임차인 권리금계약 방해 받을때 손배청구 3년 이내에

임차인 권리금계약 방해 받을때 손배청구 3년 이내에

 

 

 

권리금에 대해 대법원은‘영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고,

권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물 이나 거래처, 신용, 영업상의 노 하우 (know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상

이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가라고 볼 것인 바,

권리금계약은 임대차계약이나 임차권 양도계약 등에 수반되어 체결되지만, 임대차계약 등과는별개의 계약이다.’라고 판시한 바 있

습니다( 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120판결 등 다수).

 

위 대법원의 견해를 받아들여 2015.5. 13. 시행된 개정 상가건물임대차보호법(이하‘상임법’이라 한다) 제10조의3에서는‘권리금의

정의 등’이라는표제로 제1항에서, ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업 시설·

비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로

서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.’라고 개념을 규정한 뒤, 동조 제2항에서‘권리금

계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인 에게 권리금을 지급하기로하는 계약을 말한다.’라고 권리금계약이라는 용어를 설명하고 있습니다.
그러면서 동법 제10조의4에서‘권리금 회수기회 보호 등’이라는 표제하에 제1항은‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에따라 임차인이 주선한 신규 임차인이되려는 자로

부터 권리금을 지급받는것을 방해하여서는 아니된다.

다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지아니하다.

 

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이되려는 자에게 권리금을 요구 하거나임차인 이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을

   수수하는 행위.
2. 임차인이 주선한 신규 임차인이되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.
3. 임차인이 주선한 신규 임차인이되려는 자에게 상가건물에 관한 조세,공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에

   따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위’라고 규정

   하여 임차인이 권리금을 받을 수 있는 요건을 규정하고 있습니다.

 

이어 제2항에서는‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로본다.

 

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우.
2. 임차인이 주선한 신규 임차인이되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차 를 유지하기 어려운

   상당한 사유가 있는 경우.
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우.
4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그권리금을 지급한 경우라고 규정하여정당한 사유를 구체화

   하고 있습니다.
게다가 동조 제3항에서는‘임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.’라고 규정하여 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 방해하는 때에는 임대인이 그로인한 손해를 배상하도록 강제하고 있습니다.
위 개정된 상임법에 의하면 종래 당사자 사이에 약정으로만 인정하던 권리금을 임대인에게 그 보호를 강제할수 있는 법적인 권리로 인정하고 있습니다.

이에 따라 임차인이 권리금에 대한 권리를 행사하기 위해서는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차종료 시까지 신규임차인 사이에 권리금 계약을 체결한 후 임대인에게 신규임차인 사이에 권리금계약을 체결한사실을 고지하면서 신규임차인 사이에 임대차 계약을 체결해 줄 것을 청구해야 합니다.

 

그러나 임차인의 이와 같은 청구에 임대인이 불응하는 경우에 임차인은신규 임차인 사이에 권리금계약을 무효 또는 해제하면서 임대인을 상대로 권리금계약 방해에 따른 불법행위 임을이유로 손해배상을 청구해야 합니다.
다만, 위 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸(동법 제10조의 4 제4항)

하니 주의해야합니다.
위와 같이 개정된 상임법이 임차인을 보호하기 위해 새로 권리금 보호조항을 도입했으나, 권리금 보호조항은 임대인이 자신의 재산을 자유롭게 처분할 권리를 제한하므로 헌법상의 재산권을 침해하여 위헌이 아닌가 하는 논란이 있을 수 있기는 합니다.

그러나, 위헌 논란이 있다고 하더라도 현재까지는 아직 위헌 결정이 있지 않은 이상 임차인으로서는 권리금보호조항에의해 보호를 받을수 있습니다.