농지구입과활용

농지의 구입과 활용방법

도시민이 농지를 구입하는 것이나 이용하는 것은 제한적입니다. 특히 전원생활을 위한 전원주택용으로 농지를 구입할 때는 확인할 사항들이 많습니다. 농지법에서 규정하고 있는 농지의 정의와 구입방법, 이용방법 등에 대해 정리해보았습니다.   ■ 농지의 정의 농지란 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는 토지를 말하며 기타 그 법적 지목 여하에 관계없이 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 3년 이상 이용되는 토지를 말합니다. 단 초지법에 의해 조성된 초지는 제외됩니다. 지적법에 의해 지목이 임야인 토지로 그 형질을 변경하고 3년 이상 다년성식물의 재배에 이용되는 토지도 농지로 봅니다. 고정식온실, 버섯재배사 및 비닐하우스 및 그 부속시설도 농지에 해당됩니다.   ■ 농지의 구분 농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖으로 구분합니다. 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분 지정하며 국토의계획및이용에관한법률 제6조의 농림지역에 해당합니다. 농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하기 위해 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역으로 농지를 권역별로 지정하므로 농지 외에도 임야, 잡종지, 묘지 등 비농지 일부도 포함되어 있습니다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 지정합니다.   ■ 농지의 소유제한   헌법에 의거 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며,  농지의 소작제도는 금지됩니다. 따라서 헌법의 경자유전의 원칙에 따라 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하며 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유할 수 없도록 규정하고 있습니다.   ● 농지 소유 예외   농지의 소유자격은 원칙적으로 농업인과 농업법인으로 제한돼 있습니다. 하지만 다음과 같이 농지의 소유 예외 규정도 두고 있습니다. 1) 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 2) 초중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험, 연구, 실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 3) 주말체험영농을 하고자 1천㎡ 농지를 소유하는 경우 4) 상속(상속인에게 하는 유증 포함)에 의하여 1만㎡ 이내의 농지를 소유하는 경우 5) 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농 당시 소유하고 있던 농지중 1만㎡이내의 농지를 계속 소유하는 경우 6) 농, 수, 축협, 은행 등 농지 저당기관이 경매를 2회 이상 진행하여도 경락인이 없는 담보 농지를 취득하는 경우 7) 농지전용허가(신고)를 한 자가 당해 농지를 취득하는 경우나 농지전용협의를 완료한 농지 8) 농지법시행일(96. 1. 1)이전부터 소유하고 있는 농지 9) 토지수용에 의하여 농지를 취득하는 경우 10) 공유수면매립법에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 11) 기타 관련법에 의하여 취득하는 경우 등   ■ 농지취득자격증명 제도   농지 매수인의 농지 소유 자격을 확인·심사해 적격자에게만 농지의 취득을 허용합니다. 비농민의 투기적 농지 소유를 방지하고 경자유전의 원칙을 실현하기 위해 농지를 취득하고 잘 때는 자격 증명을 받아야 합니다. 증명발급기관은 시(구를 설치하지 않은 시, 도농복합형태의 시의 경우에는 동지역에 한함)·구(도농복합형태의 시에 설치된 구의 경우에는 동지역에 한함)·읍·면장입니다. 농지취득자격을 확인하는 기준은 농지 소유 요건에 적합한지를 판단하는데 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인이라야 취득자격이 주어집니다. 농업경영계획의 실현가능 여부도 판단의 기준입니다. 취득대상 농지의 면적과 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계 장비 등의 확보여부 또는 확보방안, 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한함), 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년성식물의 종류, 농작물이 경작 또는 다년성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 않는 농지의 경우에는 농지의 복구 가능성 등 취득대상 토지의 상태, 신청자의 연령 신체적인 조건 직업 또는 거주지 등 영농조건, 신청자의 영농의지 등이 모두 판단기준이 됩니다. 또 개인이 주말체험영농에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1천㎡ 이내라야 합니다.   ● 증명발급 절차   1) 농지취득자격증명신청서 작성 : 농지취득자가 증명신청서 및 농업경영계획서 작성(시구읍면에 비치된 서식 활용) 2) 시구읍면장에게 농지취득자격증명 발급 신청 3) 시구읍면장은 기준 및 발급요건에 적합한지 여부를 검토하여 신청서 접수일로부터 4일 이내 가부를 서면으로 통지   ● 증명발급 신청 첨부서류   1) 농지취득 자격증명 신청서 2) 농업경영계획서(농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한함) 3) 법인등기부등본(법인의 경우에 한함) 4) 농지취득인정서(시험·연구·실습 등 경우에 한함 ) 5) 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류 (해당되는 경우에 한함) 6) 농지의임대차계약서 또는 농지사용대차계약서(농업경영을 하지 아니하는 자가 취득하고자 하는 농지의 면적이 영제10조제2항제5호 각목의 1에 해당하지 아니 하는 경우에 한함)   ● 농지취득자격증명 발급요건   1) 농지를 취득하고자 하는 목적이 다음에 해당될 것 - 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자나 농업법인이 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 것 - 교육법에 의한 학교·공공단체 및 종묘 등 농업기자재생산자가 시험연구실습 또는 종묘생산에 사용하고자 하는 것 - 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 전용목적사업에 사용하고자 하는 것 - 한국농촌공사가 개발하여 매도하는 도농간의 교류촉진을 위한 농원부지나 농어촌휴양지에 포함된 농지를 1천500㎡미만의 범위에서 소유하고자 하는 것 - 농어촌정비법 제83조제3항의 규정에 의한 한계농지 등의 정비사업시행자가 분양하는 농지를 1천500㎡미만의 범위에서 소유하고자 하는 것 2) 농지취득자의 농업경영능력에 비추어 농업경영계획이 실현가능하다고 인정될 것 3) 신규로 농업경영을 하고자 농지를 취득하는 경우에는 그 농지의 면적이 규정에 맞아야 합니다. - 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스가 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 : 330㎡이상 - 농업에 이용하고자 하는 농지 : 1천㎡이상 - 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가 활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 주말체험형 농지 : 1천㎡ 이하   ● 농지취득자격증명 발급없이 농지 취득   다음의 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 않고도 농지를 취득할 수 있습니다. 1) 국가 또는 지방자치단체가 농지를 취득하는 경우 2) 상속(상속인에게 한 유증 포함)에 의해 농지를 취득하는 경우 3) 농지법제12조제1항의 규정에 의하여 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(자산유동화에관한법률 제3조의 규정에 의한 유동화전문회사 등이 제12조제1항 제1호~제4호의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함) 4) 농지법 제36조제2항의 규정에 의하여 농지의 전용에 관한 협의를 거친 주거 상업 공업지역 및 녹지지역 중 도시계획시설 예정지안의 농지를 취득하는 경우 5) 다음의 법률에 의하여 농지를 취득하는 경우 - 한국농촌공사및농지관리기금법에 의하여 한국농촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우 - 농어촌정비법 제16조, 제43조, 제56조, 제67조 또는 제85조의 규정에 의하여 농지를 취득하는 경우 - 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 - 토지수용법에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 - 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한법률에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 - 기타 대통령이 정하는 토지 등의 개발사업과 관련하여 사업시행자 등이 농지를 소유하는 경우 6) 다음의 원인으로 농지를 취득하는 경우 - 농업법인의 합병이나 공유농지의 분할로 농지를 취득하는 경우 - 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우 - 징발재산정리에관한특별조치법 제20조·공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제91조의 규정에 의한 환매권자가 환매권에 의하여 농지를 취득하는 경우 - 국가보위에관한특별조치법제5조제4항에 의한 동원대상지역내의 토지의수용 사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용 사용된 토지의정리에관한특별조치법 제2조 및 제3조의 규정에 의한 환매권자 등이 환매권 등에 의하여 농지를 취득하는 경우 - 농지법제16조 농지이용증진사업시행계획에 의하여 농지를 취득하는 경우   ■ 농지 임대차 제도   농지는 원칙적으로 소유자가 농사를 직접 지어야 하며 임대차를 할 수 없습니다. 헌법에서 소작제도를 금지함에 따라 소유농지를 타인에게 임대 또는 사용대하는 것을 원칙적으로 금지하나 농업의 생산성 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정이 있는 경우에 한해 법률로 이를 인정하고 있습니다. 농지법에서 임대차(사용대차)가 허용되는 농지는 다음과 같습니다.   1) 1만㎡ 미만의 상속받은 농지와 8년 이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 농지 2) 상속(유증 포함)에 의하여 취득한 농지 3) 농지법제6조제2항 6호 내지 9호에 해당하는 농지 4) 국가 또는 지방자치단체가 소유한 농지 5) 시장·군수가 시행하는 농지이용증진사업시행계획에 의하여 임대하는 농지 6) 징집, 질병, 취학, 선거에 의한 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영을 할 수 없게 된 농지 7) 농지 저당권기관이 저당권의 실행에 의하여 소유하는 담보농지 8) 5년이상 농업경영후 60세 이상 고령으로 은퇴하는 자가 소유하는 농지 9) 농지법 시행(96. 1. 1)이전부터 소유하고 있는 농지 등(법 부칙 제5조)   ■ 농지의 사후 관리   취득한 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않을 경우 이를 처분하게 함으로써 농지의 투기적 소유를 막기 위해 농지는 소유한 후에도 관리를 받게 됩니다. 농지를 취득 소유 후 자기의 농업경영에 이용하지 않을 때는 처분을 해야 합니다.   ● 소유농지를 처분해야 하는 경우   농지의 소유자가 다음의 사항에 해당하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날로부터 1년 이내에 당해 농지를 처분하해야 합니다. 1) 소유농지를 정당한 사유없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 때 2) 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 농업법인의 요건(법 제2조제3호 각목)중 하나의 요건에 적합하지 아니하게 된 후 3개월이 경과한 때 3) 학교·공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득한 후 그 농지를 당해 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정할 때 4) 농지전용허가 또는 농지전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 때 5) 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 때(농지의 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말하며 주말체험영농은 1천㎡ 미만, 상속은 1만㎡ 이내, 5년 이상 농업경영을 한 후 이농한 자는 1만㎡ 이내임) 6) 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 때 7) 정당한 사유없이 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였다고 시장·군수 또는 구청장이 인정할 때 8) 주말체험영농 목적으로 취득 후 정당한 사유없이 그 목적으로 이용하지 아니하였다고 시장·군수·구청장이 인정한 때   ● 농지처분의무 부과 등 절차   1) 농지이용실태조사 : 매년 1회 이상 정기적으로 시장·군수·구청장 책임 하에 농지이용실태 조사를 실시합니다. 2) 처분의무 통지 : 시장·군수 또는 구청장은 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유주에게 처분대상 농지·처분의무기간 등을 명시해 해당 농지를 처분하여야 함을 통지합니다. 3) 처분명령 및 매수청구 : 시장·군수 또는 구청장은 농지소유자가 처분의무기간내에 처분대상 농지를 처분하지 않을 경우 6개월 이내의 기간을 정하여 농지소유자에게 처분명령하고 처분명령을 받은 농지소유자는 필요시 농업기반공사에 매수청구 가능(공시지가로 매입) 4) 이행강제금 부과 : 처분명령을 받은 후 정당한 사유없이 지정 기간 안에 처분명령을 이행하지 아니한 자에 대하여는 해당 농지의 토지가액의 20%에 상당하는 이행강제금을 부과하고 처분명령 이행 때까지 매년 반복 부과 5) 이의제기 : 이행강제금의 부과처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 때부터 30일 이내에 부과권자에게 이의제기 가능하고 이의제기를 받은 경우 지체없이 관할 법원에 통보하여야 하며 관할 법원은 비송사건절차법에 의한 과태료 재판에 준하여 재판함(단 기간내 이의제기 없이 납부기간 내 미납시 지방세 납부처분에 의하여 징수)   ■ 농지원부의 작성   농지의 소유 및 이용실태를 파악하기 위해 주민등록 소재지(농지 소재지가 아님) 행정관서에서 작성하는 서류로 농업인, 농업법인, 준농업법인 등이 작성 대상입니다. 농업인이라 함은 ▲1천㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 ▲농지에 330㎡ 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 기타(농막, 간이퇴비장 등)시설을 설치해 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자 ▲대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 ▲농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자 등을 말합니다.   ● 농지원부 작성방법   1) 소유권을 증명 할 수 있는 서류(등기부등본, 토지대장, 지번)나 임대차를 확인 할 수 있는 서류(토지주 확인)를 제출 2) 경작현황을 확인하여 본인이 직접 영농(자경)할 경우 농지원부 작성(농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차 농지든 상관없이 실제로 농사를 짓는 사람이 작성) 3) 토지 소재지가 타 시군구일 경우 경작현황을 해당 토지 소재지로 조회하여 결과가 회신되어야 하므로 일정한 기간이 필요 4) 등재사항 : 농업인 인적사항, 가족사항, 소유농지현황, 임차농지현황, 경작현황 등 5) 자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 조회 없이 작성 가능 7) 작성시점 : 농지를 취득 또는 임차한 후 농작물 경작의 용도로 사용되는 시점부터 가능하며 본인이 기존에 농사를 직접 지었다 하더라도 농지원부를 작성하지 않았다면 조사시점에서 작성하고 소급하여 작성 할 수 없음   ■ 농지의 전용   농지를 농작물의 경작, 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적(주택 건축 등)으로 사용하는 것을 농지전용이라 하며 농지를 전용하기 위해서는 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 전용허가협의권자는 농업진흥지역안의 경우 농림부장관(3만㎡ 이상), 시도지사(3천㎡ ~ 3만㎡), 시장 군수 구청장(3천㎡ 미만)이고 농업진흥지역밖에서는 농림부장관(10만㎡ 이상), 시도지사(1만㎡~10만㎡), 시장 군수 구청장(1만㎡ 미만) 등입니다.   ● 농지전용 확인 사항(건축허가 기준)   1) 토지이용계획확인원 : 용도지역구분과 각종 규제사항 확인 가능 2) 농지법상 확인 사항 - 농지법상 농지구분(농업진흥지역, 농업진흥지역밖) - 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역, 계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지를 제외한 지역으로 농지전용 허가제한 시설인지 여부 - 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이 정하는 시설 - 전용하고자 하는 농지가 농사를 하는데 좋은 농지로서 보전가치가 있다고 판단되는지 여부 - 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 있을지 여부(배수, 통풍, 일조 등) - 전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부 - 전용으로 인하여 농수산업 또는 농촌 생활환경에 지장을 주는지 여부 3) 건축법상 확인 사항 - 건축허가 혹은 신고 가능 여부(건축법 제8조, 제9조) - 진입도로 확인(건축법시행령 제3조의3) : 도로라 함은 보행 자동차 통행이 가능한 너비 4m이상이라야 하며 막다른 도로의 길이가 10m 미만일 경우 도로의 너비는 2m 이상, 35m 미만일 경우 도로의 길이가 3m, 35m 이상일 경우 6m 이상(도시계획구역이 아닌 읍면지역에서는 4m)이라야 함 - 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율(%) - 용적률 : 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율(%) 4) 국토의계획및이용에관한법률 확인사항  - 연접면적 : 자연 생산녹지지역에서 개발행위허가면적 면적이 1만㎡ 초과, 관리지역 3만㎡ 초과일 경우에는 개발 불가  5) 기타, 퇴수로, 하수도, 오수처리시설(정화조), 배수처리시설 등   ● 농지전용허가절차   1) 허가 신청서 접수(민원인) 2) 농지관리위원회 확인후 송부 3) 검토 심사 후 허가 또는 불허가 통보 4) 농지조성비 납입고지서 발급 5) 농지조성비 납부 6) 허가증 교부(농지조성비 납부사실 확인 후)   ● 농지전용허가 신청서류   1) 농지전용허가 신청서 2) 사업계획서 3) 소유권 입증서류 또는 사용권 입증서류 4) 지적도 등본 또는 임야도 등본과 지형도 5) 피해방지계획서   ● 농지전용허가심사 기준 및 검토사항   1) 농업진흥지역 행위제한 규정 및 농지전용허가 제한 규정에 위배되는지 여부 2) 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지의 여부 3) 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부 4) 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있는 농지로서 보전가치 여부 5) 인근농지 등에 대한 피해 유무 및 피해방지계획의 타당서 여부 6) 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부 7) 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부 8) 사실상 농지편입 여부   ● 농지전용신고   농업인이 주택이나 축사 등 농업용시설 및 농산물 산지 유통 가공시설, 마을공동이용시설 등을 설치하고자 할 경우에는 허가를 받지 않고 신고로만 농지를 전용할 수 있습니다. 1) 농지전용신고 첨부서류 - 농지전용신고서 - 사업계획서 - 소유권 입증서류 또는 사용권 입증서류 - 지적도 등본 또는 임야도 등본과 지형도 - 피해방지계획서 - 변경사유서 및 신고증 2) 신고시 확인사항 - 피해방지계획 수립여부 - 농어촌 생활환경에 피해가 없도록 방지계획 수립 여부 - 대체시설 등의 설치계획이 수립되어 있는지 여부 - 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부 3) 신고시 검토사항 - 신고 대상자 및 대상시설의 범위, 규모 등에 적합한지 여부 - 당해 농지를 전용한 후에도 신고전용 대상자에 포함 될 수 있는지 여부 - 농지전용신고일 이전 5년 이내에 농지전용신고 실적이 있을 경우 이를 합산한 면적이 신고전용 면적을 초과하는지 여부 - 당해 용도지역의 행위제한에 저촉되는지 여부   ■ 농업인 주택   무주택 농업인이 농지에 농업인주택을 지을 경우에는 농지전용허가가 필요없이 신고로만 가능합니다. 이때 농업인주택이란 농업인이 설치하는 주택의 일반적 정의가 아니라 농업진흥구역내에 설치 할 수 있는 주택의 범위를 정하는 것입니다.   ● 농업인주택 전용 신청 대상 조건   농업인주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야 할 조건은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대로 해당 세대의 농임축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1/2을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 1/2이상으로 농임축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것으로 해당 세대의 농업 임업 축산업의 경영의 근거가 되는 농지 산림 축사 등이 소재하는 시구읍면 또는 이에 연접한 시구읍면지역에 건축하는 주택이라야 합니다. 무주택세대주로 농업진흥지역 밖에 설치하고자 할 경우에 한 하며 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설이라야 합니다. 단 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고 유주택자가 농업진흥지역안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지 전용허가를 받아야 합니다. 농업인주택의 시설 기준은 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물과 그 건축물에 부속된 창고, 축사 등 농임축산업을 영위하는데 필요한 시설(대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에는 별도로 허가(신고) 신청 가능)입니다. 부지면적 기준은 그 부지(농지면적이 아님에 유의)의 총면적이 660㎡ 이하고, 당해 세대주가 그 전용허가(협의) 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아님)을 합산한 면적이 660㎡이하라야 합니다. 이렇게 농업인주택으로 전용을 받을 때는 농지조성비가 전액 감면됩니다.   ■ 농업진흥지역에서 할 수 있는 행위   농업진흥지역에서는 농업경영과 직접적인 관련이 있는 행위만 할 수 있으며 기타 개발 등은 엄격히 규제하고 있습니다. 농업진흥지역에서 할 수 있는 행위를 알아보았습니다. 1) 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지행위 : 다년성식물 재배, 온실, 하우스, 농막, 농지개량사업 또는 용수개발사업, 간이퇴비장, 정자 등 2) 국내에서 생산된 농수산물을 주된 원료로 하는 식품가공시설(폐수배출시설 및 특정폐기물처리시설, 특정폐기물배출시설을 제외함)    3) 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고, 작업장, 농기계 수리시설, 퇴비장, 목욕탕, 구판장, 운동시설, 마을공동 주차장, 마을공동 취수장 등(단 농업인이 그 시설의 운영에 공동으로 경비를 부담하고 수익도 공동으로 처리하며 이용자의 대다수가 농업이여야 하며 교회나 농협, 민간법인 등은 제외됨) 4) 경로당, 보육시설, 유치원 등 노유자 시설, 정자. 보건진료소(농업인의 공동생활편익시설) 5) 농업인주택 6) 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산하는 농산물을 건조 보관하기 위하여 설치하는 시설(단 타인이 생산하는 것을 건조, 보관하는 것은 할 수 없음) 7) 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는 비료, 농약, 농기계, 사료 등의 농업자재를 생산 보관하기 위하여 설치하는 시설 8) 축사나 인공조수의 인공사육시설 9) 탈곡장, 잠실, 누에 사육장, 잎담배 건조실 10) 총부지의 면적이 1천500㎡이하인 콩나물 재배사 11) 농업용, 축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한함) 12) 부지의 총면적이 1만㎡ 미만인 양어장, 양식장 기타 농림부령이 정하는 어업용 시설(단 낚시터는 진흥지역에서 할 수 없음) 13) 부지의 총면적이 3천㎡ 미만인 농업기계수리시설. 14) 남은 음식물 또는 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설 15) 해당 시구읍면 또는 이에 연접한 시구읍면에서 생산되는 농수산물을 집하, 선별 또는 포장하는 시설(단 집하시설은 생산된 농산물을 일정 장소로 수집하여 소비지로 출하하기 위한 시설로 판매시설이 아니므로 농산물 직판장은 할 수 없음)   [개발제한구역(그린벨트)내 농지에서 할 수 있는 행위]   ■ 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위 - 지력증진을 위해 환토 객토를 하는 행위(영리목적의 토사채취는 아님) - 전을 답으로 전환하는 행위 - 농경지를 정리하는 행위 - 농업용(채소, 연초, 버섯재배사 및 원예) 비닐하우스의 설치 - 농업용 분뇨장의 설치(탱크설치 포함) - 철조망의 설치 - 농업용 원두막(10㎡ 이하) - 죽목의 벌채없이 나무를 심는 행위 - 축사 안에 사료를 배합하기 위한 기계시설. - 기존의 대지에 15㎡이하의 간이축사 - 농업용 비닐하우스 및 온실에서 생산되는 화훼 등의 판매를 위해 벽체없이 설치하는 33㎡ 이하의 화분진열시설 - 농업용 비닐하우스 안에 탈의실 또는 농기구 보관실 등의 용도로 15㎡이하의 임시시설을 설치하는 행위 - 영농을 위한 성토.(50cm미만) - 축사운동장에 개방형 비닐하우스 설치. - 토지의 형질변경없이 한시적으로 논에 참게. 우렁이 등을 사육하거나 이를 위한 울타리 및 비닐하우스를 설치하는 행위. - 농산물 수확기에 농지에 설치하는 30㎡이하의 판매용 야외 좌판(그늘막등을 포함) - 화훼재배와 병행하여 화분 원예용 비료 등을 판매(화분만을 판매하는 경우는 제외)하는 원예용 비닐하우스 설치 - 단순한 저수지 준설 - 우물을 파거나 장독대 설치 - 화장실 개량 - 기존의 묘역 내에 분묘를 설치하는 행위 - 마을공동사업의 일부   ■ 허가를 받고 할 수 있는 행위   - 도로, 철도 및 상하수도 등 공공용시설   - 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물  - 주택 및 근린생활시설 - 농로, 제방, 마을회관 등 개발제한구역의 주민이 공동으로 이용하는 시설 - 실외 체육시설 - 휴양림, 수목원 등 도시민의 여가활용을 위한 시설 - 국방, 군사에 관한 시설 - 학교, 폐기물처리시설 및 전기공급시설 등 공익시설 - 개발제한구역안의 건축물로서 제14조의 규정에 의하여 지정된 취락지구 안으로의 이축  - 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조의 규정에 의한 공익사업(개발제한구역 안에서 시행하는 공익사업에 한함)의 시행으로 인하여 철거된 건축물의 이축을 위한 이주단지의 조성 - 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령이 정하는 토지의 형질변경 - 벌채면적 및 수량 기타 대통령령이 정하는 규모 이상의 죽목의 벌채 - 대통령령이 정하는 범위의 토지의 분할 - 모래, 자갈, 토석 등 대통령령이 정하는 물건을 대통령령이 정하는 기간동안 쌓아놓는 행위 - 대통령령이 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령이 정하는 용도로 용도 변경하는 행위   ■ 신고를 하고 할 수 있는 행위 - 주택 및 근린생활시설의 증축·개축 및 대수선(기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 이하인 경우 및 증축·개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡ 이하인 경우) - 농림수산업용 건축물(관리용건축물을 제외) 또는 공작물의 증축·개축 및 대수선(증축·개축 및 대수선되는 건축면적 또는 바닥면적의 합계가 50제곱미터이하인 경우, 축사·동물사육장·콩나물재배사·버섯재배사·퇴비사(발효퇴비장을 포함한다) 및 온실의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 200㎡ 미만인 경우, 창고의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 미만인 경우) �근린생활시설 상호간의 용도변경(단 휴게음식점·일반음식점 또는 제조업소로 용도변경 하는 경우를 제외) - 벌채면적 300㎡ 이상, 500㎡ 미만 또는 벌채수량 3㎥ 이상, 5㎥ 미만의 죽목의 벌채 - 물건의 적치(농지법 제17조제1항의 규정에 의한 물건의 15일 이상 1월 미만의 적치, 중량이 20톤 이상, 50톤 이하이거나 부피가 20㎥ 이상, 50㎥ 이하로서 농지법 제17조제1항의 규정에서 열거한 종류의 물건의 15일이상의 적치) - 문화재의 조사·발굴을 위한 토지의 형질변경 - 생산품의 보관을 위한 임시가설천막의 설치(기존의 공장·제조업소의 부지 안에 설치하는 경우에 한함)   [토지거래 허가 제도]   토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 관리하고 있습니다. 토지거래의 허가를 받기 위해서는 농업인의 경우 토지 소재지에서 20km 이내에 거주하여야 하고 비농업인은 시군에 거주해야 합니다. 토지거래허가의 구비서류는 토지거래계약허가 신청서, 등기부등본, 토지이용계획서, 농업경영계획서 등이며 처리기간은 15일입니다.   ■ 허가를 받아야 할 면적   도시지역외 지역에서 농지 500㎡초과, 임야 1,000㎡초과, 농지 및 임야 이외의 토지 250㎡초과인 경우에는 허가를 받아야 합니다. 단 1천㎡미만(신규취득)의 농지에 대하여 농지법상 주말체험영농으로 취득할 수 있으나 토지거래허가구역인 경우 국토의계획및이용에관한법률시행규칙 제23조에 의하여 취득 할 수 없습니다. 시설 330㎡이상 설치시에는 가능합니다