2013.8.13일 변경된 임대차보호법 시행령

2013.8.13일 변경된 임대차보호법 시행령

 

임차인보호 및 권리를 강화한 주택·상가건물임대차보호법 개정법률 시행
보증금반환채권을 양수한 금융기관등에 대한 우선변제권 인정
모든 상가임대차에 5년 갱신요구권 보장
철거·재건축을 사유로 한 갱신거절 제한 등 임차인 권리 강화

지난 8월 13일 임차인 보호와 권리를 강화하는 것을 내용으로 하는^주택임대차보호법_과^상가건물임대차보호법_개정법률이

공포·시행 됐다.
이번 개정법률이 시행되면, 임차인에 대해서만 인정되던 보증금반환채권에대한 우선변제권이 보증금반환채권을 양수받은 금융

기관에도 인정되어 임차인들이 낮은 이자로 손쉽게 전세자금을 마련할 수 있게 된다.

또한 상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차(서울, 3억이하)에만 적용되던임대차 갱신요구권이 보증금의 제한을 받지 않고 모든 상가 임대차에 확대 적용되어 상인들이 5년간 안정적인 영업활동을 할 수 있게 된다.

그 동안 상가임대인이 철거·재건축을 이유로 제한없이 임대차 갱신을 거절할 수 있었으나, 이제는 노후 등 안전사고 우려가 있는 경우와 같이 매우 제한적인 경우에만 철거·재건축을 이유로 갱신거절을 할 수 있게 된다.
한편, 이번에 공포된 개정법률 중 중소기업인 법인의 직원 거주용 주택에 대한주택임대차보호법 적용 확대, 임대차계약을 체결

하려는 자 등의 확정일자 부여기관에 대한 차임 및 보증금 등 정보제공 요청 관련 규정, 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율 상한을 한국은행이 공시한 기준금리와 연동하도록 한 규정 등일부 규정은 시행령 개정 등 후속조치가 필요하여 2014년 1월 1일부터 시행될예정이다.

 

 

■ 2014. 1. 1. 달라지는 주택·상가건물임대차보호법

중소기업인법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에는 주택임대차보호법의보호를 받을수 있게 된다.

종전에는 주택을 매수·제공할 여력이 없는 영세기업의 경우에는주택을 임차하여 직원에게 제공하고 싶어도 법인에게는 주택

임대차보호법이 적용되지 않아 보증금보호에 어려움이 있었다.
임차주택의 차임등 현황을 열람할 수있는 이해관계인의 범위가 명확해지고,임차를 하려는 자도 차임 등 정보제공요청을 할 수

있게 됐다.

임대차계약을 체결하려는 자 등이 동사무소 등 확정일자 부여기관에게 임차주택에 대한 선순위 확정일자 현황, 차임 및 보증금 등에 관한 정보 제공을 요청할 수 있게 됐다.

종전에는 이러한 정보제공요청권이 없어 임차인은 임차하려는 주택에 선순위 보증금이 있는임대차가 존재하는지, 종전 보증금이 얼마였는지를 제대로 알지 못한 채 계약을체결했다.

이번 법률개정으로 임차인의 가격결정에 대한 교섭력이 증대되고, 예상치 못한 선순위 확정일자로 인해 보증금을 보호받지 못

하는 피해가 예방될 수있을 것으로 기대 된다.
보증금을 월세로 전환할 때의 전환율상한이 금리와 연동될 수 있게 됐다.

보증금의 월세 전환율 상한이 보증금 중 월세로 전환되는 금액에 대출금리, 경제여건등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

(현재, 주택 연 14%, 상가 연 15%)과 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 초과할 수 없게 됐다.

그 동안, 금리하락의 영향으로 임대인이 보증금을 월세로 전환하는 비율이 지속적으로 증가하고있음에도 월세 전환율이 금리변동을 반영하지 못하여 금리하락의 효과를 서민인임차인이 제대로 받지 못한다는 지적이있었다.

이번 법률개정으로 금리가 낮을때에는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고, 반대로 금리가 높을 때에는 고정된 상한율이 적용되도록 하여 서민의 월세부담이 경감될 수 있게 되었다.

상가건물의 소액임차인이 최우선 변제를 받을 수 있는 금액의 범위가 상가건물가액의 2분의 1로 상향됐다.

종전에는 상가의 경우에는 최우선변제금의 범위가 건물가액의 3분의 1로 규정 되어 있어 건물가액의 2분의 1로 규정되어 있는 주택임차인과 형평에 맞지 않는다는 지적이 있었다.

이번 법률 개정으로 상가임차인의최우선 변제금 의 범위가 확대되어 소액 임차인이 더욱 안정적으로 보증금을 반환 받을 수 있게 됐다.

 

■ 2013. 8. 13. 달라지는 주택·상가건물임대차보호법

보증금반환채권의 담보력이 강화되어목돈 안드는 전세제도의 실현이 가능해지고, 영세자영업자의 자금융통 부담도 경감된다.

금융기관이 임차인의 보증금 반환채권을 양수받고 전세자금 등을 대출하여주는 경우 금융기관에 보증금반환채권의우선변제권

이 승계된다.

그 동안 금융기관은 우선변제권이 보장되지 않는 보증금반환채권을 담보로 제공받는 것을 꺼려하여, 담보로 제공할 다른 재산이 없는 임차인은 전세자금 등 마련을 위해 높은 이자를 부담할 수 밖에 없었다.

그러나 이번 개정으로 보증금반환채권의 담보가치가 크게 상승되어 임차인은 연간 3~4%의 낮은이자만 부담하고 전세자금 등을 마련할수 있게 되어‘목돈 안드는 전세제도’실현이 가능하게 되고, 영세자영업자들은낮은 이자의 손쉬운 자금융통의 길이 열리게 될 것으로 보인다.

또한, 보증금을 양수받은 금융기관이 임대차기간 중에는 대출자금 회수를 위해 임차인의 계약해지권을 대위행사하지 못하도록 하여 임차인의안정적인 주거권도 보장된다.

상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금 액수를 초과하는 상가임차인도 갱신요구권이 인정되어 5년간 안정적으로 영업할 수 있게 됐다.

상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차(서울, 3억이하)에만 적용되던 임대차갱신요구권이 모든 상가 임대차에 확대적용된다.

종전에는 대통령령으로 정하는일정금액(서울, 3억) 이하인 상가임대차에만 5년의 갱신요구권을 인정하여 그 밖의상가임차인의 경우 시설투자비 등을 회수하는데 한계가 있으므로 적어도 갱신요구권은 모든 상가에 인정되어야 한다는 목소리가 높았다.

이번 개정으로 대통령령으로 정하는 일정금액을 초과하는 상가임차인에게도 갱신요구권이 인정되어 5년동안 안정적으로 영업을 할 수 있게 됐다.다만, 상가건물임대차보호법이 적용되는일정금액 이하의 상가임대차의 차임증액 상한은 연 9%이나, 이를 초과하는 상가임대차는 주변 상가건물의 시세·조세·공과금 등을 고려하여 차임증감을 청구할수 있도록 했다.
임대인이 마음대로 철거·재건축을 이유로 갱신거절할 수 없게 된다.

상가임대인은‘①철거·재건축에 대한 사전 고지,②안전사고 우려, ③다른 법령에 따른 철거 또는 재건축’의 사유가 있어야만 철거·재건축을 이유로 갱신거절을 할 수있게 된다.

종전에는 임대인이 철거·재건축의 이유를 제한하고 있지 않아 건물의 노후, 안전사고의 우려가 없더라도 갱신을 거절할 수 있어 임차인 보호를 위해5년의 갱신요구권을 부여한 법의 취지에반한다는 지적이 많았다.

이제, 개정 법률의 시행으로 임차인이 실질적으로 5년의임대차기간을 보장받을 수 있게 됐다.//