상가임차인의차임 지급 및 연체

상가 임차인 의 차임 지급 및 연체

 

임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.
임차인이 차임을 두 번에 걸쳐 연체하면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

임차인의 차임지급 의무  

임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제618조).

당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는, 매월 말에 지급하면 됩니다(「민법」 제633조).

 

유용한 법령정보

 

유용한 법령정보

< 차임을 낼 수 없는 형편인데, 보증금에서 차임을 제하도록 할 수 있나요? >     Q. A씨는 중학교 앞에서 분식집을 운영 중입니다. 방학이 되자 등교하는 학생들이 적어져 분식집 영업이 학기 중만큼 잘 되지 않았습니다. A씨는 임대인에게 방학 기간 중의 차임을 보증금으로 내겠다고 할 수 있을까요?    A. 임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어, 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다     (대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결).     그러나 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다    (대법원 1994.9.9. 선고 94다4417 판결).

 

차임의 연체와 해지  

임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조).

2기란 차임의 지급시기를 기준으로 합니다.

예를 들어 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우에는 2년분의 차임, 240만원이 됩니다.

연체액이 2기의 차임액에 해당하면 되고, 연속적으로 차임을 연체할 필요는 없습니다.

예를 들어, 매월 차임을 지급하기로 약정한 때에는, 연속해서 두 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월 분 차임을 연체하면 총 2개월분의 차임을 연체한 것이 되어 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

위 규정은 강행규정으로서, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 됩니다(「민법」 제652조).

예를 들어, 1회분의 차임을 연체한 때에 계약을 해지할 수 있는 것으로 약정하거나, 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료한다는 약관조항은 임대인의 해지권 행사요건을 완화하여 임차인에게 불리하므로 무효입니다.

 

공동 임차인의 연대의무  

여러 사람이 공동으로 상가건물을 임차하여 사용·수익하는 경우에는, 임차인 각자가 연대해서 차임지급 의무를 부담하게 됩니다(「민법」 제654조에 따른 제616조의 준용).