지구단위계획 이란 ?

 

지구단위계획이란

종전의 '도시설계'와 '상세계획제도'를 통합한 토지이용 합리화 계획으로, 도시 안의 특정한 구역을 지정해 종합적이고 체계적인 공간계획을 세우는 것을 말한다.
도시기능과 미관을 증진시키고 쾌적한도시환경을 확보하기 위해서는 모든 지역에는 획일적으로 적용되는 기준보다는 지역의

특성에 맞는 특수한 기준이 원칙이 필요하다는 취지에서 지난 2000년 7월 도시계획법을 바꿀 때 새로 생겼다.

즉, 지구단위계획이란 도시계획수립대상지역안의 일부에 대하여 수립하는 도시관리계획으로서 도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화 하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.

지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로, 지구단위계획은 구역내 용도지역지구 계획과 도시기반시설 계획, 건축물의 규모와 형태, 미관, 경관계획 등의 기준을 제시하고 있다.

 

그린벨트 해제지역, 공장이적지, 시장 등 대규모 시설 이적지와 재건축단지, 도시개발사업이나 재개발사업지 등은 지구단위계획을 수립해서 추진해야 한다.

 

일단 구역이 지정되면 3년 이내에 그 구역에 대한 장래의 개발 또는 관리계획을 수립하여야 하며, 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 이후 지구단위계획 구역안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획 에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다.

지구단위계획으로 지정된 곳은.. 용도지역도 바뀝니다.

1종 지구단위계획은 토지이용을 합리화, 구체화하고 도시 또는 농어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여수립하는 계획으로 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구,주거환경개선지구, 관광특구등에서 수립이 됩니다.

 

2종 지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적, 계획적으로 개발 또는 관리하기위하여 용도지역의 건축물 그밖의 시설이 용도, 종류 및 규모등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는용적율을 완화하여 수립하는 계획입니다.

동계획의 입지지역이 도시지역에 해당되지 않은 특성을 감안하면 지구단위계획의 입안성격이 관리적기능보다는 개발적 역할이 강하다고 보겠습니다.

 

지구단위계획이 수립되어 구역으로 지정이 된 상태라면 사업지 여건에 따라 차이는 있겠지만 일반적으로는 개발잠재력이 높고 조만간 개발이 가시화될 가능성이 높은 입지로 봐야 할 것입니다.

 

1종은 도시지역(주,상,공, 녹지지역)에, 제2종은 주로 비도시지역(관리지역,농림지역,자연환경보전지역) 에 지정합니다.

 

지구단위계획구역 지정요건은 국토해양부의 제1종지구단위계획수립지침을 참고(해당 홈페이지 가서 확인)로 하시면 되며,

지정요건은 아래와 같습니다

제2-2-4조 : 지정할수 있는 지역들

제2-2-6조 : 반드시 지정해야 하는 지역들

여기까지는 공통사항이며, 주민들이 제안하는 경우에는 아래기준이 추가로 적용됩니다.

제2-6-4조 : 주민제안시 갖추어야 할 요건

 

구역지정은 상기지침이 정하는 기준에 따라야 하며,

경계선에 대한 세밀한 법적 규정은 없으며, 재량껏 효율적/합리적으로 조정을 하게 되어 있습니다.

톱니처럼 지정하면 안되며,  되도록이면 직선화/정형화를 유도하고 있습니다.

 

통상 아래와 같은 기준을 토대로 구역의 경계를 설정합니다

1. 토지이용계획확인원상의 용도지역지구, 도시계획선의 경계

2. 자연지형 경계, 이때 자연지형이라 함은 지형도나 현황측량도상의 산, 구릉, 하천 등 자연적 경계를 말합니다.

   경사와 표고가 너무 급하거나 높은 곳은 배제시키든지, 구역내 포함시키더라도 원지형 보존지로 지정토록 해야 합니다.

3. 현존하거나 장래설치예정인 도로 경계선, 이때 기 개설된 도로는 포함하면 안됩니다.

   만약 도로의 반폭만 개설되어 있다면 나머지 반폭은 가능합니다.

4. 필지/획지선, 지적경계선입니다. 지적이 삐뚤한 경우가 많기때문에 계획선을 정형화하도록 유도하고 있습니다.

   또 필지를 절단내거나 관통시키면 안됩니다. 맹지가 발생하지 않도록 해야 합니다