권리분석에의한배당순위

 

                          ***권리분석에의한 배당순위***

 

경매초보가 입찰을 들어가기 앞서 가장 두려워하는 부분은 내가 모르는 권리가 또 있는가. 잘못 분석하여 낙찰 후에 인수되는

권리를 간과하지는 않았는가 이다.

특수물건을 제외한 권리분석의 대부분은 배당표작성으로 끝이 난다.

그 이후 입찰 전날 할 일은 대법원경매사이트에 들어가 매각물건명세서상에 새로 들어온 권리 중 인수되는 권리가 있는가 와

경매당일 전까지 취하나 변경이 되지는 않았는지 이다.

최종으로 등기부를 한번 더 보고 새로운 권리가 등기되진 않았는지도 확인해야한다.

또한 배당표를 보면 낙찰 후 명도시 점유하고 있는 임차인에 대한 대응이 조금 수월해질 수도 있으므로 배당표작성은 필수사항이다.

 

 ※ 배당의 기본원칙

 

1. 물권 상호간의 배당

저당권, 전세권, 담보가등기, 양도담보권, 질권 등의 물권은 설정일, 즉 등기일의 선후에 의하여 배당이 이루어진다.

즉, 물권과 등기된 채권(즉 물권화된 채권)들은 일반적으로 등기된 순서로 권리를 갖는다.

 

2. 물권과 가압류 채권의 배당

물권설정 후의 가압류채권은 물권이 선순위로 배당되며, 물권보다 우선하여 등기된 가압류 채권이 있는 경우에는 물권과 가압류채권을 동 순위로 취급하여 채권금액의 비율에 의해 안분배당 하게 된다.

 

3. 물권과 일반채권의 배당

물권은 일반채권에 대하여 우선하여 배당되며, 일반 채권 간에는 채권발생의 선후나 금액에 관계없이 금액의 비율에 의해 안분배당 된다.

그러나 확정일자부 임차권과 같이 특별법(임대차보호법)에 의하여 우선변제권이 보장되는 채권은 물권과 동등한 순위로 배당

됨을 유념하여야한다.

 

4. 대항력(점유 및 전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인의 배당

우선변제권의 요건인 대항력과 확정일자를 갖춘 일자와 저당권 설정일의 우선순위에 의하여 배당이 이루어진다. 이 때 주의할 점은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당신청을 하였을 경우에는 그 우선순위에 따라 배당이 이루어지나, 만일 보증금의 일부만 배당 된다면 그 나머지금액을, 전혀 배당받지 못하였을 경우 보증금 전액을 인수하여야한다. 또한 대항력을 갖춘 임차인이 배당신청을 아예하지 않았을 경우 그 보증금전액을 인수하여야한다.

 

5. 등기된 전세권의 배당

전세권은 물권으로서 등기일의 선후에 의하여 순위배당 되나 말소기준보다 앞선 전세권자가 배당신청을 하였다면 배당받지 못한 금액은 낙찰자에게 인수되고 전세권은 소멸하지만, 배당신청을 하지 않았을 경우 보증금전액은 낙찰자가 인수하여야 하고 전세권자가 원한다면 남은 전세권기간까지 인수하여야 함을 인지 하여야한다.

 

6. 국세와 지방세의 배당

과세기준일, 담보권 설정일을 기준으로 하여 배당된다.

 

 

※배당의 순위

순위	배당채권	내용
1순위	경매비용	? 등록세 및 교육세 ? 인지, 증지, 송달료 ? 경매 예납금 (유찰수수료,신문공고료,감정료,현황조사료,경매수수료 등)
2순위	필요비/유익비	? 제3취득자가 경매부동산의 가치를 유지, 증가하기 위하여 지출한 비용
3순위	소액임차보증금 (2010.7.26이후)	? 서울특별시(7500 이하/2500까지) ? 과밀억제권역(6500 이하/2200까지) ? 광역시,안산시,용인시,김포시,광주시(5500 이하/1900까지) ? 기타지역(4000 이하/1400까지) 말소기준이되는 날짜를 기준으로 적용
	임금채권중 일정액	? 최종 3개월간의 임금 ? 최종 3년간의 퇴직금 ? 재해보상금
4순위	당해세	? 당해 재산에 부과된 국세(상속세, 증여세 등) ? 당해 재산에 부과된 지방세(재산세, 자동차세 등)
5순위	저당권부채권 (담보가등기포함)	? 확정일자부 임대보증금채권은 저당권부채권과 일자순위에 따라 배당됨
6순위	임금채권	? 최우선변제임금채권을 제외한 잔액 ※저당권부 채권이 없는 경우, 임금채권은 조세, 공과금, 기타채권에 우선하여 배당됨
7순위	조세채권	? 법정기일이 저당권설정일보다 늦은 채권
8순위	공과금	? 의료보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료 ※ 조세채권이 저당권보다 모두 앞서는 경우, 공과금 채권은 법리상 국세 지방세 바로 다음에 위치해야 하는바 저당권부 채권보다 우선하여 배당됨
9순위	일반채권