판례로 본 대항력

판례로 본 대항력

 

법원 경매사건의 권리분석을 함에 있어서, 절대적인 비중을 차지하는 것이 주택임대차보호법상 임차인들의 대항력과

관련된 문제라고 보는데, 대항력이란...? 임차인이 주택을 인도(입주)받아 전입신고를 마치는 것으로 그 요건은 충족

하지만, 대법원판례들을 중심으로 소개하고자 한다.

1. 대항력의 효력발생시기에서 그 익일의 의미

주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도(입주)받아 주민등록을 마친 때에는 그 “익일부터” 제3자에 대하여 효력이 발생한다고 규정하고 있는데, 대법원판례에 따르면 그 익일이란 다음날 오전 0시를 의미한다고 판시하고 있다. 예를 들어 임차인이 2005년 8월 27일 전입신고를 했다면, 그 익일인 2005년 8월 28일 0시부터 대항력을 취득한다는 것이다. 이 익일 0시의 의미가 왜 중요하냐면 만약 임차주택에 2005년 8월 27일자로 근저당권이 설정되어 있다면, 임차인이 낙찰자를 포함한 제3자에게 대항력이 없지만, 8월28일에 설정되어 있다면 임차인은 낙찰자를 포함한 제3자에게 대항력이 있기 때문이다.

(99다 9981호 대법원판례 참고).

2. 소유자가 임차인이 된 경우의 전입신고의 의미

실무에서 보면 주택을 소유하던 사람이 이 주택을 제3자에게 매도한 후 이사를 가지 않고 매매계약과 동시에 매수인과 전세나

월세 계약을 체결하고 계속해서 거주하는 경우가 있는데, 이 경우 매도인은 소유자에서 임차인으로 지위가 변경되는데, 이 때

임차인의 전입신고는 언제인가에 대하여 대법원판례는 최초의 전입신고일이나 매매잔금을 지급한 때가 아니라, 소유권이전등기 접수일을 의미한 다고 판시하고 있다. 예를 들어 갑(甲)이 주택에 관하여 소유권이전등기를 마치고 전입신고까지 마친 다음,

처와 함께 거주하다가 을(乙)에게 매도함과 동시에 매수인으로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정한 경우, 제3자들은 매수인인 을(乙) 명의로 소유권이 이전등기되기 전에는 주택 임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법을 확인할 수 없기 때문에, 을 명의로 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 임차인으로서 갑과 을 사이에 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 하면서, 주택임대차보호법 제3조 의하여 유효한 공시방법(전입신고)을 갖춘 다음날이란 을 명의로 소유권이전등기를 마친 다음날을 의미한다고 보는 것이다.(99다59306호 대법원판례 참고).

3. 주거용건물에 해당하는지 여부

주택임대차보호법 제2조에 따르면 동법은 주거용건물에만 적용한다고 규정하고 있는데, 어떤 건물이 주거용건물인지와 관련하여 대법원판례는 건물 등기의 유무나 공부상의 용도나 불법건축물 또는 가건물인지 여부 등이 기준이 되는 것이 아니라, 임차인들이 점유하여 사용하고 있는 곳이 그들의 유일한 주거생활을 영위하고 있는 장소인지의 여부가 판단의 기준이 된다고 판시하고 있다. 즉, 건물이 미등기이거나 무허가건물이거나 공부상 용도와는 관계없이 거주하는 곳이 실제 주거생활을 하고 있는 유일한 공간이면 주택임대차보호법을 적용받는 것이다. 예를 들어 건물이 공부상으로 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나, 실제로 임차인 갑은 주거 및 인쇄소 경영목적으로, 임차인 을은 주거 및 슈퍼마켓을 경영할 목적으로 임차하여 가족과 함께 입주하여, 그 곳에서 일상적인 주거생활을 영위하는 한편, 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용하는 면적이 비주거용으로 사용되는 면적보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 면적도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑과 을의 유일한 주거생활의 공간인 경우라면 주건용건물로 보는 것이다.

(94다52522호 대법원판례 참고).

4. 전입신고할 때 지번만 기재하고 “산”자를 누락한 경우, 유효한 전입신고인지 여부

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록(전입신고)은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이므로, 건물의 실제 지번인 “파주시 금촌동 산53-6”을 동소 53-6으로 전입신고한 임차인의 주민등록으로는 건물 소재지에 주소를 가진자로 등록되었다고 인식할 수 없어서 임대차의 공시방법으로는 유효한 것이라 할 수 없다 라고 판시하고 있다(2000다8069호 대법원판례 참고). 즉, 임차인의 전입신고는 제3자들이 주민등록이 되어있다는 사실을 알 수 있어야 하기 때문에 객관적으로 유효한 공시방법을 갖출 정도의 요건을 필요로 하는 것인데, 임야의 지번을 지칭하는 “산”자를 누락하고 일반 대지지번으로 전입신고를 하였다면, 이러한 사실을 제3자들이 알 수가 없기 때문에 유효한 공시방법으로써 그 효력이 없는 것이다.

5. 건물이 신축되고 있는 연립주택의 대지 지번에 전입신고를 한 경우

신축중인 연립주택중 1세대를 임차한 자가 주민등록 전입신고를 함에 있어서, 호수를 기재하지 않은 채 1995년 12월11일 그 연립주택 대지의 지번인 용인시 구성면 상하리 164-1에 전입신고를 하였다가, 그 후 동 연립주택이 1996년 6월28일에서야 준공검사가 이루어 지면서 건축물관리대장이 작성되자, 동년 7월5일 호수를 기재하여 주소 정정신고를 하였다면, 임차인의 최초의 전입신고에 따른 주민등록으로는 일반 사회통념상 임차권자가 세대별로 구분되어 있는 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진자로 인식할 수 없을 것이므로, 그 주민등록(전입신고)은 임대차의 공시방법으로 유효한 것이라 볼 수 없고, 해당 호수를 기재하여 정정신고를 한 때부터 유효한 공시방법이라고 볼 수 있다(99다66212호 배당이의사건 대법원판례 참고)고 판시하고 있다. 즉, 연립주택이나 아파트 등 공동주택을 임차한 경우에는 소재지번과 함께 반드시 동호수를 기재하여 전입신고했을 때부터 대항력이 발생한다.

6. 담당 공무원의 착오로 전입신고 지번이 틀리게 기재된 경우 대항력 인정여부

임차인이 전입신고를 할 때, 건물소재지 지번으로 올바르게 기재하였다면, 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 설사 담당 공무원의 착오로 인하여 주민등록표상에 지번이 다소 틀리게 기재되었다고 하여도 그 대항력에 영향을 끼칠 수 없다 할 것이다. 즉, 임차인이 건물 일부를 임차하여 전입신고를 함에 있어서, 그 건물 소재지 지번인 A시 B동의5로 정확하게 기재하였는데도 불구하고 담당공무원의 실수로 인하여 주민등록표상의 주소지를 A시 B동의2로 잘못 기재한 것이라면(그후 임차인의 요청으로 그 착오도 정정되었다) 임차인의 전입신고는 적법한 것이어서, 이로써 그 임대차는 제3자에 대하여 대항력을 취득하였다고 할 것이다(91다18118호 건물명도청구사건 대법원판례 참고).즉, 임차인이 정상적으로 전입신고를 하였다면 담당공무원의 착오에 의하여 전입신고가 잘못 기재되었고, 그 후 임차인의 요청에 의하여 정정이 된 경우라도, 그 정정된 시점부터 대항력을 인정하는 것이 아니라, 최초에 전입신고를 한 시점에 대항력을 인정해도 제3자의 권리를 해칠 우려가 없다고 보는 것이 우리 대법원판례의 입장이다.

 

7. 전입신고를 한 후에 대지가 분할된 경우의 대항력 인정 여부

대법원은 “주택임대차보호법에서 임차인의 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록(전입신고)은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.  그러므로 주택을 임차하여 전입신고를 마친 후에 그 대지가 분할됨으로써, 주택의 지번이 변경되자, 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나, 주민등록상 주소는 임차주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야변경된 경우에 임차인은 주택에 대한 유효한 공시방법인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 낙찰자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 상당하다”고 판시하고 있다.
(2000다1549호 대법원판례 참고) 즉, 임차인이 임차한 주택의 대지가 분할되었음을 이미 알았고, 그로 인하여 임대차계약서상의 임차주택 소재지는 변경하였으나, 전입신고는 변경하고 있지 않다가 경매개시결정 기입등기 이후에야 지번을 변경한 것은 제3자가 객관적으로 명백히 인식할 수 있는 유효한 공시방법이 될 수 없기 때문에 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없다는 것이다.
 
8. 담보물 현황조사시 임차인임을 부인(否認)한 임차인의 대항력인정 여부

대법원은 “근저당권자가 담보로 제공된 건물(주택)에 대하여 담보가치를 조사할 당시에 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인(否認)하고, 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력있는 임대차를 주장함과 아울러 근저당권자 보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한, 금반언의 원칙(禁反言의 原則-이미 표명한 자기의 언행에 대하여 이와 모순된 행위를 할 수 없다는 원칙) 및 신의성실의 원칙(권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 따라 성실하게 해야한다는 원칙)에 위반되어 허용될 수 없다”고 판시하고 있다.
(97다12211호 배당이의사건 대법원판례 참고)즉, 은행 등 금융기관 직원이 담보가치 파악을 위하여 주택을 방문했을 때, 진정한 임차인임에도 불구하고, 임대인의 간곡한 부탁에 의하여 자기는 임차인이 아니라고 하면서 확인서를 작성.교부해준 때에는 해당 주택의 경매절차에서 대항력이나 확정일자에 의한 우선변제권을 행사할 수 없는 것이다. 그런데 실무에서 보면 간혹 잘 알고 지내는 임대인의 간곡한 부탁을 뿌리치지 못하고, 어려운 사정을 이해하고 협조해준다는 의미에서 진정한 임차인이 아니라는 확인을 해주는 경우가 있는데, 후일 이를 번복하더라도 대항력과 우선변제권을 행사할 수 없는 것이다.

9. 소액우선변제금을 노린 위장(僞裝) 임차인을 배당절차에서 배척한 사례

경매사건의 위장임차인으로 의심되는 사건에 대하여 대법원은 “임차주택이 1층과 2층으로 독립되어 있기는 하지만, 각 층이 방3개와 화장실이 하나로 되어 있는 구조상 5세대의 임차인이 거주하며 생활하기에는 어려운 점, 임차인이라고 주장하는 사람들의 전입신고가 임대인이 채권자로부터 대출연체에 대한 법적인 조치를 취하겠다는 최고장을 받은 이후에 집중되어 있는 점, 협의이혼하여 따로 살고 있던 부부가 같은 날 전입신고하면서 따로 방1개씩을 임차하였다고 주장하는 점, 채권자의 직원이 방문하였을 때에 임대인의 처가 위 건물에서 잠을 자고 있었던 점에 비추어 보면, 피고들은 우선변제권이 있는 소액임차인으로 보기에는 의심스러운 부분이 많아 소액우선배당절차에서 배척하는 것이 합당하다”고 판시하고 있다.(2000다53397호 배당이의사건 대법원판례 참고).경매실무에서 경매대상 부동산의 소유자나 채무자 또는 임차인들은 해당 부동산이 경매가 진행될 것이라는 사실을 가장 먼저 알 수가 있고, 소액우선변제금은 경매개시결정기입등기이전에 주택의 인도(입주)와 전입신고만 갖추어서 배당요구신청을 하면, 보증금중 일정금액을 다른 담보물권자 보다 우선적으로 배당받을 수 있다는 점을 악용하여 종종 위장 임차인을 전입신고하게 하여 소액우선변제금을 수령해가던 사례가 상당수 있어 왔으나, 이러한 사례에 경종을 울린 판례이며, 현재 일부 지방검찰에서는 이와 같은 위장 임차인들이 배당요구신청서를 제출한 경우에, 형사상 사기의 실행에 착수한 것으로 간주하고 사기혐의가 있음을 이유로 형사처벌하고 있어 위장임차인은 점차 줄어들고 있는 추세이다.
 
10. 배당요구를 신청하지 않은 임차인은 부당이득반환청구 불가

임차인은 당해 경매사건 배당요구 종기(終期)까지 반드시 배당요구신청을 해야만 배당받을 수 있는데, 임차인의 부득이한 사정으로 인하여 배당요구신청을 하지 못한 경우, 배당받을 수 없으며, 임차인이 배당요구신청을 했다면 당연히 배당받을 수 있었던 낙찰금액을 후순위 권리자가 배당받아 갔을 때, 배당받아 간 그 후순위 권리자를 상대로 부당이득반환청구가 가능한지 여부에 대하여 그동안 논란이 있었다. 이와 관련하여 대법원은 “임차인은 경락기일(현 배당요구종기일)까지 배당요구를 한 경우에만 배당받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제권이 있어도 낙찰대금으로부터 배당을 받을 수 없을 것이므로, 이러한 배당요구 채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하고, 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 받을 수 있었던 금액이 후순위 채권자에게 배당되었다고 하여, 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없으므로, 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 소액임차인이 배당받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다”라고 판시한 바 있다. 즉, 최우선적으로 배당받을 수 있는 소액임차인도 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 배당받을 수 없을 뿐만 아니라, 후순위 채권자에게 부당이득반환도 청구할 수 없는 것이므로 우선변제권이 있는 임차인(소액임차인)들과 입찰자들은 이점 각별히 주의해야 할 것이다.

(대법원 2001다 70702호 부당이득금반환청구사건 참고).

11. 가압류등기후 주택을 임차한 자의 대항력 유무

임차주택에 대하여 가압류등기 되어 있는 상태에서 주택을 임차한 경우, 임차인이 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있느냐와 관련하여 대법원은 “임차인이 전입신고를 마치고 임차주택을 점유.사용함으로써 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도, 해당 주택에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 주택을 임차한 자는 가압류 집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 그 주택을 취득한 낙찰자에게 그의 대항력을 주장할 수 없다”라고 판시하고 있다. 이 대법원 판례의 원심에서는 “가압류등기 사실이 인정되기는 하나 원고가 위 주택에 대하여 가압류를 한 것은 소외 신춘신(채무자)에 대하여 가진 금전채권의 강제집행을 보전함에 그 목적이 있을 뿐, 위 주택에 대한 어떤 물권을 취득한 것이라고는 할 수 없다”는 이유로 대항력을 인정하는 판결을 하였으나, 이 대법원판례로 가압류 이후의 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 민사집행법 제91조에서 “지상권,지역권,전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각(경락)으로 인하여 소멸한다”고 규정하여, 강학상 말소기준권리로써 가압류권을 열거하여 입법적으로 해결되었다고 본다.

12. 임차인이 일시적으로 전출한 경우, 대항력이 있는지의 여부

주택임대차보호법상 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위해서는 해당 주택에 입주하여 주민등록(전입신고)을 마쳐야 하고, 이 대항력을 유지하기 위해서는 거주하는 동안 주민등록을 이전해서는 안되며, 만약 이전하게 될 경우 그 즉시 대항력을 상실하는 것이 원칙이다. 그렇다면 계약서상 임차인으로 기재되어 있는 본인이 부득이한 사정으로 인하여, 함께 거주하던 가족의 주민등록은 남겨둔체, 일시적으로 다른 곳으로 주민등록을 이전했을 경우에도 임차인의 대항력이 상실되는가에 대하여 논란이 있어왔고, 실제 모 지방법원 판결에서는 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우에도 대항력이 상실되기 때문에, 소액우선변제금을 배당하지 않은 사안에 대하여 정당하다고 판시한 바도 있다. 그러나 이와 관련하여 대법원은 “임차인의 대항력의 요건인 주민등록은 임차인 본인 뿐만 아니라, 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고, 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 하고 있으면서, 그 가족들의 주민등록은 그대로 남겨둔체 임차인본인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임차인은 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다”라고 판시하여 논란에 종지부를 찍은 바 있다(대법원 95다 30338호 배당이의사건 참고). 그리고 입찰예정시 권리분석을 함에 있어서, 세대주인 임차인 본인이 일시적으로 주민등록을 이전했다가 일정기간이 지난 후에 다시 전입신고를 하게 되면, 주민등록표상 “세대합가”로 표시되는데, 이와 같은 세대합가의 문제가 발생한 경우에는 세대주의 전입신고 뿐만 아니라, 반드시 세대원 모두의 전입신고일자를 확인해야 하고, 확인하지 못한 경우 예상치 못한 대항력이 있는 임차인의 출현으로 피해(인수)를 볼 수 있음을 각별히 주의해야 한다.//