중개수수료에대한판례

(중개수수료 과다청구에 대한 판례)  

2004년 4월 공인중개사 김씨는 임대보증금 2천만원, 월세 60만원, 권리금 3천만원에 종로구 내 한 식당의 임대차계약 체결을 중개했다.

계약성사 대가로 김씨는 매수자인 장씨에게 수수료 70만원을 받았다.

그 뒤 장씨는 '법에서 정한 기준 이상의 과도한 중개수수료를 청구했다.'며 종로구청에 진정서를 냈다.

 

종로구청은 같은 해 12월 옛 부동산 중개업법 15조 2호 위반(중개수수료 과다청구) 혐의로 김씨에 대해

6개월 업무정지 처분을 내렸다.

이에 따라 김씨는 종로구청장을 상대로 업무정지 처분을 취소해 달라는 행정소송을 제기해 1심과 항소심

에서 잇달아 승소했고, 이에 불복한 종로구청은 상고했다.

이에 대해 대법원 1부(주심 고 현철)는 임대차 계약과 권리금 계약이 한꺼번에 이뤄지고 김씨가 포괄적

으로 수수료(중개수수료+권리금 수고비)를 받았다면 중개수수료 과다청구가 아니라는 원심을 확정해

김씨의 손을 들어주었다.

이는 상가시설에 대한 임대차 계약 중개수수료 외에 상가시설 . 집기 . 영업권 등에 대한 상가 권리금

계약과 관련해 중개업자가 별도의 수고비를 받아도 적법하다는 첫 대법원 판례다.

이에 따라 공인중개사가 상가 권리금 계약 대가로 받는 수수료를 중개수수료에 포함시킨 뒤 '중개수수료 과다청구' 딱지를 붙여 업무정지 처분을 내리는 관할구청의 관행은 물론 검찰의 벌금 부과 관행에도

제동이 걸릴 전망이다.

그러나 상가권리금 수수료 수준에 대한 명확한 법적 규정이 없어 권리금 수수료가 과도할 때 이를 둘러싼 다툼은 사라지지 않을 것으로 보인다.

 

재판부는 판결문에서

"영업용 건물의 영업시설과 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 다른

영업상의 이점 등 무형적 재산가치의 양도는 중개 대상물이 아니다"며 "따라서 유 . 무형 재산적 가치를 넘겨주고 이에 따른 권리금을 받도록 한 것은 중개행위에 해당되지 않는다는 원심판결은 위법하지 다."고 설명했다.

권리금 매매 자체가 부동산 중개업무가 아니기 때문에 중개업자가 받은 수수료는 중개수수료에 포함되지 않는 별도의 수고비로 봐야 한다는 설명이다.

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중개수수료 관련

 

[판시사항]

1. 영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의

   이점 등 무형의 재산적 가치가 구 부동산중개업법에 규정된 중개대상물에 해당하는지 여부(소극)

2. 공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 포괄적으로

   지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구 부동산중개업법의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없어

   같은 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다고 한 사례

[판결요지]

1. 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문

   개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제3호,  같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합해보면, 영업용 건물의 영업시설,

   비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는

   같은 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유, 무형의 재산적 가치의

   양도에 대하여 이른바 “권리금”등을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에

   해당하지 아니하고, 따라서 같은 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래다상의 중개행위에는

   적용되지 아니한다.

2. 공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례명목으로 포괄적으로 지급받은 금원 중

   어느 금액까지가 구 부동산중개업법의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없어 같은 법이 정한 한도를 초과하여

   중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다.

(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결)