주택임차인의 대항력 및 우선변제권 취득

주택임차인의 대항력 및 우선변제권 취득

 

대항력 및 우선변제권 취득

주택임차인이 주택에 입주하고 주민등록 또는 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생하여, 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고, 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있습니다.
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매·공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위담보권자나 그 밖의 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

대항력  

대항력의 개념 및 요건

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다

 (「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

주택의 인도

「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 ‘주택의 인도’가 필요합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

“주택의 인도”란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.

 

주민등록 및 전입신고

「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 하는

신고로서, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다

(「주민등록법」 제10조, 제11조 및 제16조제1항).

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다

 (대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 1996.1.26, 선고, 95다30338 판결).

 

유용한 법령정보

유용한 법령정보

<전입신고 시 유의사항>      전입신고를 하기 전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에 부동산의 등기부를 확인해 정확하게 전입신고를 하는 것이 안전합니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762 판결).      ※ 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없는 경우      √ 전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결) √ 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우    (대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결) √ 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)     ※ 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하였더라도 보호를 받을 수 있는 경우     √ 전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의    번지를 틀리게 기재한 경우(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결)     <신축 중인 주택에 대한 전입신고>      신축 중인 주택을 임차하여 준공검사 전에 입주하는 경우, 건물등기부가 마련되어 있지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고 를 하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 준공검사 후 건물등기부가 작성되면, 그 등기사항증명서를 발급받아 동·호수를 다시 확인해야 합니다. 만약, 신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 전입신고를 할 경우 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재되었다면 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결).

 

대항력의 발생시기

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에

주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다

 (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

예를 들어, 홍길동이 2012년 4월 1일 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2012년 4월 10일 전입신고를 마쳤다면, 그 다음 날인 2012년 4월 11일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.

대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

※ 「주택임대차보호법」의 보호대상은 원칙적으로 자연인인 국민이므로 법인은 「주택임대차보호법」의 대항력을 취득하지

   못합니다. 그러나 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 

   법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는

   그 다음 날부터 대항력을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조제2항).

 

유용한 법령정보

유용한 법령정보

< 다가구주택을 임대차한 경우 > Q1. A씨는 다가구주택의 103호를 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다.        A씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?      A2. 다가구주택은 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물입니다.        따라서 A씨는 「주민등록법 시행령」 제9조제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를       하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 합니다      (대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).       다가구주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 A씨는 대항력을 취득합니다.        < 연립주택및 다세대주택을 임대차한 경우 > Q1. B씨는 연립주택또는 다세대주택의 103동을 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다.        B씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?      A2. 연립주택및 다세대 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록된 경우, 그 주민등록을 임대차에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없습니다      (대법원 1995.4.28. 선고 94다27427 판결).      따라서 연립주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 B씨는 대항력을 취득할 수 없습니다.

 

우선변제권  

우선변제권의 개념과 요건

“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선

하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

 

확정일자의 취득

“확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다

 (대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).

확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여

주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

확정일자는 원칙적으로 작성일자에만 공증력이 인정되므로, ‘그 날 현재에 그 문서가 존재하고 있었다는 것’만을 증명합니다.

다만, 예외적으로 주택임대차계약증서상의 확정일자에 대해 「주택임대차보호법」에서 우선변제권, 대항력 등 특수한 효력을 부여하고 있습니다[「확정일자 업무편람」(법무부, 2010.12.31.) 8쪽].

 

확정일자를 받는 절차

임차인의 우선변제권을 위한 확정일자는 임차인 등이 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지하고, 임대주택소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소를 방문하여 부여받을 수 있습니다

 (「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」 제2조).

전입신고 이후 확정일자 부여를 별도로 청구할 수 있고, 임차인의 가족 또는 지인 역시 임차인과의 관계를 증명하지 않고 확정

일자의 부여를 청구할 수 있습니다(「확정일자 업무편람」 9쪽).

 

※ 확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항

√ 확정일자를 받기 위해서는 계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다

   (「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」 제3조).

1. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차기간, 보증금 등이 적혀있는 완성된문서여야 합니다.

   주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으

   므로 주의해야 합니다.

2. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.

3. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가

    없음을 표시해야 합니다.

4. 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인해야 합니다.

5. 기존에 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다.

※ 계약서 사본에 확정일자를 부여하더라도 확정일자의 효력이 인정되므로, 주택임대차계약증서가 사본임을 이유로 읍장, 면장, 

    동장 또는 출장소장은 확정일자의 부여를 거절할 수 없습니다(「확정일자 업무편람」 10쪽).

    확정일자를 받으려는 임차인은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 600원의 수수료를 내야합니다.

    계약증서가 4장을 초과하는 경우에는 초과하는 4장마다 100원씩 더 내야 합니다

    (「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」 제6조).

· 「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자

· 「독립유공자예우에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)

· 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)

· 「고엽제후유의증 환자지원 등에 관한 법률」 제4조에 따라 등록된 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증

    2세환자

· 「참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률」 제5조에 따라 등록된 참전유공자

· 「5·18민주유공자예우에 관한 법률」 제7조에 따라 등록 결정된 5·18민주유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)

· 「특수임무수행자 지원 및 단체설립에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자만 해당)

· 「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제5조에 따라 인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당)

· 「한부모가족지원법」 제5조에 따른 보호대상자

- 확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실·멸실한 경우에는 해당 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서

   확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장

   할 수 있습니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」 제5조제1항 및 별지 제2호서식 참조).

 

우선변제권의 발생시기

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

 

※ 전세금보장신용보험

주택의 임차인이 임대인으로부터 회수해야 할 임차보증금을 보호받기 위해 본인이 스스로 가입할 수 있는 보험상품으로 전세금보장신용보험이 있습니다.

이 보험에 관한 업무는 서울보증보험에서 취급하고 있습니다.

전세금보장신용보험은 임차기간 중 해당 주택이 경매되거나 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일이 경과되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상해 줍니다.

※ 전세금보장신용보험에 관한 자세한 내용은 서울보증보험(http://www.sgic.co.kr)에서 확인하실 수 있습니다.//