9월 1일 발표된 부동산 세제개편으로 고가주택이 밀집된 강남 등 버블 세븐지역의 1가구 1주택 장기 보유자들이 수혜를 받을 것으로 예상된다. 반면 수도권이나 비수도권 일부 저가주택 보유자들은 거주요건이 추가돼 상대적으로 불이익을 얻을 것으로 분석된다.
특히 양도세, 증여 및 상속세 완화의 폭과 수혜 계층, 적시성을 둘러싸고 형평성 등이 제기돼 논란이 일어날 가능성도 있다.
거주요건 강화에 따라 양도세 중과제도가 바뀌지 않는 한 ‘단순 시세차익용 투자 주택’ 혹은 거주지에서 떨어진 지역의 ‘원정투자용 주택’보다 ‘실 거주용 주택’ 각광 예상되어 주택시장이 ‘투자’에서 ‘실 거주’로 패러다임의 변화를 가져올 것으로 예상된다.
1주택자에 대한 고가주택 기준 상향조정, 장기보유특별공제 확대, 양도세율 인하 등 집중적인 양도세 혜택이 부여돼 중장기적 트렌드로 여러 곳에 벌려놓기식 주택 투자보다 거주를 할 수 있는 ‘똘똘한 한 채’ 투자 쏠림 현상이 나타날 수 있다.
그러나 이번 조치로 단기적으로 고가주택 가격이 급등하기에는 어려울 것으로 예상된다. 글로벌 주택가격 하락, 금리 급상승, 보유세 부담, 투자심리 위축, 거시경제 침체 등 악재로 고가주택 시장 수요가 위축돼 시장을 급반전하기에는 어려울 것으로 전망된다.
주택시장 상승기 혹은 활황기에는 ‘큰 집= 큰 시세차익’ 인식이 강해지지만 지금은 대세상승기가 끝나 조정기에 진입한 상황이어서 주택 과소비보다는 실속 소비 경향이 뚜렷하다.
다만 고가주택 양도세 경감조치로 매물 압박을 줄이는 효과가 있을 것으로 예상된다.
더욱이 양도소득세 경감 혜택을 누리기 위해 법 시행이후 까지 고가주택 매도를 미룰 것으로 전망된다. 이에 따라 부동산 거래의 ‘잠김 효과(lock-in effect)’ 또는 ‘동결 효과(freezing effect)’를 유발해 집주인이 시장에 집을 내놓지 않게 하고 일시적으로 공급을 비(非)탄력적으로 만들 가능성이 있다.
일부 다주택자의 경우 양도세보다 증여세 부담이 덜해 시장에서 팔기보다는 자녀 등에게 증여하는 쪽으로 선회할 가능성도 있다.
2. 세부 내용 분석
1) 1가구1주택 양도세 비과세 요건 중 거주요건 강화
① 내용
양도세 비과세 요건 중 거주요건 부분을 강화한 것은 고가주택기준 상향조정, 양도세율 인하 등으로 주택 투자수요 증가 가능성에 따른 시장 불안을 차단하기 위해 실거주 요건을 추가한 것으로 분석된다.
기존 3년 보유에 2년 거주요건 지역(서울, 과천, 수도권 5대신도시)은 3년 보유+3년 보유 요건으로 강화되었으나 큰 영향은 없을 것으로 보인다.
하지만 이번에 2~3년 거주요건이 추가되는 지역은 거주요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있게 돼 불리한 상황이다.
② 영향
가. 재고 시장
거주요건에 대한 규정은 소득세법 시행령(154조 1항, 1세대 1주택은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것[서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다)에 담겨있는데 곧 대상지역을 구체적으로 정할 것으로 보인다.
그동안 3년만 보유하면 비과세를 받을 수 있어 외지인 투자가 많았던 용인, 고양, 파주, 화성 동탄, 수원, 인천 송도 및 청라 경제자유구역, 성남 구시가지, 성남 판교, 광명 지역 주택시장은 악재가 될 것으로 전망이다.
특히 지방(비수도권) 일부지역에서도 거주요건이 추가돼 서울지역 ‘원정투자’ 수요가 감소할 뿐만 아니라 주택수요 기반도 위축될 것으로 예상된다. 이는 최근 정부의 지방 주택시장 활성화 대책과 엇박자라는 지적이 나올 수 있다.
또한 투자목적으로 레버리지 효과를 극대화하기 위해 전세를 끼고 주택을 매입하는 ‘전세 안고’ 투자도 위축되는 될 것으로 보인다.
이에 따라 실거주가 힘든 낡은 저층 아파트, 노후 뉴타운, 재개발 지역 주택은 이번 세제 개편으로 상대적 불이익을 받을 것으로 예상된다.
또 서울 접근성이 떨어지고 전철, 버스 등 대중교통 여건이 좋지 않은 수도권 외곽 등이 고유가 타격을 입은데 이어 이번 조치로 이중 타격을 입을 것으로 보이며 실거주하기 좋은 도심 역세권, 교통편리 지역은 반사이익을 받을 것으로 전망된다.
따라서 그동안 주택을 매입할 때 투자가치에 무게를 두는 사람들이 많았으나 앞으로는 투자가치 못지않게 거주의 편리성도 많이 따지는 등 주택투자의 흐름이 바뀔 가능성이 있다.
다만 거주요건을 채우기 위해 주소를 몰래 옮겨 놓는 위장 전입이 수도권 재건축, 재개발, 일반 아파트를 중심으로 기승을 부릴 가능성이 있다.
지금도 서울 강남권 등 일부 재건축 단지에 위장전입이 성행하고 있는데 거주요건이 추가되는 수도권이나 일부지역으로 확대될 가능성이 있다. 그러나 정부의 단속 강도도 세질 것으로 예상돼 섣부른 ‘주소 몰래 옮기기’는 금물이다.
나. 분양 시장
거주요건 강화는 ‘공포일 시행이후 최초로 취득하여 양도하는 분’부터 적용을 하는 데, 이럴 경우 최근 2년 이내 분양한 수도권 상당수 분양계약자들은 비과세를 받기 위해선 거주요건을 갖춰야 할 것으로 보인다. 취득일이란 분양 계약일이 아니라 잔금납입일이나 등기신청일 중 빠른 날을 적용하기 때문이다.
거주요건이 추가되는 지역에서 기 분양 계약자들은 분양당시 거주 요건 추가를 전혀 예상하지 못하고 계약을 했기에 반발도 예상된다.
이번 조치로 신규 분양시장도 실 거주 요건을 갖출 수 있는 역세권, 교통 편리 지역의 부상하지만 그렇지 않은 지역은 위축 요인으로 작용할 전망이다.
분양시장이 투자자보다는 실수요 중심으로 재편될 것으로 예상되며 전반적 서울을 제외한 수도권 분양시장에는 투자수요 감소로 악재로 작용할 것으로 예상된다.
최근 8.21대책 중 전매조건 완화는 침체된 수도권 분양시장에 온기를 불어넣은 효과가 있었으나 이번 거주요건 추가로 수도권 분양시장에는 부정적인 영향이 예상되며, ‘전매제한 완화 약발’을 희석시키는 요인으로 작용할 것으로 분석된다.
강남권 등 인기 지역 분양시장은 거주 요건 추가에 따른 타격은 거의 없으며 오히려 고가주택 상향조정, 양도세율 인하에 따른 수혜가 부각될 가능성이 있다.
③ 전략
일단 2년 거주요건이 추가되는 지역에서 집을 구입해야 하는 경우 법 시행일 이전에 매입을 하는 것을 검토해야 한다.
이런 수요가 일어나 가격이 상승할 가능성과 관련, 위에서 언급한 주택시장을 둘러싼 악재들이 많아 큰 폭 상승 가능성은 크지 않을 것으로 보인다.
다만 앞으로 주택을 구입할 때 투자가치만 보지 말고 실 거주에 좋은 환경, 즉 ①교통②학군③쇼핑시설 등 3박자를 갖춘 곳을 고를 것, 이런 요건을 충족할 만한 곳이 많지 않을 수 있으나 근접한 곳을 선택하는 것이 유리하다.
특히 자신이 살고 있는 지역에서 멀리 떨어진 지역에 원정 투자용으로 별도로 주택을 구입하는 행위는 양도세를 내고 나면 실익이 없다는 점을 유의해야 한다.
2) 양도세 고가주택 상향 조정 (6억→9억)
① 내용
고가주택의 상향 조정은 지난 약 10년간 주택가격 상승, 물가상승률 등을 감안할 때 일견 타당한 점이 있다.
이럴 경우 시가 6억원 초과~9억원 이하 1가구 1주택자들은 보유 및 거주요건을 갖출 경우 비과세를 받을 수 있게 돼 집중적인 혜택을 받을 수 있다.
주로 고가주택과 중대형 주택이 밀집해 있는 서울,강남,서초,송파,강동, 여의도,목동,동부이촌동,분당,일산,평촌 등 30-40평형대 이상 1주택자들이 유리해질 것으로 보인다. 그러나 수도권 저가, 소형주택 1주택자들은 이번 조치로 거주요건만 추가돼 상대적으로 불리하게 됐다. (지금도 6억 이하는 3년만 보유하면 비과세)
② 영향
양도세 고가주택 상향 조정으로 실 거주용 고가주택 수요에 온기를 불어넣는 효과를 가져올 것으로 예상된다.
그러나 지금처럼 금리 급상승, 거시경제 침체, 글로벌 부동산가격 하락, 최근 몇 년간 단기간 과도한 상승에 따른 피로감 등 악재가 많아 고가주택 쏠림현상이 곧장 나타나지는 않으나 많으나 매물 압박 요인을 감소시키는 효과를 줄 것으로 예상된다.
즉, 정책적 효과는 지금 당장보다 주택시장 외부 악재들이 개선된 이후 중장기적으로 나타날 가능성도 있다.
다만 고가주택이 상향조정될 경우 6억 초과 주택의 양도세 부담이 많이 줄어 매도를 연말 이후로 미루는 현상이 발생할 가능성이 있다.
예를들어 5년 전에 5억원을 주고 산 주택을 보유기간을 갖춰 10억원에 팔 경우 지금은 4455만원을 내지만 2009년에는 265만원, 2010년에는 182만원으로 대폭 감소된다.(고가주택 상향, 장기보유특별공제, 양도세율 변경을 반영, 아래 표 참조)
따라서 법 공포일 이전까지는 거래가 두절되는 등 부작용도 발생할 것으로 예상된다.
③ 전략
비과세 거주 및 보유요건을 갖춘 1주택자의 경우 양도세 감면 혜택을 보려면 법 시행이후로 매도를 미루는 게 유리하다.
다만 법 시행이후 시세가 하락한다면 양도차익이 줄어들 수 있으므로 양도세 혜택분과 시세하락분 등을 감안해 유리한 조건을 선택을 선택하면 좋을 듯하다.
3) 양도세 장기보유 특별공제 혜택 확대
① 내용
2009.1.1부터 1가구 1주택자가 10년을 보유하면 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 주므로 5~10년 보유자들이 집중 수혜를 입는다.
② 영향
다른 변수를 제외하고 이 자체의 제도 변경만 볼 때 장기적으로 작은 집 여러 채를 매입하기보다 똘똘한 한 주택을 실거주 용으로 매입하려는 움직임이 나타날 수 있다.
그러나 앞에서 언급했듯이 단기적으로 큰 집 쏠림현상이 나타날 가능성은 낮다. 다만 수도권에서 2억, 3억원짜리 집을 두채 갖고 있는 사람들은 “두 집 합쳐봐야 얼마 되지 않은데 징벌적 과세를 한다”며 고가주택 소유자들과의 형평성 문제를 제기할 수 있다.
수도권의 경우 저가주택(공시가격 1억원 초과 기준)도 2주택자에 대한 양도세 중과(50%)제도는 그대로 유지되기 때문에 저가주택 2주택 보유자들이 반발이 예상된다.
③ 전략
고가주택 상향조정과 같이 이왕 집을 팔려면 매도시기를 법 시행시기 이후로 연기하는 것이 유리하나 앞에서 언급한 시세변동을 감안해야 한다.
다만 일반 토지, 건물의 장기보유특별공제는 연 3%, 최대 30%(10년 이상 보유시)로 변동이 없으며 2~3주택 보유자들은 최종 매도분 한 채를 제외하곤 장기보유특별공제 혜택이 아예 없다는 점 유의해야 한다.
4) 양도세율 인하
① 내용
양도세율이 현재 9-36%이나 2010년에는 6-33%로 인하돼 세 부담이 크게 줄어든다.
② 영향
2009.1.1부터 부동산 양도세 부담이 줄어들어 그때 까지 매도를 보류할 것으로 보인다. 주택 뿐 아니라 토지, 상가, 오피스텔, 사무실, 공장 등 모든 부동산이 다 포함된다는 점에서 앞의 장기보유특별공제 규정과는 차이가 난다.
③ 전략
세율 인하 효과를 보기 위해서는 2009.1.1이후로 매도를 미루는 것도 고려해 봄직하다. 다만 사정이 급한 경우 연말에 계약을 체결한 뒤 내년 이후 잔금을 청산하면 혜택을 볼 수 있다.
5) 종합부동산세 부담 조정
① 의미
종부세 과표 적용률을 2007년(80%)수준으로 동결하고 세부담 상한적용비율을 300%에서 150%로 낮추는 등 혜택이 있다. 종부세제 수정에 대한 여론의 역풍을 감안해 미세조정에 그친 듯하다.
② 영향
최근 시세 하락으로 내년 종부세 대상자가 줄어들 것으로 예상되는데 세 부담 대상자 및 부담액도 당초보다 줄어 들어드는 효과가 있다.
그러나 일부 다주택자들이나 시장에서 기대하는 종부세 대상 및 기준 완화(주택 6억에서 9억, 세대별 합산에서 인별 합산)에는 크게 못 미치는 것이어서 시장에 큰 영향은 미치지 못할 것으로 예상된다. 정부가 종부세는 내년에 개정여부를 검토키로 한 만큼 추가완화를 기대하는 사람들이 늘 것으로 보이나 시행까지는 진통 예상된다.
6) 상속세, 증여세율 인하
① 의미
상속, 증여세율을 현재 10~50%를 2010년에는 6~33%로 인하해 세부담 경감될 예정이다.
② 영향
2009.1.1이후 상속, 증여세율 인하로 다주택자들이 시장에서 매각보다는 자녀 등에게 증여로 돌아설 가능성이 있다. 다주택자들이 양도(50%,60%)하는 것보다는 증여를 하는 게 종전보다 훨씬 유리할 수 있기 때문이다.
따라서 시장에 나오는 매물이 많이 줄어들어 거래 활성화에 큰 도움이 안 될 수 있다.
③ 전략
이번 증여세율 인하로 대출금이나 전세 보증금을 끼고 증여하는 ‘부담부 증여’가 종전보다 불리하므로 신중해야 한다. (다주택자 증여) 증여는 대개 살던 집 이외의 집을 자녀 등에 증여하는 경우 많다. 이때 대출금이나 전세보증금을 안고 증여를 하는데, 대출금이나 전세보증금은 ‘증여’가 아닌 ‘양도’로 보기 때문에 양도세 중과(50~60%)를 적용된다.
따라서 부담부 증여보다 단순증여를 선택하는 것이 유리할 수 있으니 세금 부담내역을 비교한 뒤 결정하는 것이 좋을 듯하다.
