부동산(주택)임대차 관련 판례

****2009년 부동산관련 중요판례***

�임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도

  록 협력할 의무가 포함되는지 여부(적극) 및 임차건물 부분에서의 영업허가에 대한 폐업신고절차 이행의무도

  이에 포함되는지 여부(적극)

☞ 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다.

(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결)

 

�상가를 분양하면서 신문 등의 광고와 분양대행사의 직원을 통해 ‘분양되는 상가건물에 매일 유명 연예인 1명이

  상주하면서 팬 사인회를 할 것’이라는 등의 내용을 설명한 사안에서, 이는 청약의 유인에 불과하여 분양계약의

  내용이라 보기 어렵고, 다소의 과장광고 등에 해당할 뿐 신의칙을 위반한 기망이라고도 볼 수 없다고 한 사례

☞ 분양회사가 상가를 분양하면서 신문 등을 통해 ‘분양되는 상가건물에 매일 유명 연예인 1명이 상주하면서 팬 사인회를 할 것이고, 스타들과 함께하는 다양한 이벤트 행사도 준비될 것’이라는 취지의 광고를 하고, 수분양자도 위 상가를 분양받기 전에 분양대행사의 직원으로부터 위와 같은 취지의 설명을 들었고, 또 장차 수분양자가 상가를 분양받으면 분양회사 측에서 임대를 알선하겠다고 하였지만 분양계약서에 그 상담내용이 기재되어 있지 않은 점 등 제반 사정에 비추어 볼 때, 위 상담내용은 계약 체결을 위한 교섭단계에서 상가의 분양을 용이하게 하기 위한 의도에서 이루어진 청약의 유인에 불과하여 분양계약의 내용으로 편입되었다고 보기 어렵고, 위 상담내용이 상가분양을 촉진하기 위한 다소의 과장광고 등에 해당할 뿐 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도는 아니므로 신의칙을 위반한 기망행위라고 볼 수 없다.(부산지법 동부지원 2008. 9. 4. 선고 2007가합5488 판결)

�근저당권이 설정된 부동산을 과거나 현재에도 소유한 적이 없고 근저당권설정계약상 당사자도 아닌, 근저당권

  의 피담보채무자에 불과한 자가 피담보채무의 소멸 등을 원인으로 하여 근저당권설정등기의 말소를 청구할

  당사자적격을 가지는지 여부(소극)

☞ 근저당권이 설정된 부동산의 종전 소유자는 근저당권설정계약에 기하여, 또 현재 소유자는 자신의 소유권에 기하여 각기 피담보채무의 소멸이나 원인무효를 원인으로 하여 그 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있지만, 부동산의 종전 또는 현재의 소유자이거나 근저당권설정계약상 당사자가 아닌 근저당권의 피담보채무에 관한 채무자에 불과한 자는 근저당권의 말소등기에 관하여 직접적인 법률상 이해관계가 있는 등기부상 이해관계인이라 볼 수 없어 위 근저당권설정등기의 말소를 청구할 당사자적격이 없다.

(대전지법 2008. 9. 5. 선고 2007가단30192 판결)

 

� 민법 제565조 제1항에 정한 ‘이행에 착수할 때’의 의미 및 매도인이 매수인에게 매매계약의 이행을 최고하고

   매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로 이행에 착수하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)

☞ 매수인은 민법 제565조 제1항에 따라 본인 또는 매도인이 이행에 착수할 때까지는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하고, 그렇다고 반드시 계약내용에 들어맞는 이행제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니지만, 매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없다.(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다72274, 72281 판결)

�부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 유예기간이 경과하여 이른바 3자간 등기명의신탁 약정과 그에 의한

  등기가 무효로 된 경우, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를

  구할 수 있는지 여부(소극)

☞ 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에서 정한 유예기간 경과에 의하여 그 명의신탁 약정과 그에 의한 등기가 무효로 되더라도 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있어 그 유예기간의 경과로 그 등기 명의를 보유하지 못하는 손해를 입었다고 볼 수 없다. 또한 명의신탁 부동산의 소유권이 매도인에게 복귀한 마당에 명의신탁자가 무효인 등기의 명의인인 명의수탁자를 상대로 그 이전등기를 구할 수도 없다. 결국 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다.

(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다55290, 55306 판결)

 

�부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각

  허가결정을 받기로 약정하여 그에 따라 매각허가가 이루어진 경우, 부동산의 소유권을 취득하는 자(=명의인)

  및 매수대금의 부담자와 명의인 간에 명의신탁관계가 성립하는지 여부(적극)

☞ 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우, 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로, 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다. 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다.(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결)

�부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 이른바 계약명의신탁에 따라 명의신탁 약정이 있다는 사실

  을 알지 못하는 소유자로부터 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기가 경료되고 같은 법 소정의 유예기간이 경과

  하여 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득한 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할

  부당이득의 대상(=당해 부동산 자체)

☞ 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 위 법률의 시행 후 같은 법 제11조 소정의 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것인데 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되어 결국 명의수탁자는 당해 부동산 자체를 부당이득하게 되고, 같은 법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결)