대법원 2008.2.14. 선고 2007다33224 판결

대법원 2008.2.14. 선고 2007다33224 판결

[배당이의][공2008상,569]

 

 

 

【판시사항】

[1] 건축중인 주택의 임차인이 마친 주민등록이 보존등기 후 등기를 마친 저당권자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준

 

[2] 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우

 

[3] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소가 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수와 일치하지 않은 경우, 위 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 반한다고 단정한 원심판결을 심리미진을 이유로 파기한 사례

 

【판결요지】

[1] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

 

[2] 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 예외적으로 그 주장을 배척할 수 있으나, 이는 주택임대차보호법에 의하여 인정되는 법률관계를 신의칙과 같은 일반원칙에 의하여 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해할 수 있으므로 그 적용에 신중을 기하여야 한다. 그러므로 근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없고, 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 한다.

 

[3] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소가 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수와 일치하지 않은 경우, 그러한 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장에 대하여 근저당권자의 임대차관계 조사 여부와 그 내역, 대출의 경위와 담보가치의 평가방법, 근저당권자의 이의를 받아들일 때 임차인에게 발생하게 될 결과 등을 심리하지 아니한 채 위 주장이 신의칙에 반한다고 단정한 원심판결을 심리미진을 이유로 파기한 사례.

 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제2조 [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제2조

【참조판례】

[1] 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결
대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결(공2003상, 1323)
대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결(공2003하, 1507)
대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결(공2007상, 432)
[2] 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결(공1992, 467)

【전 문】

【원고, 상고인 겸 피상고인】농업협동조합 중앙회 (소송대리인 변호사 현순도)

【피고, 상고인】피고 1

【피고, 피상고인】피고 2 (소송대리인 법무법인 한라 담당변호사 고석상)

【원심판결】광주고법 2007. 4. 13. 선고 (제주)2006나977 판결

 

【주 문】

원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 피고 1의 상고를 기각한다. 피고 1의 상고비용은 위 피고가 부담한다.

 

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 피고 1의 상고이유에 대하여

건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 한다

( 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 등 참조).

원심은, 피고 1이 전입신고한 “에이스텔 404호”로 표시된 주민등록은 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수인 “에이스텔 4층 304호”와 일치하지 아니하여 당해 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 그와 같은 판단은 정당하고, 거기에 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법 소정의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 원고의 상고이유에 대하여

근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 예외적으로 그 주장을 배척할 수 있으나, 이는 주택임대차보호법에 의하여 인정되는 법률관계를 신의칙과 같은 일반원칙에 의하여 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해할 수 있으므로 그 적용에 있어 신중을 기하여야 할 것이다.

앞서 본 바와 같이 주민등록이 임대차를 공시하는지 여부는 사회 통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 하므로, 근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없고, 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 할 것이다( 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고들이 이 사건 오피스텔의 일부를 각 임차하여 입주하면서 임대차계약서에 기재된 대로 피고 1은 “에이스텔 404호”로, 피고 2는 “에이스텔 504호”로 각 전입신고를 하였는데, 그 후 건축물관리대장이 작성되면서 그 호수가 “에이스텔 404호”는 “에이스텔 4층 304호”로, “에이스텔 504호”는 “에이스텔 5층 404호”로 각 바뀌어 표시된 사실을 인정한 다음, 피고 2의 위 주민등록은 해당 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없으나, 통상 담보권자로서는 담보로 제공된 건물의 임대차 여부를 조사하는 것이 보통이므로, 원고도 담보가치를 파악하는 과정에서 “504호”로 인식될 가능성이 있는 “5층 404호”를 누군가가 임차하여 거주하고 있으며 피고 2가 “504호”로, 피고 1이 “404호”로 각 표시하여 전입신고한 사실을 알고 있었다고 보이고, 따라서 원고로서는 위 “5층 404호” 건물의 담보가치를 파악함에 있어 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 있었고 임차인의 임차보증금 상당액을 고려한 상태에서 근저당권을 취득하였다고 할 것임에도, 위 건물에 관한 건축물관리대장 및 등기부의 호수 표시가 바뀌는 바람에 피고 2가 임대차의 대항력을 잃게 되자 이를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 위 피고의 손해는 전혀 생각함이 없이 배당요구를 하고 있다고 할 것이므로 위와 같은 원고의 근저당권자로서의 권리 행사는 신의칙에 반한다고 판단하였다.

그러나 기록을 살펴보아도, 원고가 피고 2의 주민등록상 주소가 등기부상의 표시와 다르다는 사실을 알고 있었다고 볼 증거가 없을 뿐 아니라 실제로 원고가 임대차관계를 조사한 사실이 있는지, 조사하였다면 언제, 어떤 방법으로 하였고 그 결과는 어떠하였는지, 채무자에 대한 대출은 어떤 경위로 이루어졌고 그에 대한 담보가치는 어떻게 평가하였는지 또 대출금액은 어떻게 결정되었는지, 원고의 위 피고에 대한 배당이의를 받아들이면 원고에게 어떠한 결과가 발생하게 되는지 등과 같이 원고의 임대차 대항력 결여 주장이 위 피고에 대한 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도라고 인정될 수 있는 구체적인 사정에 관하여 아무런 심리가 이루어지지 아니하였음을 알 수 있는바, 그럼에도 그 판시와 같은 사실만으로 원고가 위 건물의 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 임차보증금 상당액을 고려한 상태에서 근저당권을 취득하였다고 추측하고 나아가 근저당권자로서의 원고의 이 사건 권리 행사가 신의칙에 반한다고 단정한 원심판결에는 위에서 본 신의칙에 관한 법리에 어긋나게 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

3. 결 론

그러므로 원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며, 피고 1의 상고를 기각하고, 상고비용은 위 피고가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

대법관   양승태(재판장) 고현철 김지형 전수안(주심)

 

 

 

주민등록이 불일치한 임차인에 대한 판례의 변화

 

임차인이 법에서 정한 대항요건을 갖추면 요건을 모두 구비한 다음날부터 전세권자와 같은 대항력을 갖지만,

대항요건을 갖추는 데에는 주택임차인과 상가임차인이 약간 차이가 있다. 

주택임차인은 임차건물에 입주하고, 주민등록 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 그 요건을 모두 갖춘 다음날

부터 전세권등기를 마친 것과 같은 대항력을 갖게 된다.

또, 확정일자를 부여받을 때에 임대차계약서 이외에 별도로 준비할 서류도 없으며, 확정일자도 공증인이나 등기소, 동사무소 등 어느 곳에서도 손쉽게 확정일자를 받을 수 있다. 

그러나 상가임차인은 임차건물 입주 이외에 세무서장에게 사업자등록을 해야 하고, 또 관할 세무서장에게 확정일자를 부여받아야 하는 등 제약이 따른다. 

더구나 사업자등록을 신청할 때에 관할세무서장은 임대차계약서 이외에 건물등기부등본을 요구하며, 확정일자도 오로지 사업자등록을 마친 관할 세무서장에게서만 받는다는 점에 차이가 있다. 

그런데, 아직 건물을 준공하기 전에 분양 혹은 임차해 입주하는 경우가 많은데, 이때 주택임차인은 미준공이거나 소유권보존등기가 돼 있지 않은 건물이라도 주민등록 전입신고와 확정일자부여가 가능하지만, 상가임차인이 확정일자를 받기 위해서는 사업자등록을 하고, 사업장인 건물의 건축물관리대장이 아닌 건물 등기부등본을 필요로 하기 때문에 대항력을 갖게 되는 시기가 상당히 늦어지는 경우가 많다. 더구나 사업자등록을 신청하더라도 세무서장의 사업자등록신청에 대한 법정 처리기간이 3일이고, 또 담당공무원의

현장 확인 등을 필요로 할 경우에는 7일이내의 기간이 더 걸릴 수 있음을 법으로 규정하고 있다. 

특히 아직 건축 중인 건물을 임차하면서 작성한 임대차계약서에 표시된 동호수가 준공된 후 표시와 불일치된 경우가 자주 발생하는데, 지금까지 대법원판례는 공시의 원칙을 강조해 임차인의 주소가 집합건물일 경우에는 주소지번 이외에 동호수까지 일치되어야

한다고 해 대항력을 인정하지 않는 것이 그 동안의 태도였으나 최근에는 이 문제에서 임차인을 보호하는 경향을 보이고 있다. 

즉, 오피스텔에 입주한 임차인이 임대차계약서에 기재된 대로 ‘에이스텔 404호’로 주민등록 전입신고를 하였으나, 그 후 준공된 오피스텔의 건축물관리대장에는 ‘에이스텔 4층 304호’로 기재된 사안에 대해 대법원은 ‘통상 담보권자로서는 담보로 제공된 건물의 임대차 여부를 조사하는 것이 보통이므로 담보가치를 파악하는 과정에서 ‘304호’로 인식될 가능성이 있는 ‘4층 304호’에 누군가가 임차해 거주하고 있으며, 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 있었고 임차인의 임차보증금 상당액을 고려한 상태에서 근저당권을 취득하였다고 할 것임에도 불구하고, 위 건물에 관한 건축물관리대장 및 등기부의 호수 표시가 바뀌는 바람에 임차인이 대항력을 잃게 되자 이를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도로 판단된다며 근저당권자의 경매신청으로 인한 배당절차에서의 이의, 권리 행사는 신의칙에 반한다고 판단하였다. 

다만, 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상의 표시와 다르다는 사실을 알고 있었다고 볼 증거가 없을 뿐 아니라, 실제로 임대차관계를 조사한 사실이 있는지, 조사하였다면 언제, 어떤 방법으로 하였고 그 결과는 어떠하였는지, 채무자에 대한 대출은 어떤 경위로 이루어졌고 그에 대한 담보가치는 어떻게 평가하였는지 또 대출금액은 어떻게 결정되었는지 등 임차인의 대항력 결여 주장이 신의에 반하고 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도라고 인정될 수 있는 구체적인 사정에 관하여 아무런 심리가 이루어지지 아니하였다고 해 원심을 파기하고 환송한 것은 임차인 보호에 한걸음 진전이 있다고 하겠다.

 

(대법원 2008. 2.14. 선고 2007다33224 판결).