의 법률관계가 문제가 됩니다.
이에 관하여 주택 임대차 보호법 제3조 제1항에 의하면, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을

마친때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하고 있고, 동조제4항에 의하면, “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고있으며, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면, “임대차는 그등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와「부가가치세법」제8조,「 소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”고 규정하고있고, 동조제2항에의하면,“ 임차건물의양수인(그밖에임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로본다”고 규정하고 있습니다.

여기에서 임대인이라 함은 당연히 등기사항증명서상의 소유자나 실제 소유자를 의미한다는 것은 이론의 여지가 없을 것입니다.
판례는“주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는

것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.

따라서 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되지 않아 임차인의 보증금은 대항력을 행사 할 수 없다(대법원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결)고 판시하고있습니다.

따라서“주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진임대인과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용이된다.

(대법원 2012.7.26. 선고 2012다45689 판결)”고 판시하고 있습니다.

이에 관하여판례에의하면,“ 매도인 으로부터 매매 계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후

매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취 되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게

되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결)”고 판시하여, 매매계약의 해제조건을 성취조건으로 하여 매매계약을 체결과 동시에 임대차계약을 체결하였으나 매매계약이 해제가 된 경우에는 임차인의 대항력을 인정하지 않고 있습니다.
그러나 판례에 의하면, “매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우, 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다(대법원 2009.1.30. 선고2008다65617 판결)”고 판시하고 있습니다.

따라서 개업공인중개사가 중개대상물건에 대하여 매매계약과 동시에 임대차계약을 진행하는 경우 임대차계약의 당사자는 등기사항증명서상의 소유자인 매도인을 임대인으로 특정하여 작성하여야 합니다.

따라서 이 경우 매매잔금 시에 매수인을 임대인으로 특정하여 다시 작성을 하면 될 것입니다.

다만, 매수인을 임대인으로 하고자 하는 경우에는 매도인이 매수인을 임대인으로 하는 임대차계약 체결에 대해 동의(이 경우

매도인의 동의 여부를 반드시 입증할 수 있어야 함)를한 경우에 한하여 당해 임차인의임차인의 대항력이 인정될수 있을 것입니다.