내토지는 농지인가?, 산지인가?..

 

내가 매입한 토지는 농지인가?, 산지인가?..

 

농지를 매입하려면 농지취득자격증명을 받아야 하고, 이후 이를 경작할 의무가 발생하며, 

만약 경작하지 않을 경우 처분명령을 받게 된다.

더욱이 토지거래허가구역 내 농지를 취득하고자할 때는 

농지 소재지에 세대원 전원이 6개월 이상 거주해야 농지매입허가를 받을 수 있다.

*과수원에 과수가 심어져 있다면 이는 농지인가?

*임야를 무단 개간해 특용작물을 재배했다. 

 이사람은 농사를 지었으므로 농지원부를 만들려고 한다.가능할까?

*잡종지에서 4년 정도 농사를 지었다는데, 이를 매입하려면 농지취득자격증명을 받아야 할까?

*낙향해 150평 밭에 비닐하우스를 지어 화초를 재배하려고 한다.농어민융자를 저금리로 받을 수 있을까?

앞의 4가지 사례에서 전부 농지로 분류된다면 전부 가능한 일이다.

이점에서 농지라는 개념이 중요하다.

                                    [농지란 무엇인가?]

농지법에서 말한 농지란 다음에 해당하는 토지를 말한다.

농지는 그 법적 지목이 전>답>과수원 으로 표기된다.

그런데 지목이 전>답>과수원이 아닌데도 농작물을 경작하거나 인삼과 같은 다년성 식물을 재배하는 경우가 있는데, 

이 같은 토지도 포함해 농지라고 한다. 

다시 말하자면 지목이 전>답>과수원이 아니라도 여기서 농사짓고 있으면 이것도 농지에 해당한다는 의미이다.

농촌에 가면 유지(논 언저리에 물을 가두어 두는 곳), 양.배수시설>수로>농로>제방>토양의 침식이나 재해로 인한

농작물의 패해를 방지하기 위해 설치한 계단, 흙막기, 방풍림 등이 있는데 이것도 농지에 해당한다.

농지란 꼭 농사를 짓는 토지만 말하는 것이 아니고 농사를 짓는 데 부수적으로 필요한 시설들이 설치된 토지까지

포함된다. 

따라서 이 같은 토지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명을 받아야 한다.

논농사나 밭농사는 가장 전통적인 농사방법이다. 

밭에 비닐하우스를 지어 농작물을 재배하거나 버섯재배사와 같은 시설을 설치해 

특용작물을 재배하는 경우도 농사에 해당한다.

마찬가지로 화초나 화훼를 재배하기 위해 비닐하우스를 만드는 경우도 앞에서 본 바와 같이 농지에 해당하지만 여기서 생산된 농작물을 저장하거나 판매하기 위해 별도로 설치한 비닐하우스는 농지에 해당하지 않는다. 

농지로 보는 비닐하우스는 농산물을 생산하기 위해 설치한 것에 한하기 때문이다.

이것이 왜 중요할까?

만약에 밭에 작물을 재배하기 위해 비닐하우스를 설치하거나 버섯재매사를 건축할 때는 (그 자체가 농지이므로) 농지

전용절차를 거치지 않고도 가능하지만, 

창고나 판매용으로 사용하기 위해 이를 건축할 때는 농지전용절차를 거쳐야 하기 때문이다. 

다만 화초나 화훼를 재배하는 비닐하우스에서 동시에 판매도 같이 하는 경우는 전체적으로 농지로 보기 때문에 

전용절차를 거치지 않아도 된다.

그런데 같은 창고라도 농업인이 농산물을 저장하기 위해 건축한 경우에는 농지전용절차를 거치되 전용신고만 되지만, 

농업용 창고가 아니거나 농업용 창고라도 농업인이 이를 직접 사용하지 않고 임대목적으로 건축하려는 경우에는 전용

허가를 받아야 한다. 

창고 건물이 준공되면 그 지목을 "창고용지"로 변경하고, 이 지목변경 절차는 별도로 밟아야 한다. 

물론 농지에 해당하는 비닐하우스에 대해서는 지목을 변경할 수 없다.

 

축사의 경우에는 주의해야 할 부분이 있다.

원래 축사나 축사를 건축한 부지는 농지에 해당하지 않았으나 

농지법의 개정으로 2007년 7월 4일 이후에 축사가 건축된 부지도 농지로 편입되었다. 

따라서 2007년 7월 4일 이전에는 농지에 축사를 거치지 않고도 건축법상 허가만 받으면 축사를 건축할 수 있게 되었다. 

축사를 건축해도 해당 부지는 그대로 농지이므로, 그 지목을 대지나 목장요지로 변경할 수 없다. 

또한 농지법은 농작물의 경작이나 다년성 식물을 재배한 경우에만 농지원부를 작성할 수 있다. 

(다만 2007년 7월 4일 이전에는 농지전용허가를 받아 축사를 건축했다면 축사 착공일이나 준공일에 관계없이 지목을

변경할 수 있다.)

다음에 해당하는 토지는 농지취득자격증명 또는 농지원부와 관련해 주의해야 할 점이 있다. 

전>답>과수원에서 농작물을 재배하면 당연히 이는 농지이다. 

지목이 전>답>과수원이 아닌 토지라도 3년 이상 농사를 지으면 이 또한 농지로 본다. 

따라서 전>답>과수원이 아닌 토지에서 농사지은 기간이 3년이 안되면 이는 농지에 해당하지 않으므로 여기서 지금

농사를 짓고 있더라도 농지취득자격증명을 받을 필요가 없다. 

물론 농사지은지 3년이 경과한 토지는 농지이므로 이를 매입할 때는 농지취득자격증명을 받아야 한다.

산지의 경우 외관상 산지인지 농지인지 구분하기 어려운 경우가 있다.

가령 산지를 그대로 두고 산삼씨를 뿌려 재배하는 경우 (장뇌삼) 그 구분이 명확하지 않다. 

그래서 지적법상 지목이 임야인 토지를 형질변경하지 않고 그대로 둔 상태에서 인삼>>잔디>목초>종묘>약초 등을

뿌려 재배하더라도 이는 농지에 해당하지 않고 그대로 산지로 본다. 

비록 다년성 식물을 재배했더라도 지목이 임야로 되어 있고 형질변경도 되어 있지 않다면, 외관상 누가 봐도 농지라고

할 수 없기 때문이다.

따라서 산지가 농지로 인정받으려면 형질변경을 하고 난 다음 농사를 지어야 한다는 것인데,

이는 다른 지목의 경우 형질변경 여부와 무관하게 3년 이상 경작하면 농지로 본 것과 다르다는 점에서 유의해야 한다.

그래도 문제는 남는다.

만약에 산지를 불법으로 개간해(형질변경해) 농사를 짓는 경우도 이를 농지로 볼 수 있는가?

이 경우에는 농지법과 산지관리법의 규정이 각각 다르게 되어 있어 약간 혼란을 야기한다. 

농지법은 산지를 형질변경해 농사를 지으면 농지에 해당한다고 규정한다.

따라서 그것이 불법 개간인지 합법적 개간인지 묻지 않고 있으나, 

산지관리법은 산지전용허가를 받아야만 다른 용도로 사용할 수 있다고 규정함으로써 합법적으로 전용된 경우에만

농지로 보고 있다. 

이와 관련해 대법원 판례나 법제처 법령 해석 사례를 보면 산지전용허가를 받지 않고 불법적으로 농지로 사용할 경우 

이는 산지에 해당한다고 해석하고 있다.

따라서 공부상 지목이 임야인 경우는 물론 사실상 임야로 이용되고 있는 토지에 정당한 절차 없이 다년성 식물을 재배한 경우 이는 산지로 봐야 할 것이므로 이를 근거로 농지원부를 만들거나 농업인으로 인정받기는 어렵다.

마지막으로 소에게 먹이는 풀이 자라는 초지는 초지법에 의해 특별히 관리되고 있으므로 농지법상 농지가 아니다. 

따라서 초지 조성으로 허가 받은 토지를 매입할 때는 굳이 농지취득자격증명을 받지 않아도 된다.

      텃밭은 농지인가?

한 필지가 330㎡(약 100평)인 토지가 있는데, 이 중 100㎡(약 30평)에는 집이 지어져 있고, 

나머지 230㎡는 텃밭으로 이용되고 있다. 

이 텃밭은 농지일까? 그래서 농지원부를 만들 수 있을까?

전부를 대지로 전용할 수도 있고, 

그 중 일부만 전용할 수도 있지만 만약 그 중 일부만 전용한 경우라면 100㎡ 와 230㎡는 필지 분할이 된다. 

230㎡는 농업인이 되기 위한 최소 면적 1천㎡에 이르지 못하므로 이를 근거로 농지원부를 만들 수 없다.//