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아파트 입주를 앞두고 있는 상태에서 분양권으로 파는 것이 양도세면에서 유리한지 아니면 아파트
(주택)로 파는 것이 더 유리한지를 자세히 검토해 보기로 하자.
여기서 분양권 양도 또는 아파트 양도의 구분은 분양잔금 지급여부로 갈리게 된다.
즉 분양잔금을 치루기 전에 양도하면 이는 분양권 상태로 양도하는 것이 되지만, 분양 잔금을
치룬 후에 양도하면 아파트(주택) 양도로 보게 되는 것이다.
▶ 분양잔금을 치루기 전 양도? 분양권의 양도
분양권은 보유기간에 관계 없이 항상 실제 거래가액을 적용하여 양도세를 계산한다.
여기서 분양권 양도가액은 실제 양도가액, 양도하기 전까지 불입한 분양대금
(취득당시 지급한 분양권 프레미엄 포함)이 실제 취득가액이 된다.
따라서 분양권 양도차익이란 결국 “분양권 프레미엄”이라 할 수 있다.
다만, 분양권 취득일로부터 1년 이내 양도하는 경우에는 36%의 단일 양도세율이 적용되지만,
1년 이상 보유 후 양도하는 경우에는 9∼36%의 누진세율이 적용되는 것은 아파트로 양도할 때와
같다.
한편 분양잔금을 치루기 전 분양권으로 양도하는 경우에는 취득,등록세를 낼 필요가 없다.
▶ 분양잔금을 치룬 후 양도? 아파트(주택)의 양도
일단 분양잔금을 치룬 뒤 양도하는 것이면 이는 아파트(주택)으로 양도하는 것이 된다.
따라서 주택 양도의 경우 3년 이상 보유
(서울, 5대 신도시 및 과천시 소재주택의 경우 동시에 2년 이상 거주) 요건을 채운 경우 양도세 비과세도 가능하다. 그러나 1년 미만 보유이면 실제 거래가액을 적용하여 양도세를 계산하고 1년 이상
보유이면 아파트 기준시가를 적용하여 양도세를 계산하다.
양도세율은 분양권 양도세율과 마찬가지로 1년 보유 여부에 따라 세율적용이 달라진다.
여기서 주의할 사항은 일단 분양잔금을 치룬 경우에는 일단 지방세법상 취득,등록세의 납세의무도
성립되므로 취득,등록세도 추가로 부담해야 한다는 점이다.
▶ 이런 경우에는 분양권으로 양도하는 것이 유리하다.
일단 입주가 임박한 경우에는 분양권에 입주 프레미엄이 거의 반영되어 있는 경우가 많다.
따라서 아파트 입주 후에도 추가적인 가격상승이 크지 않을 것으로 예상되는 경우가 있을 수 있는데 이 때는 분양권으로 양도하는 것이 유리할 수도 있다.
즉 분양권으로 양도하나, 입주 후 1년 이내 양도하는 경우나 마찬가지로 실제 거래가액을 적용하여
양도세를 계산하는 것은 동일하지만, 분양권의 보유기간이 1년 이상이라면 9∼36%의 누진세율이
적용되므로 입주 후 1년 이내 주택으로 양도할 때 적용되는 양도세율(36%)보다 저렴하다.
또한 입주 후 양도할 때는 취득,등록세를 추가적으로 부담해야 하므로 이 점도 감안해야 한다.
어떤 경우 분양잔금을 치루기 전 분양권으로 양도하는 것이 더 유리한가 사례를 들어 설명해 보기로 하자.
< 사 례 >
○ 분양권 양도차익(프레미엄) : 5천만원
→ 입주 후의 아파트 양도차익도 이와 비슷할 것으로 예상됨
○ 분양권 보유기간 : 2년
○ 분양금액 : 2억 5천만원
○ 국민주택 규모 이하이며, 입주 후 1년 내 양도할 예정임.
⇒ 일단 분양잔금 지급 후 아파트로 1년 이내 양도할 때 양도세를 계산해 보면
「｛5천만원 ? 2백 5십만원(기본공제)｝x 36%(주민세 포함) = 17,100천원」
이고, 여기에 취득,등록세 14백만원(= 2억 5천만원 x 5.6%)을 더하면 총 부담세액은 31,100원(주민세까지 포함시 32,810천원)이 된다.
그러나 잔금을 치루기 전 분양권인 상태에서 양도하면「｛5천만원 ? 2백 5십만원｝x 27%(주민세 포함) - 4백 5십만원(누진공제액) = 8,325천원｝만 부담하면 되므로 분양권인 상태에서 양도하면 22,775천원(주민세 포함시 23,652,500원) 만큼 절세효과가 있다. 물론 입주 후 절세 금액 이상으로 아파트 가격이 상승할 것으로 예상된다면 입주 후 양도하는 것이 유리하다.
▶ 양도세 감면대상 주택이라면 아파트(주택)로 양도하는 것이 유리하다.
그러나 아파트 입주 후 1년 이상 보유 후 양도할 계획이라면 분양권과 아파트중 어느 쪽으로 양도하는 것이 더 유리한가는 실제로 양도세를 계산해 봐야 한다. 왜냐하면 1년 이상 보유한 주택은 아파트 기준시가를 적용하여 양도세를 계산하기 때문이다. 아무래도 시가대비 70∼90% 수준인 아파트 기준시가를 적용하여 양도세를 계산하면 실제 거래가액을 적용하는 것보다 양도세가 적다. 다만, 이 경우에도 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 1년 이상이더라도 실제 거액가액을 적용하므로 1년 미만 보유한 것과 차이가 없다.
한편 여기서 반드시 분양잔금 지급 후 아파트(주택)로 양도해야만 하는 경우가 있다. 바로 양도세 감면혜택을 받는 신축주택에 입주하는 경우. 즉 2001.5.23일부터 2003.6.30(서울, 5대 신도시 및 과천시 소재주택은 2002.12.31일)까지 주택건설업자와 최초로 분양계약을 체결하여 취득하는 신축주택은 입주 후 5년 동안의 양도세를 100% 감면한다. 바로 여기에 해당되는 신축주택 이라면 반드시 주택인 상태에서 양도가 이루어져야 한다. 왜냐하면 양도세 감면은 신축주택에 대해서 이루어지는 것이므로 잔금을 치루기 전 분양권인 상태에서 양도하는 경우에는 양도세 감면대상에서 제외되기 때문이다.
< 이규원회계사 >
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