주택임대사업자 필독사항

1. 임대주택의 구분

 

 '賃貸住宅'이라 함은 賃貸目的에 제공되는 建設賃貸住宅 및 買入賃貸住宅을 말한다.(임대주택법 제2조제1호)

 

가. 건설임대주택

 

 1) 건설임대주택(임대주택법 제2조제2호) 
   ㅇ 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

   ㅇ ?주택법? 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지

       분양되지 않은 주택으로서 ?임대주택법? 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 임대하는 주택

 

 2) 건설임대주택의 종류(임대주택법 시행령 제2조)

  정부 또는 지방자치단체의 지원 여부에 따라 공공건설임대주택과 순수 민간건설임대주택으로 구분          

 

  가) 공공건설 임대주택

   ㅇ 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설?임대하는 주택
   ㅇ ?주택법? 제60조의 규정에 의한 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설?임대하는 주택
   ㅇ 공공사업에 의하여 조성된 택지(공공택지)에 ?주택법? 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설?임대하는 주택

 

  ♣ 분납임대주택(시행령 제22조제3항 신설·시행 2008.11.26)
   국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는

    임대주택.

 

  나) 민간건설 임대주택

   ㅇ 공공사업에 의하여 조성된 택지외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택

 

나. 매입임대주택(법 제2조제3호)
  
 ㅇ 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택

 

   2. 주택임대사업자 등록

 

가. 임대사업자 등록(법 제6조제1항)

 

  대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사?시장?군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 등록을

  신청할 수 있다.

 

나. 임대사업자로 등록할 수 있는 자(시행령 제7조제2항)

 

  임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음과 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야

  한다.

 

  1) 「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

  2) 「주택법」제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

  3) 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」제11조의 규정에 의한 허가를 받은 자

  4) 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

  5) 「임대주택법 시행령」제14조제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사

     (임대주택사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위해 설립된 법인) 등 - 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사 등

 

 <참고> 임대사업자등록이 제한되는 경우

등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택 사업에서 부도

(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자,

(부도당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함)는 임대사업자로 등록할수없다.

 

다. 임대주택등록 기준 호수(시행령 제7조제1항)

 

  임대사업자로 등록하기 위한 임대주택 수의 기준은 다음과 같다.

 

 1) 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

 2) 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
  
  ♣ 매입임대사업자 등록을 위한 임대주택 등록호수 기준을 5호에서 1호 이상으로 완화
    (시행령 제7조제1항제2호 개정·시행 2008.11.26)

  ※ 주택시장 정상화를 위한 ?주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안?(2008.8.21대책)

 

 <참고> 임대사업자로 등록이 가능한 주택인지 여부

 

  ① 주거용 오피스텔을 매입하여 매입임대사업자로 등록 가능 여부
임대주택법 제6조 및 동법 시행령 제7조의 규정에 의하여 임대사업자 등록은 단독주택과 공동주택을 합하여 2호(세대) 이상이면 가능한 바, 오피스텔은 건축법상 업무시설로서 주택이 아니므로 임대주택법령상 임대사업자로 등록할 수가 없음.(공공주택과-371, 2004.2.10)

※ 오피스텔 임대의 경우 주택임대와 같은 세제상의 혜택을 받을 수 없다.

오피스텔 임대사업은 주택임대사업과는 달리 일반임대사업자로 분류된다.

 

   

  ③ 유료노인복지주택의 임대사업자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록 가능 여부
【질의요지】
  노인복지법 제32조제1항제5호의 규정에 의한 유료노인복지주택의 임대사업자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록 가능한지 여부
【회신내용】
  임대주택법의 임대주택으로 등록 가능한 주택은 주택법에 의한 공동주택 또는 단독주택이며, 노인복지법에 의한 유료노인복지주택은

  임대주택으로 등록할 수 없음.(공공주택팀-1477, 2005.12.28)

 

  ④ 미등기 건축물을 임대주택으로 등록할 수 있는지 여부
【질의요지】
  ‘75.1.7 사용승인된 주택으로 현재 11가구가 거주하고 있는 미등기 건축물로 건축물대장상 연립주택으로 등재되어 있으나 집합건축물대장

  으로 등재되어 있지 않고 일반건축물대장으로 등재되어 있을 경우 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록가능 여부
【회신내용】
임대주택법 시행령 제6조제2항제4호에 해당하는 자가 임대사업자로 등록할 경우 같은 법 시행규칙 제2조에 따라 임대하려는 주택의 등기부등본을 담당 공무원이 확인하여야 하므로 미등기건물의 소유권보존등기 이후 임대주택으로 등록할 수 있음.

또, 당해 주택은 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있으므로 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙에 따라 기존 건축물공부

(가옥대장·건축물관리대장 등 이와 유사한 공부) 및 건축물현황 도면 등을 확인하여 건축물대장을 정정하여야 할 것임.

(공공주택팀-7078, 2007.6.11)

 

라. 임대사업자등록 절차

 

 1) 임대사업자 등록신청(시행령 제8조제1항, 시행규칙 제3조제1항)

 

  가) 임대사업사자등록 신청서류

   임대사업자로 등록하고자 하는 자는 ‘임대사업자등록신청서’에 다음의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

   ? 임대사업자등록 신청인에 관한 서류

    ㉠ 개인인 경우에는 주민등록증사본
    ㉡ 법인인 경우에는 법인등기부등본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는

      그 확인으로 제출을 대신할 수 있다.

      임대주택 취득에 관한 서류. 다만, 「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록을 한 주택건설사업자를 제외한다.
   ㉠「주택법」제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자인 경우에는

      임대하고자 하는 주택의 건설에 관한 사업계획승인서사본
   ㉡ 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여「건축법」제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자인 경우에는 건축허가서사본
   ㉢ 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자인 경우에는 임대하고자 하는

      주택의 등기부등본이나 매입에 관한 계약서(분양계약서를 포함한다)사본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는

      경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다.

 

  나) 임대사업자등록 신청기관

   임대사업자로 등록하고자 하는 자는 주소지(법인인 경우에는 주된 사무소의 소재지를 말한다)를 관할하는 시장·군수·구청장

   (자치구의 구청장)에게 신청하여야 한다.
 
 2) 임대사업자 등록 및 등록증 교부(시행령 제8조제2항)

시장·군수 또는 구청장은 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이「임대주택법 시행령」제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.

 

 3) 등록사항의 변경 신고(법 제6조제2항, 시행령 제8조제3항, 시행규칙 제3조제4항)

임대사업자 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일 이내에 ‘임대사업자등록사항변경

신고서’에 등록사항변경을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 주소지 관할 시장·군수 또는 구청장(등록변경사항이 임대사업자의 주소인

경우에는 전입지의 시장·군수 또는 구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다.
다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 않아도 된다.

   3. 임대주택의 임대의무기간

 

  임대주택은 다음의 기간('임대의무기간')이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다.

 

가. 건설임대주택(법 제16조제1항, 시행령 제13조제1항)

 

 1) 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의

   목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년

 2) 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

 3) 1)항 및 2)항 외의 건설임대주택 중 ?임대주택법? 제16조의 규정에 의한 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년

 4) 1)항부터 3)항까지 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

 

나. 매입임대주택 (시행령 제13조제1항)

 

 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
 
 ♣ 매입임대주택의 임대의무기간 연장 : 3년 → 5년(시행령 제9조제1항 개정?시행 2005.9.16)
  * 임대의무기간에 관한 경과조치(2005.9.16 대통령령 제19051호 임대주택법 시행령 일부개정령 부칙 제3항) :  2005.9.15 이전에 임대

   사업자의 임대주택으로 등록된 임대주택에 대하여는 제9조제1항제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정(3년)에 의한다.

 

<참고> 임대사업자의 등록 유형별 분양전환을 위한 임대의무기간 산정 방법   
  ㅇ 분양(매매)계약서 등에 의해 등록한 경우 : 실입주일로부터 계산

  ㅇ 보유주택(입주한 주택)으로 등록한 경우 : 사업자등록일부터 계산

  ㅇ 건축허가받은 건설임대 경우 : 임대개시일(실입주일)로부터 계산

  ㅇ 사업계획승인받은 경우 : 입주지정기간 종료일부터 계산(단지 개념)

  ㅇ 임대사업자등록 이후에 임대주택으로 추가 신고한 매입임대주택의 임대개시일
    보유주택(입주한 주택)으로 주택임대사업자등록 후 임대주택을 추가했을 경우 임대의무기간 계산은 당초 임대개시일부터인지 아니면 추가 등록한 임대주택의 임대개시일부터인지? 
    - 임대사업자등록 이후에 임대주택으로 추가 신고한 매입임대주택인 경우 당해 임대주택의 임차인에게 임대하기 시작한 날로서 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 임대개시일로 보아야 할 것으로 사료됨. (건교부 민원마당>유사민원검색, 2007.10.16)

  ㅇ 임대주택이 재건축 되는 경우
    - 재건축으로 인하여 멸실되는 임대주택의 임대기간은 재건축으로 인하여 '도시 및 주거환경 정비법' 제44조제1항에 의해 임대차계약이 해지되는 시점에서 종료되는 것임.
    - 재건축으로 인하여 새로이 건축되는 주택의 분양권(분양계약서)으로 등록하는 임대주택의 임대기간은 해당 임대주택의 준공 후 임대개시하는 시점부터 기산되며, 과거 멸실된 주택의 임대기간은 승계되는 것이 아님. //