전세권등기 존재하는경우 주택임대차보호법상 대항요건이 불필요한지 여부

전세권등기 존재하는 경우 주택임대차보호법상 대항요건이 불필요한지 여부

 

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갑은 임대인 을 소유인 잠실동 OO아파트에서 임대차 계약에 기한 임차권에 기해 임대차 기간 내내 거주하고 있다.

처음에는 전입신고를 갖추고 있었으나, 갑은 전세권설정등기를 하면 보다 강한 임차인 보호가 될거라는 막연한 생각에 전입신고를 말소하고 전세권설정등기를 하였다.

 

그런데 전입신고가 된 2010. 3. 1.과 전세권설정등기일인 2010. 6. 1. 사이인 2010. 5. 1.에 임대인 을이 아파트에 채권자 병을 위한 근저당권 설정을 해두었고, 이에 기해 임의경매가 이루어져 낙찰자 정이 아파트를 취득하였다.

낙찰자 정이 갑에게 대항력을 상실하였으니 집을 비워달라고 하자, 갑은 전세권설정등기가 있으니 나갈 수 없다고 한다.

갑의 주장이 옳은 것인가?

 

▶ 대법원은 대법원 2007. 6. 28. 2004다69741 판결에서 사안에 대해 다음과 같이 판시하고 있다.

 

[1]전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용∙수익하며 그 부동산 전부에

대하여 후순위권리자 기타 채권자보다전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자

일방이 상대방에게 목적물을 사용∙수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.

[2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점,

주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기

사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점,

주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차 보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

 

☞  갑은 이전에 취득했던  전입신고 말소로 주택임대차보호법상 대항력을 상실하였으므로, 그 후에 설정된 근저당권 실행에 의한 임의경매에 대항할 수 없어 갑의 주장은 옳지 않다.

다만 전세권자로서 그 임의경매에서 배당을 받을 수는 있다.//