공법상 연접개발의제도개선.

            *연접개발제한 제도개선*

  

 

1. 목적 : 연접개발제한 제도를 폐지하고 계획적 개발 유도

 국토해양부는 기반시설이 부족한 도시지역내 녹지지역 및 비도시 지역에서의 무분별한 개발행위를 방지하기 위해 2003년부터 연접개발제한제도를 시행하여 왔으나, 동 제도가 오히려 난개발을 조장하는 등 문제점이 제기되어 연접개발제한의 폐지와 개발행위허가 등 관련제도를 보완할 예정이며, 제도개선이 마무리되면 난개발을 방지하면서 토지공급도 원활히 이루어질 것으로 기대된다.

2. 연접개발제한제도란? : 건축물 건축 등 개발행위^＊ 허가시 인접하여 이루어지는 개별  행위의 허가면적

   을 합산하여 일정규모 이상이 되는 경우 허가를 제한하는 제도

* 개발행위 : 건축물 건축,  토지형질변경,  토지분할,  토석채취,  공작물설치,  물건적치

** 개발행위허가 규모

주거?상업?생산녹지?자연녹지지역	:  1만㎡ 미만
보전녹지?자연환경보전지역	:  5천㎡ 미만
관리지역?농림지역?공업지역	:  3만㎡ 미만

참고 : 국토계획법상 용도지역 분류
도시지역  :	주거지역(전용?일반?준), 상업지역(중심?일반?근린?유통)  공업지역(전용?일반?준), 녹지지역(보전?생산?자연)
비도시지역 :	관리지역(계획?보전?생산), 농림지역, 자연환경보전지역
☞ 각 지역별로 건폐율?용적율, 허용행위 등에 차이가 있음 (세부내역 붙임)

< 연접개발제한제도 개념도 >

즉, 연접개발제한을 회피하기 위해 공장 등이 집중화되지 않고 분산 입지하여 국토경관을 훼손하거나, 투기적 목적의 개발 선점으로 실수요자가 공장 등의 부지확보에 어려움을 겪고, 먼저 개발하는 자는 허용되고 나중에 개발하는 자는 제한을 받게 되는 등, 연접개발제한제도는 형평성 문제와 예측곤란으로 지속적인 민원발생을 야기해 왔다.

3. 제도개선 주요사항

< 제도개선 주요내용 >

연접개발제한제도의 문제점 개선을 위해 동 제도는 폐지,    개발행위허가 등 관련제도 보완을 통해 난개발 방지

ㅇ 연접개발제한 규정 폐지 및 경과조치 마련

ㅇ 난개발 방지를 위한 개발행위허가제도 개선

- 지방도시계획위원회 심의 강화 등 개발행위 허가절차 개선

- 개발행위 허가 중요 기준인 기반시설(도로) 요건 명확화

- 비도시지역 등에 새로운「성장관리방안」도입

- 경관심의 강화 (행위허가시 경관 체크리스트 운영)

ㅇ 기타 관련제도 개선?보완

- 용도지역별 건축제한(허용건축물) 개선

- 지방도시계획위원회 전문성 강화

「국토의 계획 및 이용에 관한 법령」관련규정 개정 작업을    연내 완료하고 2011년 제도개선 사항 본격 시행 예정

4. 제도개선의 세부사항

 

연접개발제한제도 폐지(국토계획법시행령 및 지침개정, ～'10.12)

 (1) 연접개발제한의 문제점 개선을 위해 동 제도는 폐지하되, 도시계획위원회 심의 강화와 계획적 개발기법 활용을 통해 난개발 방지

 (2) 제도폐지에 따른 경과조치 마련(최장 2년간 한시적 유예)

  ㅇ 개발수요가 상대적으로 적은 지역은 즉시 폐지,「성장관리방안^＊」수립 필요지역은 한시적 유지 등 지역실정에 맞게 지자체장이 즉시 폐지여부를 결정

   * 성장관리방안은 비도시지역 등에 적용하는 계획적 개발기법으로, 지자체의 개발행위허가 및 개발계획 승인 등에 관한 구체적인 가이드라인 역할을 담당

난개발 방지를 위한 개발행위허가제도 개선

 (1) 현행 연접제한 대상지역(도시지역내 녹지지역, 비도시지역)에서의 개발행위허가 절차 개선

      (국토계획법시행령 및 지침개정, ～'10.12)

  ㅇ 개발행위 허가기준에 따라 지자체장이 독자적으로 행위허가 하던 것을 원칙적으로 도시계획위원회 심의를 거치도록 개선

  ㅇ 현재도 난개발 우려가 없어 연접개발제한 적용이 제외되고 있는 계획적 개발계획 수립지역^* 내 개발행위, 국민생활과 밀접

     한 소규모 생활시설^＊＊, 각종 영향평가 대상사업 등은 예외적으로 도시계획위원회 심의 생략

   * 지구단위계획구역, 자연취락지구, 공장입지유도지구, 기반시설부담구역, 조례로 정하는 집단화유도지역, 준산업단지(현행 적용제외 지역 외 추가)

     ** 단독?공동주택(주택법상 승인대상 제외), 제1종?제2종 근린생활시설

  - 소규모 생활시설로서 조례로 정하는 건축물은 도시계획위원회 심의없이 허가만으로 개발하되,

   ? 이중 일정 호수 또는 규모 이상의 주택 또는 근린생활시설은 시?군?구 도시계획위원회 자문을 거쳐 개발 허용

  - 새로 도입할「비도시지역 등 성장관리방안」수립 지역도 계획적 개발계획 수립지역으로 인정

도시계획위원회 심의 생략 가능 개발행위

계획적 개발계획 수립지역 내 행위  :     지구단위계획구역, 자연취락지구, 공장입지유도지구, 기반시설부담구역, 조례로      정하는 집단화유도지역, 준산업단지, 성장관리방안 수립지역

소규모 생활시설  :     단독?공동주택(주택법상 승인대상 제외), 제1종?제2종 근린생활시설     다만, 조례로 정하는 일정 호수 및 규모이상은 도시계획위원회 자문 필요

각종 영향평가 대상사업

 (2) 개발행위 허가의 중요기준인 기반시설(도로) 요건 명확화

     (개발행위허가운영지침 개정, 세부기준 지자체 시달, ～'10.12)

  ㅇ (현행) 주변의  교통  소통에  지장을  초래하지 아니할 것^*, 대지와 도로의  관계는 건축법에   적합할 것^＊＊등 허가기준을   포괄적으로 규정

     * 건축물 용도 및 면적에 관계없이 폭 4m 이상 도로만 연결되면 허가 가능, 추가적인 도로 폭은 허가권자의 주관적 판단에 따라 6m, 8m 등을 확보하도록 운영

     ** 건축법상 폭 4m 이상 도로이면 건축 가능

  ㅇ (개선) 개발행위 허가기준상 조례로 개발행위 대상사업 및 면적 등에 따라 도로 폭을 달리 정할 수 있도록 근거 마련

   - 조례로 정할 구체적인 기준^* 마련?지자체 제시 예정

     * 도로의 구간 통행속도 저하,   교통 증가,   통행시간 증가,   교차로의 지  .정체 교통량,      대기시간   증가 등을      함께 고려할 수     있도록 구체적인 기준을   마련

                  하여  지   자  체  에 제시

 (3) 비도시지역 등에 새로운 「성장관리방안」 도입

     (개발행위허가운영지침 개정, 세부지침 지자체 시달, ～'11.상반기)

  ㅇ 계획적 개발을 유도하기 위해 자연녹지 및 계획관리지역 등 개발압력이 상대적으로 높은 지역에 ?성장관리방안? 도입

   

「비도시지역 성장관리방안」운영방안
성 격   :	비법정계획의 권장사항으로 운영 (국   민    에  게  는   직  접  적    이 용    되  지   않   으   나    지  자   체   의   허가  시  가   이  드  라   인   역   할)
절 차   :	계획수립시 주민공람, 도시계획위원회 심의, 고시, 필요시 지방의회 의견청취 등 일정 절차를 거쳐 수립
포함내용  :	기반시설(도로 ? 상하수도 ? 공원 ? 학교), 위치별 권장용도,  경관(층수 ? 외관 ? 지붕 색채 등)

  ㅇ「비 도 시 지  역   성 장  관 리 방 안   수 립 지 침 」을   마 련 하 여  지  자  체  제 시  예  정

     * 현재 진행중('10.6～'11.2)인 국토연구원의 연구결과를 토대로 지침 확정('11.3)

 (4) 경관심의 강화

     (개발행위허가운영지침 개정, 경관체크리스트 지자체 시달, ～'10.9)

  ㅇ 개발행위허가 등 인?허가시 경관 요소에 대한 검토가 실질화^*되도록 경관관련 체크리스트를 운영

     * 현 행 개 발 행위  허 가 기준 에 도 산 지?호 수?해 안?농 촌 등 유 형 별 검 토 사 항 이 자 세 히 규 정 되 어  있으나, 지 자 체 공무원 들이

          적용하기 용이 하게 정리?제시

  ㅇ 도시계획과 옥외 광고물계획이 정합성을 가질 수 있도록 방안 마련

       (단기용역 결과를 토대로 행안부와 세부방안 협의 예정)

   - 옥외 광고물은 도시내 경관을 구성하는 주요 요소임에도 불구하고 도시계획 차원의 고려 부족

기타 관련제도 개선?보완

(1) 용 도 지 역  별  건 축 제 한   (허 용  건 축 물  )   개 선  (  국  토  계  획    법   시  행   령    개   정, ～'1   0   .    1   2)

  ㅇ 용 도지역  별 허용 건 축 물 을 국 계 법 시 행 령 및 조 례 로 정하고 있으나, 용 도 지 역 별  특 성 을  반영하지 못하고 광 범 위 하 게  규정

  ㅇ 비도시지역을 중심으로 용도지역의 지정목적에 맞도록 허용 건축물의 범위를 축소?조정하되,

   - 현  행    규   정  상   용  도   분   류   가    되    어      있   지     않     거    나         명    확    하     지      않      은       신     규     건   축  물   의 경우   지  자 체 별로 판 단하여  필 요 한 경우 지 방 도시계 획 위 원회 심의?   지 방 의 회  의  결   등   엄 격 한   절 차   를 거  쳐  허  용   하는 방    안    마    련

  ㅇ 도시규모, 도시지역과 비도시지역별로 건축물의 층수를 차등규제하는 방안도 전문가의 의견을 충분히 수렴하여 검토

 (2) 지방도시계획위원회 전문성 강화 

  ㅇ 연접제한제도의 폐지와 병행하여 지방도시계획위원회^*의 심의 기능이 강화됨에 따라 동 위원회의 전문성 제고 필요

   - 도시계획수립시 지방의회 의견청취 절차가 이미 마련되어 있으므로 지방의회 의원은 위원에서 제외

     * 도시계획 관련 민간전문가, 지방의회 의원, 관계공무원 등으로 구성되며, 시?도 도시계획위원회(광역지자체) 및 시?군?구 도시계획위원회(기초지자체) 운영

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□ 국토해양부는 금년말까지 「국토의 계획 및 이용에 관한 법령」관련 규정의 개정작업을 완료하고, 2011년부터 연접개발제한 폐지 및 관련제도 개선사항을 본격 시행할 계획이다.

 

 

 

국토계획법상 용도지역 분류

용도지역		세분(시행령)	지  정  목  적	건폐율/ 용적율＊(%)
도 시 지 역	주거지역	제1종전용주거 제2종전용주거  제1종일반주거 제2종일반주거 제3종일반주거 준주거	단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호  공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호  저층주택 중심의 주거환경 조성  중층주택 중심의 주거환경 조성  중 고층주택 중심의 주거환경 조성  주거기능에 상업 및 업무기능 보완	50 / 50～100 50 / 100～150 60 / 100～200 60 / 150～250 50 / 200～300 70 / 500
	상업지역	중심상업 일반상업 근린상업 유통상업	도심ㆍ부도심의 상업ㆍ업무기능 확충  일반적인 상업 및 업무기능 담당  근린지역의 일용품 및 서비스 공급  도시내 및 지역간 유통기능의 증진	90 / 400～1,500 80 / 300～1,300 70 / 200～900 80 / 200～1,100
	공업지역	전용공업 일반공업 준 공업	중화학공업, 공해성 공업 등을 수용  환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치  경공업 수용 및 주ㆍ상ㆍ업무기능의 보완	70 / 150～300 70 / 200～350 70 / 200～400
	녹지지역	보전녹지 생산녹지 자연녹지	도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간 보전  농업적 생산을 위하여 개발을 유보  보전할 필요가 있는 지역으로 제한적 개발허용	20 / 50～80 20 / 50～100 20 / 50～100
관 리 지 역	계획관리보전관리 생산관리	- - -	도시지역 편입이 예상, 계획ㆍ체계적관리 필요 보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 경우 농ㆍ임ㆍ어업생산을 위해 필요, 농림지역으로 지정이 곤란한 경우	40 / 50～100 20 / 50～80 20 / 50～80
농림지역		-	농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요	20 / 50～80
자연환경 보전지역		-	자연환경 등의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성	20 / 50～80

 * 건폐율/용적율의 세부범위는 도시계획조례로 정함