상가점포 임대료 2기연체시 계약해지(해당 판례)

상가점포 임대료 2기연체시 계약해지

 

 

상가 임대차 계약이 갱신됐다고 해도 갱신 전의 월세 연체액과 갱신 후의 월세 연체액을 합산해 두 달치 월세를 연체했다면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 

다만 현실적으로 월세가 인하되는 경우는 거의 없기 때문에 월세 연체 횟수가 2번이면 바로 계약 해지가 가능하다.

 

A씨는 자신의 상가를 B씨에게 보증금과 월세를 받기로 하고 빌려줬다.

B씨가 1번 월세를 연체한 후 바로 계약이 갱신됐고 그 후 B씨가 바로 다음 월세를 연체했다.

그러자 A씨는 B씨가 월세를 두 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈다.

이에 B씨는 계약 갱신 후 월세를 1번 밀렸을 뿐 아직 2번 밀린 것이 아니라며 계약을 해지할 수 없다고 주장했다.

 

대법원 1부(주심 고영한 대법관)는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 “원고의 해지권 행사는 정당하다”며 피고의 상고를 기각했다. (2012다28486 판결)

 

상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 상가건물은 임대보증금을 기준으로 지역에 따라 차이가 있다.

이 법의 적용을 받으면 건물을 빌리는 사람은 더 높은 수준의 보호를 받는다.

그 중 하나로 계약을 갱신할 것을 요구할 수 있는 권리가 인정된다.

이 권리는 예외적으로 월세를 3번 내지 않은 경우 상가를 빌려주는 사람이 계약 갱신을 거절할 수 있도록 돼 있다.  

계약 갱신 요구권이 인정되는 경우 민법에서 월세를 두 번 연체할 경우 계약을 해지할 수 있도록 하는 것과 충돌되는 것이 아니냐는 의문이 있었다. 건물을 빌린 사람이 월세를 1번 연체 후 계약갱신요구권을 사용해 재계약한 후 다시 1번 연체 했을 경우 어떻게 해야 하냐는 얘기다.

재판부는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 경우에도 민법이 적용된다고 명시하며 총 계약 기간을 기준으로 월세 밀린 횟수를 세야 한다고 판결했다. 따라서 상가를 빌려주는 사람은 계약 횟수와는 관계없이 월세를 받지 못한 금액을 합쳐 두 달치 월세가 될 경우 계약을 해지할 수 있다. 

재판부는 그 근거로 "계약 횟수마다 끊어서 판단하게 되면, 계약을 할 때마다 그 전에 밀린 월세를 내지 않을 가능성이 높아질 것"이라고 봤다. 또 상가를 빌려주는 주인 입장에서는 이미 한 번 월세를 밀려 신뢰를 잃은 사람과 맺은 계약을 끝낼 수 없게 된다는 점도 판단의 근거가 됐다.

 

◇ 판결팁

상가를 빌리는 사람이 월세를 밀렸다는 이유로 계약 해지를 당하지 않으려면 계약을 몇 번 했는지와 무관하게 2번의 연체, 즉 월세 연체금을 합쳐 두 달치가 되는 것을 피해야 한다.  

 

 

------해당 판례-----

대법원 2014.7.24. 선고 2012다28486 판결

[건물명도등]  [공2014하,1643]

 

【판시사항】

[1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부(적극) 및 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 있는지 여부(소극)

[2] 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우, 임대인이 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

 

【판결요지】

[1] 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.

그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.

[2] 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.