공유지분 부동산이 경매 실행 될때

공유지분 부동산이 경매 실행 될때

Q:부부 공동 소유의 아파트에 남편(지분1/2소유)과 임차보증금 3억원에 임대차계약을 하고, 주민등록전입과 확정일자를 받아서 대항력있는 임차인으로 입주해 살고 있는데지금 해당 아파트 1/2지분(남편분)이 경매에 들어갔습니다.

임차인인 저는 보증금 전액을 배당받을 수 있는 지요?

다른 1/2공유지분 소유권자인 아내가 경매입찰에 참가하면 임차인이 제가 낙찰받지 못하나요?

A:부동산을 지분으로 여러 명이 소유한 경우를 공유라하며, 이 중 일부 소유자의 지분에 대하여 경매처분되는경우를 공유지분 매각이라고 합니다.
부동산을 공유로 소유하는 경우에 법률행위는 처분행위, 보존행위, 관리행위로 구분됩니다.
(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.(민법 제264조)
(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다.

그러나 보존행위는 각자가 할수 있다.(민법 제265조)

위와 같이 임차인이 공동소유의 아파트 계약에서 1/2지분권자인 남편과의 임대차계약은 공유물의 관리행위의 법률효력 요건인 과반수 즉 1/2초과 요건을 충족시키지 못하였으므로 적법한 공유물의 관리행위가 아닙니다.

따라서 임차인은 선순위 주민등록전입과 확정일자를 받았더라도 주택(상가)임대차보호법상 임차인에 해당되지 않으므로 배당절차에서 배당요구를 하였더라도 우선변제권에 의한 배당에서 배제될 뿐만 아니라 경매매각 후 낙찰받은 매수인에게 대항력이 있더라도 보증금을 반환받을 수 없습니다.

임차인은 동의 하지 않은 다른 지분권자에 대하여 채권 구상권을 행사할 수 없고, 보증금 반환 청구는 계약 당사자 에게만 할 수있으므로 공유 지분에 대한 계약은 반드시 과반수 초과 지분과 계약을 체결 하여야만 법적효력을 인정받을 수 있습니다.
공유지분 경매에서 채무자가 아닌 다른 공유자에게 우선매수를 할 수 있는 권리를 주는데 이를 공유자 우선 매수권이라고합니다. 이 제도는 공유물 전체를 이용 관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의 하여야 하고(민법265조), 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대 관계를 유지할 필요가 있기 때문에, 공유 지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다 기존의 공유자 에게 우선권을 부여하여 그 공유 지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는데 그 입법 취지가 있습니다.
채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일까지 최고가 매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 것을 신고할 수 있으며,이 때 최저 매각가격의 10분의1에 해당하는 보증금을 제공 하여야 한다(113조). 이 경우 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

이 때 최고가 매수 신고인은 차순위 매수 신고인으로 본다.(민사집행법 제140조)
이와 같이 공유지분 경매에서는 다른 공유자 의 최고가 우선매수권이 있어서 공유자가 아닌 임차인, 채권자, 제3자가 최고가로 매수 신청하더라도 최고가 매수인이 되기 어렵습니다.

공유자는 매각기일 전에 미리 우선매수 신고할 수 있으며, 입찰자가 없는 경우에는 최저 매각가격을 최고 매수신고 가격으로 하고,여러명의 공유자가 우선매수 신청하는 경우에는 지분의 크기나 선순위 신고한 경우와 관계없이 공유 지분비율에 따라 채무자매각지분을 매수하는 것으로 합니다.
공유자가 매각 기일 전에 미리 매수 보증금을 제공하고 최고가 매수신고가격과 같은 금액으로 우선 매수권을 행사하겠다고 신고하는 경우에, 매각 기일에 다른 최고가 매수신고 가격이 있으면 그 가격으로, 없으면 최저 매각가격을 최고 매수신 고가격으로 하여 그공유자에게 매각을 허가하여야 한다(민사집행규칙 제76조2항)
수인의 공유자가 우선 매수하겠다는 신고를 하고 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유 지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수한다.(민사집행법 140조3항)

위 아파트 경매는 지분경매로서 채무자가 아닌 공유지분권자인 아내는 공유자우선매수 신청을 할 수 있으므로, 임차인은 보증금을 모두 반환받기 어려운 상황에서, 임차인이 높은 금액으로입찰하여 최고가 입찰자가 되더라도 공유자의 우선매수신청 가능성이 크므로 저가에 아파트를 낙찰받기 쉽지 않을 것입니다.
지분경매는 공유물의 처분, 보존, 관리에 제한이 있고, 완전한재산권행사를 위해서는 공유물을 분할하거나 통합 또는 가액분할하는 법적절차가 남아있기 때문에 충분히낮은 가격에 낙찰 받아야만 하는 경매라고 할 수 있습니다.//