확인 설명 의무

확인 설명 의무

 

주택 임대차 계약시 대부분의 사람들은 공인중개사의 중개를 통해 계약을 체결하는 것이 현실이다.

공인중개사는 중개대상물에 대한 확인․설명의무가 있고 이에 관해 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)

제1항은“개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당

중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합

증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.”고 규정하고 있다.

 

만약 임차인이 공인중개사의 잘못된 설명으로 보증금을 반환받지 못한 경우 공인중개사의 과실은 어느 범위에서

인정되는지 구체적인 판례를 통해 살펴보기로 한다.

 

임대차계약을 체결하면서 임차인이 공인중개사로부터 중개대상물건 확인·설명서를 받았는데 위 확인·설명서에는 실제

보증금 총액보다 소액으로 적혀 있었고 임차인은 이 사실을 모른 채 임대차계약을 체결하였으며, 이후 위 주택은 경매에

넘어가 임차인이 보증금을 받지 못 한 사안에서 법원은 “부동산중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물 의 권리

관계 등을 조사해 임차의뢰인에게 설명할 의무가 있으므로 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등의 자료를

받아 제시해야 한다”고 하면서도 “임차의뢰인은 중개업자에게 부동산 중개를 위임했더라도 본래 부담하는 거래관계를

조사·확인하는 책임으로부터 벗어난다고 볼 순 없다”고 설명하였고,“임차인은 공인중개사에게 중개대상물에 대한 설명을

요구하고 임차인이 몇 명인지, 선순위 임대차보증금은 얼마인지 등을 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청해 이를 바탕

으로 계약체결 여부를 결정했어야 한다”며 “임차인이 공인중개사의 말만 듣고 계약을 체결한 것은 임차인 본인의 손해

발생 및 손해 확대의 원인으로 작용했다고 볼 수 있으므로 공인중개사 등이 배상해야 할 금액을 30%로 제한한다”고 판시

한 바 있다.

 

또한 다른 사안에서 법원은“중개인으로서는 잔금지급과 관련하여 근저당권의 말소 등과 같은 특약이 있다면 그러한 특약의 이행여부를 확인할 수 있도록 그 잔금지급장소에 참석하기 위하여 잔금지급기일 이전에 미리 잔금지급시간 과 장소를 계약당사자들과 연락․협의하여 결정하여야 할 의무가 있다.

다만, 임차인도 그 잔금이 실제로 근저당권의 피담보채무의 변제에 사용되는지 확인하지 아니한 점, 현금보관증이나 차용증을 받아두더라도 임차보증금의 보호에는 특별한 도움이 되지 아니한다는 것은 쉽게 알 수 있는 것임에도 불구하고 공인중개사의 말을 만연히 믿고 특약사항을 변경한 점 등 임차인이 손해를 입게 된 데에 임차인의 과실도 원인이 된 점을 비롯하여 앞서 본 바와 같은 이 사건 임대차계약의 체결경위 등 제반사정을 고려하여, 공인중개사의 책임을 50%로 제한 한다. ”고 판시하였다.

 

최근 선고된 판례에서는 공인중개사가 공동 담보 내용 등을 제대로 설명하지 않아 임차보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거가 없다 하더라도 임차인 역시 공인중개사나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결 여부를 신중히 결정했어야 한다고 판시하면서 손해의 40%를 공인중개사의 책임으로 인정한 바 있다.

 

이와 같이 법원은 공인중개사의 확인․설명의무가 제대로 이행되지 않은 점이 인정된다 하더라도 임차인에게도 잘못이 있다고 판단하여 공인중개사의 책임을 사안에 따라 30%~50%로 인정하는 경향이다.​

따라서 임대차계약 체결시 공인중개사는 위와 같은 확인․설명의무를 충실히 이행하여야 할 것이고, 임차인 역시 부동산의 시가 및 권리관계 등에 관해 꼼꼼히 확인 후 계약을 체결하여 불미스러운 일을 예방하여야 할 것이다.