임대차판례

****2009년 임대차 중요판례***

 

�임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용․수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우,

  주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)

☞ 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용․수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.

(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결)

 

�임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수

 있는지 여부(원칙적 적극)
☞ 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용․수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결)

 

�부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 계약명의신탁을 한 명의신탁자가 같은 법 제11조에서 정한 유예기간 내에 그 명의로 당해 부동산을 등기이전하는 데 법률상 장애가 있었던 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득의 대상(=매수자금)

☞ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마쳤으나 위 법률 제11조에서 정한 유예기간이 경과하기까지 명의신탁자가 그 명의로 당해 부동산을 등기이전하는 데 법률상 장애가 있었던 경우에는, 명의신탁자는 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 할 것이다.(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다74690 판결)

 

�임대차기간이 비교적 장기인 10년이라는 사정만으로 임대차계약 중 기간에 관한 약정이 약관의 규제에 관한 법률에 위배되어 무효라거나 불공정한 계약에 해당한다고 보기 어렵다고 한 사례

☞ 임대차기간이 비교적 장기인 10년이라는 사정만으로 임대차계약 중 임대차기간에 관한 약정이 약관의 규제에 관한 법률에 위배되어 무효라거나 불공정한 계약에 해당한다고 보기 어렵다.

(대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결)

 

�상가분양계약에서 지정업종에 관한 경업금지의무가 분양자에게도 적용되는지 여부(적극) 및 분양자가 상가의 활성화를 위하여 업종 등을 일부 변경한 경우, 그로 인하여 기존의 영업상 이익을 침해받을 우려가 없는 수분양자에 대하여도 위 의무를 위반한 것인지 여부(소극)

☞ 대규모 상가를 분양할 경우에 분양자가 수분양자들에게 특정 영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편 상가 내의 업종 분포와 업종별 점포 위치를 고려하여 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당 업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용된다. 이 경우 분양자의 수분양자에 대한 의무는 수분양자의 영업권을 실질적으로 보호하기 위한 것이므로, 비록 분양자가 상가의 활성화를 위하여 업종의 일부를 변경하고 매장의 위치를 재조정하여 상가의 구성을 변경한다고 하더라도, 그로 인하여 기존의 영업상 이익을 침해받을 처지에 있지 아니한 수분양자에 대하여는 의무를 위반한 것이 아니다.(대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결)