주택임대사업

규제 완화로 전세비율 높은 지역 유망

지방 주택 임대사업이 부동산 틈새 투자처로 떠올랐다. 임대사업 자격 및 등록 요건이 대폭 완화됐기 때문이다. 정부는 지난 21일 지방 주택시장 활성화를 위해 양도소득세 중과 배제와 종합부동산세 비과세 등의 혜택을 받는 매입 임대주택 사업자 기준(5채 이상→한채 이상, 임대 기간 10년 이상→ 7년 이상, 대상 면적 전용 85㎡이하→전용 149㎡ 이하)을 크게 낮췄다. 지방에선 전세비율(매매가 대비 전셋값)이 70~80%에 육박하는 곳이 적지 않아 잘만 하면 주택 한채로 짭짤한 임대 수입을 올리면서도 향후 집값 상승에 따른 시세 차익이라는 덤까지 얻을 수 있게 된 것이다. 나비에셋 곽창석 대표는 "정부의 이번 조치로 여윳돈을 가진 투자자들이 지방 아파트를 사 임대사업을 하기가 매우 유리해졌다"며 "전세비율이 높은 지역을 중심으로 소형 주택을 사려는 투자 수요가 상당히 발생할 것 같다"고 말했다. 하지만 지방은 주택시장 자체가 워낙 침체돼 있는 데다 선호도가 높은 지역과 비인기지역 간의 격차가 큰 만큼 까다로운 기준을 갖고 골라야 나중에 애물단지로 전락하지 않는다고 전문가들은 조언한다. 전세비율 70~80%되는 지역 많아 지방주택 임대사업시장에 햇볕이 들고 있다. 정부가 8.21 대책을 통해 지방 주택임대사업을 가로막았던 규제를 거둬들였기 때문이다. 우선 임대용 주택 기준이 크게 낮아졌다. 5채 이상을 10년 넘게 임대해야 세제 혜택이 주어졌으나 이제는 한 채 이상을 사 7년 넘게 임대하면 양도세 중과 등을 피할 수 있게 된 셈이다. 매입해 한 채를 보유자라도 임대사업자 등록 후 7년 이상 임대하면 비과세된다. 임대사업자가 지방 주택 한 채를 사서 7년만 임대하면 양도세 중과 배제 등 세제 혜택을 볼 수 있게 된 것이다. 전용 85㎡(25.7평)이하로 제한됐던 주택 규모도 149㎡(45평) 이하로 확대됐다. 중소형은 물론 대형 주택으로 임대사업을 할 수 있게 된 것이다. 또 양도세 중과에서 배제하는 주택의 가액 요건도 양도 때 공시가격 3억원 이하에서 취득 때 3억원 이하로 바뀌어 임대수익은 물론 시세 차익도 누릴 수 있게 됐다. 공시가격이 보통 실제 거래가의 70~80% 수준에서 정해지기 때문에 앞으로는 4억원대의 주택까지 임대사업을 할 수 있게 된 셈이다. 이같은 조건들을 갖춘 경우 주택임대사업자가 보유한 임대주택은 종부세 합산과세(6억원 초과) 대상에서 빠져 종부세를 내지 않아도 된다. 임대 주택을 팔 때도 1가구 2주택 이상 보유자에게 양도세 중과도 피할 수 있다. 양도세 비과세 요건(3년 보유, 단 서울 전역과 과천•수도권 5개 신도시의 경우 2년 거주 추가)을 채우지 못한 1가구 1주택자와 마찬가지로 양도세율이 9~36%만 적용되는 것이다. 이처럼 지방주택 매입임대사업은 다주택 보유자들에게 틈새 투자처로 손색이 없다는 게 전문가들의 지적이다. 마철현 세무사는 "합법적인 테두리 안에서 다주택을 보유하면서 세제 혜택도 노릴 수 있다"며 "지방주택 임대사업은 다주택 보유자들에게는 틈새 투자처로 손색이 없다"고 말했다. 세제 혜택 외에도 임대사업자에게는 또 다른 혜택도 주어진다. 전용면적 60㎡ 이하 주택 두 채 이상을 5년 이상 임대하면 취득•등록세가 면제된다. 반드시 주택 취득일 또는 잔금일 이전에 거주지 시•군•구청에서 임대사업자로 등록해야 하고, 등록 후 30일 안에 세금 감면 신청을 하면 취득•등록세를 감면받을 수 있다. 또 거주지의 세무서에 가서 다시 국세청용 사업자 등록을 하면 추후 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 있다. 전용면적 40㎡ 이하 주택 2채 이상을 5년이 넘도록 임대하면 재산세도 면제받는다. 전용 40~60㎡ 이하인 경우는 50%, 60~85㎡ 이하인 경우 25%가 감면된다. 지방 임대사업 문의 늘어 임대사업 목적으로 지방 아파트를 매입하려는 투자자들이 늘고 있다. 주요 투자 지역은 매매가 대비 전세가 비율이 높은 광주•전주•울산 등이다. 중대형 조선소와 조선기자재업체들이 밀집한 경남 거제•통영•사천시에서도 소형 주택을 사려는 외지인들의 문의가 많다. 이들 지역에선 전세 물건은 부족한 데 대기 수요자는 넘쳐 전셋값이 매매가 대비 70~80%에 육박한다. 거제시 랜드부동산공인 안영숙 실장은 "전셋값이 매매가에 육박해 전세를 끼고 사면 초기 부담도 많지 않다"며 "최근 들어 임대 사업을 하기 위해 급매물을 찾는 사람들이 부쩍 늘었다"고 전했다. 시중은행 부동산프라이빗뱅킹(PB) 사업부에 따르면 '8.21 대책' 이후 10억원 안팎의 여윳돈을 가진 자산가들을 중심으로 지방 주택 임대사업에 대한 문의가 늘고 있다. 신한은행 김은정 분당PB센터 팀장은 "서울 강남 재건축아파트 한 채를 살 돈이면 지방의 소형 아파트 여러 채를 전세나 월세 끼고 살 수 있다"며 "재건축 아파트값이 회복 기미를 보이지 않아 투자자들의 관심도 지방의 소형 주택 쪽으로 점차 옮겨질 것"이라고 내다봤다. 전문가들은 재개발 및 뉴타운 개발사업, 혁신•기업도시 예정지역, 교통 개선 계획 등 주변에 개발 호재가 있는 지역도 눈여겨볼 만하다고 조언한다. 이 지역들은 개발로 인한 기대심리로 가격 상승률이 높은 데다 향후 인구 유입 등으로 거래가 원활하게 이뤄질 가능성이 크기 때문이다. 대표 지역으로는 아산신도시 주변인 충남 천안과 아산시, 행복도시와 가까운 충북 청주와 청원군 오송지역, 개발 호재가 많은 전남 목포•여수•순천 일대 등이 꼽힌다. 자체 경제기반을 갖춘 울산 등도 관심 지역이다.   <주택임대사업 절차>   ①5채 이상 주택 매입 또는 분양계약 체결(주택의 종류ㆍ크기ㆍ가격ㆍ지역과 관련 없음)          ↓  ②주택임대사업자 등록(거주지 시ㆍ군ㆍ구청. 매매ㆍ분양계약서로 신청 가능)          ↓ ③잔금 납부 및 취득ㆍ등록세 감면 신청(취득일로부터 30일 이내)         ↓ ④임대차계약 체결        ↓ ⑤임대조건 신고(주택 소재지 시ㆍ군ㆍ구청)        ↓ ⑥임대 개시        ↓ ⑦사업자신고ㆍ등록(거주지 세무서, 임대일로부터 20일 이내)        ↓ ⑧임대신고(거주지 또는 주택 소재지 세무서, 임대일로부터 3개월 이내)   전세비율 높은 지방도시   시시별시별 매매 3.3㎡당 전세 3.3㎡당 전세비율(%) 부산광역시 503.29 307.35 61.1 대구광역시 501.91 317.74 63.3 광주광역시 334.11 240.02 71.8 울산광역시 518.57 329.58 63.6 강원도 강릉시  321.43 195.19 60.7 강원도 속초시  254.88 177.18 69.5 강원도 태백시  278.65 175.64 63.0 경상남도 거제시  403.77 277.2 68.7 경상남도 마산시  395.01 269.47 68.2 경상남도 밀양시  297.53 186.94 62.8 경상남도 사천시  322.22 199.4 61.9 경상남도 진주시  484.33 328.43 67.8 경상남도 통영시  320.66 212.04 66.1 경상북도 경산시  321.36 201.82 62.8 경상북도 경주시  370.83 254.97 68.8 경상북도 구미시  362.73 239.14 65.9 경상북도 김천시  327.9 202.78 61.8 경상북도 안동시  290.81 177.42 61.0 경상북도 영주시  285.53 181.87 63.7 경상북도 포항시  390.26 268.34 68.8 전라남도 광양시  200.77 127.07 63.3 전라남도 목포시  299.53 192.83 64.4 전라북도 군산시  333.45 241.76 72.5 전라북도 남원시  280.32 195.71 69.8 전라북도 익산시  328.67 222.19 67.6 전라북도 전주시  362.31 260.66 71.9 충청남도 공주시  365.31 226.2 61.9 충청남도 보령시  335.93 208.84 62.2 충청북도 청주시  409.09 264.86 64.7 제주도 제주시  431.56 266.24 61.7 자료:중앙일보조인스랜드ㆍ부동산 114   투자유의점 임대수요 꾸준한 지역 골라야 지나친 양도차익 기대는 금물 임대사업 여건이 예전보다 나아지긴 했지만 따져봐야 할 것도 많다. 우선 투자수익률이 높은 곳을 골라야 한다. 7년 이상의 장기 투자이므로 지속적으로 임대 수요가 유입될 수 있는 지역에서 교통여건이 좋은 주택을 고르는 게 좋다. 이런 주택은 시세 대비 전세금 비율도 높아 초기 투자금이 적게 들어가는 장점도 있다.   역세권 주택은 투자 보증 수표다. 걸어서 5분여 거리에 지하철역이 있어야 세입자를 구하기 쉽고 전•월세도 비싸 나중에 되팔기도 쉽다. 대규모 업무시설 인근이나 지상교통 등 대중교통이 잘 발달한 곳도 괜찮다.   재래시장이나 대형 마트 등 편의시설이 잘 갖춰진 곳이나 대학가 등도 노려볼 만하다. 이들 지역은 임차 수요가 많아 공실 위험이 적고 월세 전환이 쉬워 대출이자를 갚기에도 제격이다.   개발 호재를 안고 있다면 향후 집값 상승에 따른 시세 차익이라는 덤까지 얻을 수 있어 좋다. 공장 건설과 산업단지 개발 등으로 인구 유입이 꾸준한 곳도 눈여겨볼 만하다.   주택 임대 사업용으로는 소형 아파트나 빌라(다세대•연립주택)가 제격이다. 중대형 주택에 비해 전세 수요가 많아 임차인 구하기가 쉽고 전세가 비율도 높아 구입 비용도 상대적으로 적게 든다. 게다가 매입 주택이 개발 호재를 안고 있을 경우 향후 집값 상승에 따른 시세 차익이라는 덤까지 얻을 수 있다. 경기 침체가 장기간이다 보니 급매나 경매로 나온 주택도 적지 않기 때문에 잘 찾아보면 시세의 50∼60%에 매입해 임대를 놓을 수 있다. 이런 경우 높은 수익률은 물론 시세 차익도 얻을 수 있다.   임대 수익을 높이기 위해서는 주택 수를 늘리는 것도 고려해 볼만하다. 전세가 비율이 높은 주택을 보증금 끼고 사 임대사업을 시작할 경우 5채라고 해도 비용이 생각보다 많이 들어가지 않기 때문이다.   하지만 지방 주택은 양도 차익을 기대하는 것보다는 월 일정한 수익을 올린다는 자세로 매입을 고려하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 하나은행 김창수 재테크팀장은 "지방의 웬만한 곳에서는 집값 상승을 기대하기 어렵다"며 "임대를 통해 안정적인 수익을 얻더라도 나중에 밑지고 팔 경우 그동안 벌었던 임대 수입금을 한방에 날릴 수도 있다는 점을 유념해야 한다"고 말했다.