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경매 물건 분석

물권법 1. 점유의 추정적 효력  제197조 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다. 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.  ①점유의 태양  점유자는 소유의 의사로 선의∙평온∙공연하게 점유한 것으로 추정한다. 그러나 무과실은 추정되지 않으므로 점유자 스스로 무과실을 입증하여야 한다. 또한 선의의 점유자라도 본권에 관한 소 에서 패소한 때에는 점유개시 시점이나 패소판결 시점이 아니라 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.  ②점유계속의 추정  전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다. -예를 들어 갑이 2005년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지 토지를 점유하여 취..

부동산 경.공매 권리분석  1. 개념 (1) 부동산 권리분석 부동산 권리분석은 공법상의 하자나 계약내용상의 하자에 국한하지 않고 부동산 가치의 증감요인이 되는 모든사항을 조사, 분석하여 부동산 활동을 안전하게 하려는 작업이라 할 수 있다.공 경매 부동산의 권리분석은 특히 거래의 성격이 일반거래와 달리 법률에 근거한 거래형태로 일반거래에 비해부동산 권리에 대한 분석이 더욱더 필요하다. (2) 공매에 있어 권리분석 압류재산 공매의 경우에도 각종 공부(등기부등본, 토지이용계획확인서, 주민등록색인부 등)에 표면상 나타나는권리분석과 낙찰 후 말소되지 않는 권리의 인수여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한 농지취득자격증명 발급가능여부, 낙찰부동산의 사용제한 등 낙찰 후 발생 할 수 있는 상황을 분석하는 것을 의미한..

경매 공부

경매권리분석 경우의 수   문의 : 전세보증금 반환 질문- 전세보증금 반환을 못받아 전세집이 경매에 들어갔을때 보증금은 1억8천만원인데 경매 낙찰가가 보증금 보다 낮은 1억3천정도 낙찰 하면 차액5천만원은 어떻게 받아야 하나요? 대항력은 있구요. 경매 낙찰자께 인수 된다고 알고 있는데 낙찰자가 명도소송으로 이사비용 정도 주고 내보낼수 있다고 부동산 전문 변호사가 그렇게 상담했다고 했습니다. 그러면 대항력이 아무런 효력이 없는거 아닌가 싶습니다.  1. 이와 같이 전세보증금보다 낙찰가가 작은 경우에는 임차인은 이를 경매에 넣을 것이 아니라 계속 임차하는 것이 유리할 수도 있습니다. 더 이상 보증금을 올려 줄 이유 없이 계속 임차하면 되기 때문 입니다 2. 그러나 임차인이 반드시 나가야 한다면 어쩔 수 없이..

서울남부지방법원 2022. 7. 19. 선고 2021가단237767 판결[공유물분할][미간행] 【전 문】【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 김진호)【피 고】 피고 1 외 7인 피고 7, 8은 미성년자이므로 법정대리인 친권자 모 피고 6【변론종결】2022. 6. 21. 【주 문】1. 별지1 목록 기재 부동산을 경매에 부쳐 그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 별지2 목록 기재 공유지분 비율에 따라 원고와 피고들에게 각 분배한다.2. 소송비용은 각자 부담한다.【청구취지】주문과 같다. 【이 유】1. 인정사실가. 별지1 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)은 원고와 피고들이 주문 제1항 기재 각 지분 비율로 각 공유하고 있다.나. 현재까지 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 분할방..

경매물건 분석

지상물매수청구권-농지법관련하여 Q) 저는 1997. 4.경 소유자인 甲으로부터 지목이 田(전)인 토지 500평을 차임 년 200만원, 기간 2003. 3. 말까지로 정하여 판매를 목적으로 하는 조경용 수목을 식재하기 위해 임차하여 위 토지상에 수천 그루의 수목을 식재하여 사용하던 중, 甲이 2003. 2. 10. 乙에게 위 토지를 매도하고 소유권등기도 이전하였습니다.  그런데 위 토지의 매수인인 乙이 갑자기 자신은 저와 甲과의 위 토지임대차관계를 인수하지 아니하였으므로 위 토지상의 수목을 철거하고 위 토지를 인도하라는 취지의 내용증명을 같은해 2. 15. 발송하고, 같은해 4. 1. 같은 내용의 소장을 법원에 제출하였습니다. 이 경우 저는 乙의 주장대로 위 수목을 철거하고, 위 토지를 인도해 주어야 하는..

전유부분만 경락받고 대지소유권을 취득한 사례 1. 전유부분만 경매에 나온 경우 집합건물 경매의 꽃은 대지만 경매가 나온 경우나 전유부분만 경매에 나온 경우일 것이다. 이 경우 제대로 권리분석을 하면 고수익을 누릴 수 있는 것이다. 여기서는 건물만 경매에 나온 경우를 살펴보자. 이 사안은 대법원 전원합의체 판례로서 매우 중요한 판결이다. 현재 전유부분에 대해 소유권등기를 마치고 있는 자로서 아직 대지권 등기를 받지 못한 경우 에는 (이러한 경우는 매우 많다. 특히 세운상가 일대에 많다) 이 판례를 근거로 대지권을 취득할 수 있는 것이다. 전유부분에 대해 소유권등기를 마치고 있는 자로서 아직 대지권 등기를 받지 못한 경우에 매매나 실생활에서 큰 불편은 없지만 당해 집합건물이 재건축을 할 경우에는 엄청난 문제..

공부상에 면적이 과다 기재된 토지를 낙찰 받은 경우와 손해배상​ 실제 면적보다 더 넓은 면적으로 지적공부에 기재된 토지를 경매절차에서 낙찰 받아 소유권을 취득한 원고가 피고 소속 공무원의 과실로 토지 면적이 과다하게 기재되어 낙찰대금이 높게 산정되었음을 주장하면서 과다 면적 부분에 해당하는 낙찰대금 상당액의 손해배상을 구한 사안에서, 토지의 면적은 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 않고, 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 최저경매가격을 결정하였다고 하더라도 이는 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하므로 원고의 소유권 취득이 수량지정매매에 해당하지 않는 이상 원고가 손해를 입었다고 볼 수 없다는 판결이 선고되었다.(광주지방법원 2016. 6. 1..